Wir haben ein Haus gefunden, das wir kaufen möchten (USA). Es war der 2. Tag auf dem Markt und es gab bereits zwei weitere Angebote dafür, also beschlossen wir, ein Barangebot (230.000 USD) zu machen, da mein Vater sich bereit erklärte, dafür zu zahlen, während wir die Finanzierung herausfinden.
Unser Angebot wurde angenommen und wir schließen in 3 1/2 Wochen. Jetzt versuche ich, den besten Weg für die Finanzierung herauszufinden.
Mehr Hintergrund: Wir besitzen unser erstes Haus, Wert von 120.000 bis 140.000 US-Dollar, aber planen Sie, es zu vermieten, anstatt es zu verkaufen. Wir haben wenig Geld in bar für eine Anzahlung. Wir haben einen guten Kredit.
Hier sind die möglichen Optionen, die ich habe „Ich überlege im Moment:
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Option 1: Unterschreiben Sie das Haus in seinem Namen. Machen Sie Zahlungen an ihn, bis wir die Hypothek herausfinden können. Zu diesem Zeitpunkt geben wir ihm den Restbetrag und kaufen das Haus von ihm. Mit dieser Option mache ich mir Sorgen um die doppelten Gebühren, die wir für die Hypothek zahlen werden zwei verschiedene Verkäufe, aber ich weiß nicht, was das sein könnte.
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Option 2: Unterschreiben Sie das Haus in unserem Namen und nehmen Sie ein Haus heraus Eigenkapitaldarlehen. Ich habe bei einer örtlichen Bank nachgefragt, und die Richtlinie lautete, dass
bis 6 Monate nach dem Kauf der Immobilie* keine Eigenheimkredite zuzüglich weiterer 1/8% des Zinssatzes vergeben wurden. Ich bin mir nicht sicher, ob dies üblich ist oder nur ihre Politik, aber ich möchte meinen Vater lieber nicht so lange warten lassen, bevor er ihn zurückzahlt. -
Option 3 : ???
Jeder Rat wäre sehr dankbar!
Update (14.08.2014):
Nachdem wir uns die Möglichkeiten und die Komplexität und die potenziellen zusätzlichen Kosten angesehen hatten, die mein Vater mit Bargeld bezahlen wird, beschlossen wir, rechtzeitig zum Abschluss eine konventionelle Hypothek aufzunehmen. Mein Vater wird mir die 20% Anzahlung schenken und wir werden ihn nach einem regelmäßigen Rückzahlungsplan zurückzahlen. Die Bank hat das Darlehen genehmigt und sagt, dass sie es rechtzeitig erledigen können, da das Haus die Inspektion bereits bestanden hat und nur die Bewertung benötigt.
Die letzte Frage ist, ob die Verkäufer diese Änderung akzeptieren. Ich schlug vor, dass dies keine zusätzlichen Eventualverbindlichkeiten einführen sollte, da wir auf Bargeld zurückgreifen könnten, wenn die Finanzierung aus irgendeinem Grund ausfällt. Dies machte für meinen Makler und den verkaufenden Makler Sinn, so dass es hoffentlich auch für die Verkäufer Sinn macht und sie die Änderung akzeptieren.
* Sie können die 6-monatige Refinanzierungsverzögerung vermeiden nach dem Kauf, wenn Sie beim Schließen dokumentieren, dass die Quelle des Geldes nicht Sie selbst war, sowie einige andere Anforderungen. Ausführliche Informationen finden Sie in Abschnitt 24.6 des Freddie Mac-Handbuchs.
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- Oh Mann, das ist chaotisch. Wenn er das Haus besitzt und Sie es besitzen möchten, müssen Sie ‚ erneut schließen, oder Erwerben Sie es durch seinen Willen, aber ich vermute, dass ‚ hier keine vernünftige Option ist. Wenn Sie das Haus besitzen, aber er dafür bezahlt, gibt es einige massive steuerliche Auswirkungen für das Geschenk
- Beabsichtigt Ihr Vater, während des gesamten Zeitraums, in dem Sie das Haus besitzen, als Ihr Hypothekengeber zu fungieren, oder wird er sein Geld in ein paar Monaten zurückhaben wollen?
- Warum? Sie haben keine konventionelle Hypothek inst ead eines HELOC? Es gibt einige Gebühren, die Sie möglicherweise zweimal zahlen, aber vermutlich ist dies eine bessere Option, als dieses Haus an einen der anderen Bieter gehen zu lassen?
- @ Briguy37: Wenn Sie wenig Geld haben und nicht ‚ Sie werden Ihr derzeitiges Haus nicht verkaufen. Wie wollen Sie Ihren Vater in ein paar Monaten zurückzahlen?
- “ Mein Vater wird mir die 20% Anzahlung schenken und wir werden ihn nach einem regelmäßigen Rückzahlungsplan zurückzahlen. “ Wenn Sie einen Rückzahlungsplan haben, ‚ ist kein Geschenk.
Antwort
Sie gehen Um sowieso einen Anwalt zu brauchen, erkundigen Sie sich bei ihm.
Aber hier ist ein Weg, den Sie möglicherweise gehen können.
Setzen Sie das Haus von Anfang an in Ihren Namen. Er gibt Ihnen das Geld, aber Sie unterschreiben ihm einen Schuldschein, sodass Sie weniger als 14000 US-Dollar (jährlicher Ausschluss der Schenkungssteuer für das Kalenderjahr) netto erhalten.
Er kann jedem in Ihrem Haushalt 14.000 Steuern pro Jahr schenken kostenlos und er könnte es Ihnen und Ihrem Partner in weniger als 7 Jahren schenken. Sie können ihn nach Belieben oder gar nicht zurückzahlen, da der Schuldschein um 28.000 pro Jahr gekürzt werden könnte.
Ich denke, ein CPA und ein Anwalt in Ihrem Bundesstaat könnten bestätigen, dass dies funktionieren würde für Sie.
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- Ist dies als Shawshank Redemption Gambit bekannt?
Antwort
Sie haben vier grundlegende Optionen.
- Ihr Vater kauft das Haus und dann, wenn Sie haben Sie haben Ihre Finanzen geklärt und bei ihm gekauft.Sie sollten sich wahrscheinlich auf einen Zeitrahmen und den Preis einigen, den Sie ihm zahlen, und dabei eine Entschädigung für die Zinsen berücksichtigen, die er nicht verdient hat, als sein Geld im Haus gebunden war. Der Nachteil dieses Ansatzes ist, dass Sie am Ende einen Teil zahlen werden Zusätzliche Anwalts- und Transfergebühren sowie möglicherweise einige Grunderwerbssteuern oder ähnliches. Der Vorteil ist, dass niemand jemals einen erheblichen Geldbetrag schuldet. Sie müssen jedoch sicherstellen, dass er in dem unwahrscheinlichen Fall, dass etwas passiert, das es schafft, in Ordnung ist Es ist unmöglich, dass Sie jemals eine Hypothek bekommen (wie wenn Sie plötzlich sehr krank werden).
- Lassen Sie sich von Ihrem Vater das Geld leihen. Stellen Sie sicher, dass Sie das Darlehen dokumentieren, und Sie könnten in Betracht ziehen, dass ein Anwalt die Vereinbarung ausarbeitet Wenn Sie in der Lage sind, nehmen Sie eine Hypothek / ein Wohnungsbaudarlehen für das Haus auf und zahlen Sie Ihren Vater zurück. Wie oben, berücksichtigen Sie die Zeit, in der sein Geld keine Zinsen für ihn verdient hat. Wie oben müssen Sie den Fall abdecken, in dem Sie niemals eine Hypothek erhalten können.
- Ihr Vater kauft das Haus und vermietet es dann an Sie. Dies würde dazu führen, dass er sein Geld nicht so schnell zurückbekommt, und Sie müssten vereinbaren, wer welchen Geldbetrag zurückbekommt, wenn das Haus schließlich verkauft wird (wobei zu berücksichtigen ist, dass die Immobilienpreise sowohl steigen als auch fallen können).
