Ich bin ein potenzieller Erstkäufer in San Diego, Kalifornien, und wie die meisten Käufer heutzutage in Cali finde ich den Markt ziemlich teuer und bin es auch Der Versuch, innovative Wege zu finden, um sich ein Haus leisten zu können.
Eine der Ideen war, zu sehen, ob ich Land kaufen und mein eigenes Haus bauen kann. Es kann billig sein oder auch nicht. Vielleicht wäre es viel teurer als ein Haus auf Zillow oder von einem Bauunternehmer zu kaufen, aber ich wollte, dass es meine eigene Schlussfolgerung ist und nicht von jemand anderem. Ich habe mich dazu entschlossen, meine eigenen Nachforschungen anzustellen und meine eigenen Zahlen zu ermitteln.
Wenn Sie derzeit ein brandneues Haus mit einer Fläche von 2500 bis 3000 Quadratmetern in einem guten Viertel von San Diego kaufen möchten, kann dies etwa 800.000 US-Dollar kosten. Bei meinen Nachforschungen stellte ich fest, dass der Bau eines Hauses etwa 200 US-Dollar pro Quadratfuß kostet. Das ist natürlich eine Baseballfigur.
Ich bin auf ein 1,9 Hektar großes Stück Land für 600.000 US-Dollar in einer sehr guten Nachbarschaft und einem Schulbezirk gestoßen. 83K sqft bietet Platz für mindestens 10 Häuser.
Wenn man die Zahlen betrachtet, sieht es wie ein Schnäppchen aus, aber es ist seit 4 Monaten auf Zillow. Ich würde auf jeden Fall gerne nach diesem Land sehen, aber wie kann ein solches Geschäft 4 Monate lang keine Käufer haben? Könnte etwas nicht stimmen?
Was könnte daran möglicherweise falsch sein? Vermisse ich etwas sehr Offensichtliches?
Kommentare
- Ich ‚ bin mir nicht sicher, welche Mathematik Sie ‚ kommt zu dem Schluss, dass dies ein erstaunlicher Deal ist. 200 US-Dollar pro Quadratmeter für den Bau eines 2500 Quadratmeter großen Hauses bedeuten 500.000 US-Dollar Baukosten. Fügen Sie den Preis des Grundstücks hinzu, und Sie müssen insgesamt 1,1 Mio. USD ausgeben, deutlich mehr als die 800.000 USD, die Sie als guten Preis für ein solches Haus angeben. Können Sie klarstellen, warum Sie dieser Meinung sind, dass dieser Deal zu gut ist, um wahr zu sein? Insbesondere, warum ist es für Sie ein attraktives Land, da Sie es ‚ nicht kaufen und ein Haus darauf für weniger bauen können, als Sie ausgeben können ein neues Haus? Oder sind Sie nur neugierig, warum jemand ‚ nicht mehrere Wohnungen darauf platziert hat?
- