Jsem potenciální kupující domů poprvé v San Diegu v Kalifornii a jako většina kupujících v dnešní době v Cali považuji trh za docela drahý a jsem pokusit se přijít s inovativními způsoby, jak si dům dovolit.
Jedním z nápadů bylo zjistit, zda si mohu koupit pozemek a postavit si vlastní dům. Může, ale nemusí být levné. Možná by to bylo mnohem dražší než koupě domu na Zillow nebo od stavitele, ale chtěl jsem, aby to byl můj vlastní závěr, spíše než od někoho jiného. Rozhodl jsem se udělat si vlastní průzkum a prolomit svá vlastní čísla.
V současné době, pokud si chcete koupit zbrusu nový dům o rozloze 2 500–3 000 metrů čtverečních v dobré čtvrti San Diega, může to stát kolem 800 000 $. Z mého výzkumu jsem zjistil, že stavba domu stojí někde kolem 200 $ / m2. Samozřejmě, to je postava s míčem.
Ve velmi dobré čtvrti a školní čtvrti jsem narazil na pozemek o rozloze 1,9 akrů (83 000 čtverečních stop) za 600 000 $. Na 83 000 čtverečních stopách se může ubytovat nejméně 10 domů.
Při pohledu na čísla to vypadá jako výhodná koupě, ale na Zillow to bylo 4 měsíce. Určitě bych se chtěl podívat na tuto zemi, ale jak může taková dohoda mít žádné kupce po dobu 4 měsíců? Mohlo by se stát něco špatně?
Co by na tom mohlo být potenciálně špatného? Chybí mi něco velmi zřejmého?
Komentáře
- Já ‚ si nejsem jistý, co vám matematika ‚ děláme to, abych dospěl k závěru, že se jedná o úžasný obchod. 200 $ / čtvereční stopa na výstavbu domu o rozloze 2 500 čtverečních stop znamená stavební náklady 500 000 $. Přidejte cenu pozemku a musíte utratit celkem 1,1 milionu dolarů, což je podstatně více než 800 000 dolarů, které uvedete jako dobrou cenu za takový dům. Můžete objasnit, proč si konkrétně myslíte, že tato dohoda je příliš dobrá na to, aby byla pravdivá? Zejména proč je pro vás vy atraktivní pozemek, protože si ho ‚ nemůžete koupit a postavit na něm dům za méně, než za kolik můžete utratit nový dům? Nebo jste jen zvědaví, proč na něj někdo ‚ nedal více bytů?
- Lze to rozdělit? Existují územní omezení, díky nimž je nežádoucí? Je to na nivě? Mohla by to být nějaká fantastická dohoda, kterou žádný investor v oblasti nemovitostí v regionu nevyužil? Možná, ale pravděpodobně ne.
- Stavba domů není snadná. Pokud ‚ jste schopni to udělat včas a v rozpočtu bez předchozích zkušeností, měli byste okamžitě ukončit práci a jít do oboru.
- Chcete-li přidat na komentář @HartCO ‚, pokud na tomto pozemku nic není, není zde ani voda, plyn, energie atd. – což možná budete muset připočítat k ceně stavba domu (na pozemku, který má takové nástroje).
- Re “ 83 kB čtverečních metrů pojme nejméně 10 domů „: Možná, když ‚ znovu budujete městskou slumu.
Odpověď
Banka za to nemusí mít ráda půjčování peněz. To je jeden zádrhel.
Uvedli jste 500 000–600 000 $ za monstrum domu (3000 čtverečních stop je více než trojnásobek průměrné velikosti domů před sto lety). Přidejte cenu pozemku na 60 tis. (600 tis. Děleno deseti způsoby). Tam, kde žiji, je na nové domy 15% DPH. Nemohu zjistit, zda Kalifornie ukládá daň z přidané hodnoty na nové domy.
Každopádně, když se vrátím zpět k tématu, kvůli riziku, že vám půjčím 660 tis. Za pozemek a stavbu, může banka nechte si půjčit pouze polovinu nebo méně z konečné očekávané ceny (ne hodnoty).
Další obrovský zádrhel je to, že v komentáři říkáte „K tomuto závěru jsem dospěl poté, co jsem mluvil s někým, kdo nechal postavit svůj majetek na počátku dvacátých let v zátoce za průměrnou cenu.“ Na to aplikujme 3% inflaci během 15 let počet 200 $ / sqft. To přináší rozsah stavebních nákladů na 780K – 930K. I při 2% inflaci 670K – 810K.
Upravit:
OP později rozšířil otázku a učinil z ní dotaz na to, proč lidé nespolupracují na koupi pozemku a stavbě svého domu. “V době, kdy to nebylo tak atypické, to nebylo! Například rodiče mého pastora to udělali, když byl mladý chlapec.
Kromě výše zmíněných jednotlivých problémů přicházejí i sociologické výzvy.
Příklady:
- Kolik přizpůsobení může každý udělat se svým majetkem (umístění domu na pozemku, design atd.)
- Pokud si osmička chce postavit ošklivý domov, může dalších devět vetovat design?
- Co se stane, když jeden z deseti efektivních losů selže?
- Musíte všichni používat stejnou stavební společnost?
- Může se najít dalších devět rodin, se kterými by to mohl dělat?
- Kdo kromě něho bude žít? Kdo o tom rozhoduje?
- Pokud navrhované šarže způsobí zdědění nákladových rozdílů ve výstavbě (bývalý potřebuje terénní úpravy nebo má kamenitou půdu), kdo přebírá nadměrné náklady? Skupina nebo jednotlivec?
- Pokud losy nejsou totožné, měly by ty s bohatšími bloky platit více? Jak to vůbec zjistíte? Zvláště pokud dojde k objevu, který tento výpočet narušuje. / li>
- Kdo dostane kolik? (Představte si rozložení 5×2, kde zadní pět má přístup k přirozenému, krásnému proudu. Nebo možná pět je na hlavní silnici a dalších pět má stromy)
Toto jsou snadné otázky.
Komentáře
- Vaše otázky v odpovědi jsou součástí toho, co musí být odsouhlaseno předem. Pokud jsem čipoval a poté zjistil, že nejlepší plán vytvořil 5×2, jdu ‚ d ořechy. Dávky s dřevěným obkladem mají vyšší hodnotu než čelem ke stromu. Proto je lepší volbou pro investora rozvíjet a prodávat pozemky nebo domy jeden po druhém. Těžkou otázkou a hádám, že hlavní otázkou je, že šarže ‚ nevytváří půdu, která by byla dobrá gh pro 10 dílčích dávek. (BTW – 3000 čtverečních stop není v USA v mnoha oblastech monstrum. Některá města mají na zonaci domy o minimální velikosti.)
Odpovědět
Zjevně vám chybí, že na pozemku není žádný dům, takže srovnání nákladů mezi domem a pozemkem není strašně platné.
Pozemek nemusí mít přípojky na komunální kanalizaci / energii / elektřinu a může pro tyto přípojky potřebovat územní změny a povolení.
Chybí vám, že nevíte, jak navrhnout a postavit dům, takže na tyto úkoly budete muset najmout lidi; pak prožijte celý proces, bolesti hlavy a pravděpodobné překročení rozpočtu.
Upravit: Také vám chybí, že půjčky na spekulativní pozemkové úpravy se výrazně liší od půjček na rodinný dům.
Komentáře
- @CoffeeBean, takže těsně po prasknutí dot-com bubliny před 15 lety to stálo asi 200 $ / sq.ft. postavit dům v oblasti zálivu. Něco mě přimělo myslet, že sazba by dnes byla trochu jiná.
- @Philipp Je pravda, ale záhadní subdodavatelé bývají dražší v oblastech, kde jsou domácí hodnoty vysoké …
- @ Philipp přidává do bodu D Stanley ‚ bod, mzdy a náklady na materiál mohou růst s inflací.
- @Philipp děkuje za kurzívu, to opravdu pomáhá. Recese mají tendenci ovlivňovat mzdové a materiálové náklady, a to 200 USD / SQ.ft. odhad je odvozen z epicentra recese a nezahrnuje ‚ 15 let inflace. (Šel jsem na čepice nad kurzívou.)
- @CoffeeBean: Váš komentář k této odpovědi mi naznačuje, že jste nevynaložili dostatek úsilí na důkladné prozkoumání / promyšlení. Osobně si myslím, že byste v tom byli nad hlavu.
Odpověď
Odhadovaná cena 200 $ čtvereční metr obytného prostoru je dosažitelný staviteli, kteří dodržují jeden ze svých standardních plánů. Každý rok staví stovky domů v celém regionu pomocí těchto standardních plánů. Mají podrobný harmonogram výstavby těchto domů a přesně vědí, kolik 2×4 je potřeba k vybudování domu X s možnostmi A, F a P. Kupují stovky myček a získávají slevy. Tato cena zahrnuje také náklady na surovou půdu a požadovaná vylepšení nemovitosti.
Musíte znát zonaci této země. Musíte vědět, co můžete správně postavit a za co můžete získat výjimky. Nechcete platit 600 $ a pak zjistíte, že můžete postavit pouze dům na 1 úrovni a můžete použít pouze 1/4 akrů.
Budete muset začít s designem a poté mít architekt a stavitel a realitní právník se na nemovitost podívají. Poté vám mohou poskytnout odhad, kolik by stálo umístit tento návrh na tuto nemovitost.
83 000 čtverečních stop? Myslím tím, že pojme alespoň 10 domů.
Záleží na tom, jaká je minimální velikost šarže. Pokud je maximální povolená hustota je tři domy na akr, můžete získat 6 na 2,2 akru, ale pokud má být minimální velikost pozemku 5 akrů, budete potřebovat výjimku pouze pro stavbu jednoho domu. A výjimky zahrnují papírování, slyšení a právníky.
Odpověď
Pojďme uvažovat jako developer nemovitostí.
Nejprve je třeba se poradit s územní komisí omezení pro danou oblast. Řekněme, že pozemek je ve skutečnosti vhodný pro 10 domů.
Kupujete pozemek. Musíte také financovat samotnou stavbu. Pokud nemáte dostatek peněz, potřebujete získat financování od bank a možná i z jiných zdrojů, protože banky vám nevypůjčí celou částku.
Dále musíte rozdělit pozemek na 10 kusů a zajistit, aby každý kus měl přístup na příjezdovou cestu do ulice a plánovat přístup k inženýrským sítím (voda / kanalizace / elektřina / širokopásmové / telefonní linky). Naplánujte velikost a polohu každého domu.
Získejte kolaudaci. Jedná se o proces, který může nějakou dobu trvat, zvláště pokud mají následné otázky.
Získejte stavitele, který staví domy, včetně zemních prací a přípravy na obslužné programy.
Získat kolaudace. Stavební inspektor zkontroluje, zda domy dodržují povolení a všechny platné zákony a předpisy. Tento krok může vyžadovat čas a zvýšené náklady.
Získejte realitního agenta k prodeji nových domů. Proces prodeje často začíná ve fázi plánování a první kupující mohou ovlivnit jak dispozici domu, tak jeho dokončení.
Váš odhad nákladů zahrnoval zisk 140 tis. Za každý dům. Od toho musí stavitel odečíst finanční náklady, náklady realitního agenta, veškeré náklady, které jste zapomněli započítat, přečerpání rozpočtu, pohotovostní náklady a platy pro vaše zaměstnance a sebe.
Odhaduji čas projektu na 1,5–2 roky.
Máme tedy projekt v hodnotě 8 milionů USD s hrubým ziskem 1,4 milionu USD (bez zahrnutí všech nákladů). Čistý zisk pravděpodobně jen pár set tisíc. Nebo méně.
Vývojáři nemovitostí s místními znalostmi by byli schopni udělat mnohem přesnější odhad času i nákladů. Můj odhad je, že ano, a protože pozemek se za chvíli neprodá, buď je cena na horním konci toho, co dělá ziskový projekt, nebo existují další omezení, která omezují počet / velikost domů, které lze postavit na to.
