¿Cuánto cuesta construir una subdivisión de casas en una gran parcela de tierra?

Es posible que a un banco no le guste prestarle dinero por esto. Ese es un inconveniente.

Incluiste entre 500,000 y 600,000 $ por una casa monstruosa (3000 pies cuadrados es más de tres veces el tamaño promedio de las casas hace cien años). Agregue el precio del terreno en 60K (600K dividido en diez). Donde vivo, hay un impuesto de IVA del 15% sobre las casas nuevas. No puedo averiguar si California impone un impuesto sobre el IVA a las viviendas nuevas.

De todos modos, volviendo al tema, debido al riesgo de prestarle 660.000 por un terreno y una construcción, el banco puede solo le permite tomar prestada la mitad o menos del costo final esperado (no el valor).

Otro gran inconveniente es que dices en un comentario para quid «Llegué a esta conclusión después de hablar con alguien que hizo construir su propiedad a principios de la década de 2000 en el área de la bahía por ese precio promedio». Apliquemos una inflación del 3% durante 15 años a eso número de 200 $ / pies cuadrados. Eso eleva el rango de costos de construcción a 780K-930K. Incluso con una inflación del 2% entre 670K y 810K.

Editar:

OP más tarde amplió la pregunta convirtiéndola en una pregunta sobre por qué la gente no colabora para comprar un terreno y construir sus casas. «En el pasado» ¡esto no era tan atípico! Por ejemplo, los padres de mi pastor hicieron exactamente esto cuando él era un muchacho.

Además de los problemas individuales mencionados anteriormente, surgen desafíos sociológicos.

Ejemplos:

• ¿Cuánta personalización puede hacer cada persona en su propiedad (ubicación de la casa en un lote, diseño, etc.)
• Si la familia ocho quiere construir una casa fea, ¿Pueden los otros nueve vetar el diseño?
• En diez lotes efectivos, ¿qué sucede si uno falla?
• ¿Es necesario que todos utilicen la misma empresa constructora?
• ¿Se pueden encontrar otras nueve familias para hacer esto?
• ¿Quién vive además de quién? ¿Quién decide eso?
• Si los lotes propuestos causan diferencias de costo heredadas en la construcción (por ejemplo, uno necesita jardinería o uno tiene suelo rocoso), ¿quién paga los costos en exceso? ¿El grupo o el individuo?
• Si los lotes no son idénticos, ¿deberían pagar más los que tienen las partes más ricas? ¿Cómo se determina eso? Especialmente si se hace un descubrimiento que altera ese cálculo.
• ¿Quién recibe qué lotes? (Imagínese un diseño de 5×2 donde los cinco de atrás tienen acceso a un hermoso arroyo natural. O tal vez cinco están en la carretera principal y los otros cinco tienen árboles)

Estas son las preguntas fáciles .

Comentarios

• Sus preguntas dentro de la respuesta son parte de lo que debe ser acordado desde el principio. Si contribuyo y luego descubrí que el mejor plan creó el 5×2, ‘ me volvería loco. Los lotes con revestimiento de madera tienen un valor más alto que el árboles. Por eso, la mejor opción es que un inversor desarrolle y venda lotes o casas uno por uno. El problema difícil y ‘ m adivino que el problema principal es que lote no ‘ t produce tierras que se beneficien lo suficiente gh por 10 sub lotes. (Por cierto, 3000 pies cuadrados no es un monstruo en muchas áreas de EE. UU. Algunas ciudades tienen casas de tamaño mínimo por zonificación).

El costo estimado de $ 200 Los constructores que siguen uno de sus planes estándar pueden lograr pies cuadrados de espacio habitable. Construyen cientos de casas cada año en toda la región utilizando esos planes estándar. Tienen cronogramas detallados para construir esas casas y saben exactamente cuántos 2×4 se necesitan para construir la casa X con las opciones A, F y P. Compran cientos de lavavajillas y obtienen descuentos. Ese precio también incluye el costo de la tierra en bruto y las mejoras necesarias de la propiedad.

Necesita conocer la zonificación de esa tierra. Necesita saber qué puede construir correctamente y para qué puede obtener excepciones. No quiere pagar $ 600 K y luego descubrir que solo puede construir una casa de 1 nivel y solo puede usar 1/4 de acre.

Debería comenzar con un diseño y luego tener el el arquitecto, el constructor y un abogado de bienes raíces revisan la propiedad. Luego, pueden darle una estimación de lo que costaría poner ese diseño en esa propiedad.

¿83k pies cuadrados? Quiero decir que puede acomodar al menos 10 casas.

Depende de cuál es el tamaño mínimo del lote. Si la densidad máxima permitida es de tres casas por acre, puede obtener 6 en 2.2 acres, pero si se supone que el tamaño mínimo del lote es de 5 acres, entonces necesitará una excepción solo para construir una casa. Y las excepciones incluyen trámites, audiencias y abogados.

Pensemos como un desarrollador inmobiliario.

Primero debe verificar con la comisión de zonificación las restricciones para el área. Digamos que la parcela es adecuada para 10 casas.

Usted compra la tierra. También necesita financiar la construcción en sí. Si no tiene suficiente efectivo, necesita adquirir financiación de los bancos y quizás también de otras fuentes, porque los bancos no le prestarán el monto total.

A continuación, debe dividir la parcela en 10 piezas, asegurándose de que cada pieza tenga acceso a la calle y planifique el acceso a los servicios públicos (agua / alcantarillado / electricidad / banda ancha / líneas telefónicas). Planifique el tamaño y la posición de cada casa.

Obtenga la aprobación del edificio. Este es un proceso que puede llevar algo de tiempo, especialmente si tienen preguntas de seguimiento.

Consiga un constructor para construir las casas, incluido el trabajo preliminar y la preparación para los servicios públicos.

Obtenga Aprobación para las casas terminadas. Un inspector de construcción verificará que las casas cumplan con el permiso y todas las leyes y regulaciones que se apliquen. Este paso puede implicar tiempo y costos adicionales.

Consiga un agente de bienes raíces para vender las casas nuevas. A menudo, el proceso de venta comienza en la fase de planificación y los primeros compradores pueden influir tanto en el diseño de la casa como en el acabado.

Su estimación de costos incluía una ganancia de 140k por cada casa. A partir de eso, un constructor necesita restar los costos de financiamiento, los costos de los agentes de bienes raíces, los costos que olvidó tomar en cuenta, los sobregiros presupuestarios, los costos de contingencia y los salarios para su personal y para usted.

Calculo el tiempo del proyecto a 1,5-2 años.

Por lo tanto, tenemos un proyecto de $ 8 millones con una ganancia bruta de $ 1,4 millones (sin incluir todos los costos). El beneficio neto probablemente sea de unos pocos cientos de miles. O menos.

Los desarrolladores inmobiliarios con conocimiento local podrían hacer una estimación mucho más precisa tanto en tiempo como en costo. Supongo que sí, y dado que la parcela no se ha vendido en un tiempo, o el precio está en el límite superior de lo que hace que un proyecto sea rentable o hay otras restricciones que limitan la cantidad / tamaño de las casas que se pueden construir. en él.

La respuesta básica es que está comparando manzanas y naranjas. Por un lado, está considerando un caso en el que alguien compra una sola casa ya construida. Por otro lado, está considerando un caso en el que alguien compra un terreno grande, construye 10 casas y (presumiblemente) vende o alquila las 9 en las que no vive .

Esos son dos esfuerzos totalmente diferentes. Podría ser razonable comparar el costo de una parcela de tierra del tamaño de una sola casa con el costo de una parcela similar que ya tiene una casa. Pero no se puede comparar directamente el costo de comprar un terreno de 10 casas con el costo de una casa. Como se ha mencionado en otras respuestas, construir 10 casas implica una enorme cantidad de trabajo: un arquitecto tiene que diseñar una casa, alguien tiene que obtenga permisos para construirlo, alguien puede tener que conseguir conexiones de agua / electricidad / alcantarillado, alguien tiene que construirlo físicamente – luego multiplique todo eso por 10 para obtener 10 casas. Una vez que haya terminado, todavía no habrá recuperado su inversión . Solo tienes 10 casas. Ahora tienes que venderlas, lo cual es un trabajo completamente diferente en sí mismo.

Debido a que las cosas que estás comparando son muy diferentes, los compradores potenciales para los dos casos también completamente diferente. Esto explica la «inconsistencia» entre el precio de venta y su percepción de su valor. Los dos tipos de propiedades se encuentran en dos mercados diferentes. Las personas que buscan comprar una sola casa son personas normales que buscan un lugar para vivir (o tal vez intentan obtener una propiedad de alquiler). Las personas que buscan comprar una parcela de 10 casas son desarrolladores inmobiliarios con un conjunto de preocupaciones completamente diferente. Puede haber muchas razones por las que aún no se ha comprado el terreno, pero no se puede comparar con el costo de casas comparables, porque casi nadie que esté buscando una casa considerará comprar 2 acres de terreno. Es como preguntar por qué llenar su automóvil con gasolina es mucho más caro por galón que comprar una estación de servicio y darse gasolina gratis. No son lo mismo.

Pero dado el tamaño de la tierra, puedo unir fuerzas con otras personas que también están en el mercado y reducir totalmente el precio de la tierra por pieza a digamos 100k?

Puedes hacerlo, pero básicamente lo que harás es formar una empresa de desarrollo inmobiliario de algún tipo. Esto abre un otro mundo de posibles problemas (por ejemplo, cómo se dividirá la propiedad y qué sucede si los propietarios no están de acuerdo con el desarrollo apropiado de sus porciones).

Es absolutamente posible ganar dinero comprando terrenos y construyendo casas en él, especialmente en California. La gente lo hace todo el tiempo. Pero no es algo que debas intentar si no sabes lo que estás haciendo, y definitivamente no es lo mismo que comprar una casa para vivir.

Puede contratar a un constructor para que construya para usted un terreno en el que le gustaría vivir con las utilidades ya conectadas. un terreno grande se vuelve un poco más complicado.

¿Qué servidumbres existen y qué nuevas servidumbres deberían crearse al conectar los servicios públicos?¿Todos los lotes ya tendrían acceso a la calle, o necesita dedicar parte del terreno a la construcción de una nueva carretera en la subdivisión?

Además, edité su publicación porque 83,000 pies cuadrados son 1.9 acres. Construir casas en parcelas de .19 acres (asumiendo que no es necesario que una carretera tome otro 15% del lote) reduce el valor de las casas que está construyendo. Debe ejecutar los números con 6 casas y ver qué tan atractivas se ven las matemáticas. Además, debe buscar números actualizados sobre el costo de construcción. Es probable que las casas personalizadas estén más cerca de $ 275- $ 350 (donde un arquitecto participa en el dibujo de los planos).