- Kaufen Sie es zusammen. Tragen Sie beide Namen in die Eigentumsurkunde ein und erstellen Sie eine separate Vereinbarung darüber, wem welcher Bruchteil gehört und welches Geld im Falle eines Verkaufs und ähnlicher Angelegenheiten zu zahlen ist. Diese Vereinbarung ist so beschaffen, dass Sie einen Anwalt benötigen würden, um sie zu erstellen. Sie können das Haus dann aber effektiv übertragen, indem Sie die Aufteilungsvereinbarung neu formulieren (möglicherweise müssen Sie einen nominalen Bruchteil davon im Besitz Ihres Vaters lassen). Bestimmte Regeln wahrscheinlich Wenn Sie sich für diese Art von Vereinbarung bewerben, sollten Sie sich bei einem Anwalt erkundigen, wie dies zu tun ist und ob dies in Ihrer Gerichtsbarkeit überhaupt möglich ist.
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- Option 2 scheint die vernünftigste zu sein. Sie ‚ würden sich mit der Absicht der Refinanzierung an eine Bank wenden, nicht mit der Absicht, einen Eigenheimkredit aufzunehmen.
- Stimmen Sie mit @MSalters überein, mit Ausnahme der DJ ‚ verwendet “ Darlehen “ als Verb. Ein Eigenheimkredit ist eine zweite Hypothek, und die Bank genehmigt und bewertet diesen Kredit so, als ob der Vater des OP ‚ (theoretisch) bleiben würde Das ist alles, was für die Underwriter wichtig ist. Wenn Sie ein Re-Fi machen, wird Ihr Vater im Rahmen des Abschlussprozesses ausgezahlt. und die Bank würde die primäre Hypothek werden. (OP muss das Darlehen explizit als Hypothek und nicht als Privatdarlehen festlegen, um die Zinsen abziehen zu können.)
- @Malvolio: Neben Hypotheken und Privatdarlehen gibt es noch andere Arten von Darlehen, aber die Grundidee ist in der Tat, dass der Abzug nur durch gesicherte Schulden geltend gemacht werden kann, die durch Ihren Hauptwohnsitz gesichert sind.
- @ MSalters, hey, wenn wir technische Zinsen für Schulden erhalten wollen, die durch Ihren primären oder sekundären Wohnsitz gesichert sind Wohnsitz kann abgezogen werden. Siehe Pub 936 für die grausamen Details. Ich ‚ bin gespannt, wie hoch die Anforderung ist, dass die Schulden “ erfasst oder auf andere Weise nach einem für “ bedeutet eigentlich. Muss Papa tatsächlich ein Pfandrecht gegen das Haus einreichen, bevor Junior es abziehen kann?
Antwort
Wir haben wenig Geld in bar für eine Anzahlung
Dies ist eine rote Fahne für mich. Wenn Sie wenig Geld in bar für eine Anzahlung haben, wie sollen Sie dann auch Vermieter sein?
Sie könnten versuchen, einen Mietvertrag mit Ihrem Vater abzuschließen. Bringen Sie einen Mieter für mindestens ein Jahr oder länger in das andere Haus und schließen Sie das Haus, sobald sich Ihre finanzielle Situation verbessert. Sie haben immer noch das gleiche Problem, ein Vermieter zu sein.
Eine andere Möglichkeit besteht darin, einen Geschenkbrief von Ihrem Vater zu erhalten, da er das Geld für das Haus schenkt. Dies kann Ihr Closing ein wenig verlängern, sodass Sie eine Bewertung und einen Kreditantrag stellen können. Dies ist für mich die vernünftigste Option.
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- “ Ich vermute, es liegt an Ihnen sind verkehrt herum auf dem Haus. “ Sie besitzen das Haus vollständig, so dass sie vermutlich ‚ überhaupt nichts schulden.
- OP glaubt entweder, dass der Markt steigen wird (aus diesem Grund habe ich an einer Immobilie festgehalten, die ich vor dem Verkauf vollständig besessen und 2 1/2 Jahre lang gemietet habe), oder das OP mag die Idee des verbleibenden Einkommens und tut dies nicht div id = „1f394266fc“>
hat keine konkreten Verkaufspläne.
Antwort
Vermutlich Dieses Haus ist aus irgendeinem Grund sehr viel für Sie, wenn Sie bereit sind, große Anstrengungen wie diese zu unternehmen, um es zu erwerben.
Ich schlage vor, Sie lassen Ihren Vater das Haus mit Bargeld kaufen, dann kaufen Sie das Haus von ihm. Vielleicht möchten Sie dies mit der Titelfirma besprechen. Möglicherweise fallen Gebühren an, auf die sie verzichten, wenn Sie beide Verkäufe in kurzer Zeit abschließen.
Wenn das Haus eine Bewertung vornimmt Für einen höheren Betrag als den Kauf können Sie möglicherweise eine Hypothek ohne wesentliche Anzahlung erhalten. Wenn nicht, müssen Sie Ihrem Vater mindestens den Betrag der Anzahlung zum Abschlusszeitpunkt schulden.
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- Nicht nur die Titelgebühr. ‚ Die meisten Gerichtsbarkeiten haben Übertragungssteuern, Anmeldegebühren und Dies scheint ein außerordentlich teurer Weg zu sein, um das zu tun, was das OP will.
- Bei mehreren konkurrierenden Geboten ist klar, dass das OP diese Eigenschaft sehr wünscht und dass jemand ein Bargeld “ Angebot reicht aus, um ihnen einen Vorteil bei der Ausschreibung zu verschaffen. In meinem Bundesstaat würde dies ein paar hundert Dollar mehr betragen. Wie auch immer im OP ist es möglicherweise immer noch billiger, als das Angebot um mehrere tausend Dollar zu erhöhen.
Antwort
Es gibt einige Optionen, aber ohne zusätzliche Informationen kann ich nur Beispiele nennen.
Letztes Jahr hatte ich die Option, ein Haus zu kaufen, aber ich habe mich dagegen entschieden, weil es in meiner Gegend ist Es wird von Jahr zu Jahr schwieriger, es zu einem vernünftigen Preis zu verkaufen.
Aber wenn ich ein Haus gekauft hätte, hätte mir meine Mutter das Geld geliehen, und ich hätte es ihr im Laufe der Jahre am 3. zurückgezahlt % Interesse. Es wäre also eine Art privater Kredit gewesen. Aber meine Mutter hätte das Haus niemals in Besitz genommen, da sie nicht beabsichtigte, es in irgendeiner Weise zu besitzen. (Beabsichtigt Ihr Vater, das Haus zu besitzen und an Sie zu vermieten? Wenn ja, und wenn Sie mit Mieten statt Kaufen zufrieden sind, ist dies eine Option.)
Die zweite Option, die wir Wegen der zusätzlichen Kosten verworfen, ist, dass ich einen Kredit hätte aufnehmen können, indem ich 4,5% Zinsen an die Bank gezahlt hätte, die dann weniger als 1% an meine Mutter zahlen würden, und den Rest behalten würde.
Banken wollen immer Gewinn machen, und dieser Gewinn muss von irgendwoher kommen – von der Differenz zwischen den Zinssätzen. Wenn Ihr Vater 230.000 auf der Bank hat und Sie der Bank 230.000 schulden, sind Sie besser dran, wenn Sie die Bank draußen lassen – zumindest solange Ihr Vater es versteht, Ihnen Geld zu leihen, und Sie es ihm bequem machen, ihm Geld zu schulden
(meine Freundin würde niemals Geld von ihrer Mutter erhalten, weil ihre Mutter immer die Karte „Du bist in meiner Schuld“ ausspielte – bei jedem Besuch und wann immer sie Hilfe brauchte …)
Der Schlüssel ist also: Womit fühlt sich dein Vater wohl – und womit fühlst du dich wohl? Wenn möglich, halten Sie die Banken fern, aber schließen Sie einen schriftlichen Vertrag zwischen Ihnen und Ihrem Vater.