Odpověď
Základní odpovědí je, že porovnáváte jablka a pomeranče. Na jedné straně zvažujete případ, kdy si někdo koupí jediný již postavený dům. Na druhou stranu uvažujete o případu, kdy někdo koupí velký pozemek, postaví 10 domů a (pravděpodobně) prodá nebo pronajme těch 9, ve kterých nežijí .
To jsou dvě zcela odlišné snahy. Může být rozumné porovnat náklady na pozemek o velikosti jednoho domu s náklady na podobný pozemek, na kterém je již dům. Ale nemůžete přímo porovnat náklady na nákup 10 domů v hodnotě pozemku s náklady na jeden dům. Jak uvedly další odpovědi, stavba 10 domů vyžaduje obrovské množství práce: architekt musí navrhnout dům, někdo musí získejte povolení k jeho stavbě, někdo možná bude muset získat přípojky na vodu / energii / kanalizaci, někdo to musí fyzicky postavit – pak to znásobte 10 pro 10 domů. Jakmile jste hotovi, stále nemáte návratnost své investice . Máte jen 10 domů. Nyní je musíte prodat, což je samo o sobě úplně jiná práce.
Protože věci, které porovnáváte, jsou tak odlišné, jsou potenciální kupci obou případů také úplně jiný. To vysvětluje „rozpor“ mezi požadovanou cenou a vaším vnímáním její hodnoty. Tyto dva druhy nemovitostí jsou na dvou různých trzích. Lidé, kteří chtějí koupit jeden dům, jsou jen obyčejní lidé, kteří hledají bydlení (nebo se možná snaží získat nemovitost k pronájmu). Lidé, kteří chtějí koupit pozemek o 10 domech, jsou developeri nemovitostí se zcela odlišným zájmem. Mohlo by existovat mnoho důvodů, proč pozemek dosud nebyl zakoupen, ale nemůžete jej srovnávat s náklady srovnatelných domů, protože téměř nikdo, kdo hledá dům, místo toho neuvažuje o koupi 2 akrů půdy. Je to jako ptát se, proč je natankování auta benzínem mnohem dražší za galon, než koupit benzínovou pumpu a dát si benzín zdarma. Není to totéž.
Ale vzhledem k velikosti půdy mohu spojit síly s dalšími lidmi, kteří jsou také na trhu, a zcela snížit cenu půdy za kus na řekněme 100k?
Můžete to udělat, ale v podstatě to, co děláte, je vytvoření společnosti pro rozvoj nemovitostí jakéhokoli druhu. Tím se otevírá celá jiný svět možných snafů (například jak je třeba rozdělit vlastnictví a co se stane, pokud se vlastníci neshodnou na vhodném vývoji jejich částí).
Je naprosto možné vydělat peníze nákupem pozemků a budov domy na něm, zejména v Kalifornii. Lidé to dělají pořád. Ale není to něco, co byste se měli pokusit, pokud nevíte, co děláte, a rozhodně to není to samé jako pouhá koupě domu k bydlení.
Odpověď
Můžete si najmout stavitele, aby pro vás stavěl na spoustě věcí, které byste rádi žili zapnuto s již připojenými nástroji. Rozdělení velký pozemek se trochu komplikuje.
Jaká věcná břemena existují a jaká nová věcná břemena by bylo potřeba vytvořit při připojování obslužných programů?Měly by všechny pozemky již přístup na ulici, nebo je třeba věnovat část pozemku na vybudování nové silnice v dělení?
Také jsem upravil váš příspěvek, protože 83 000 čtverečních metrů je 1,9 akrů. Stavba domů na pozemcích o rozloze 0,19 akrů (za předpokladu, že není potřeba, aby silnice zabrala dalších 15% pozemku) snižuje hodnotu domů, které stavíte. Měli byste spustit čísla s 6 domy a zjistit, jak atraktivní vypadá matematika. Měli byste také hledat aktualizovaná čísla o nákladech na sestavení. Vlastní domy se pravděpodobně blíží částce 275–350 $ (kde je do plánování plánů zapojen architekt).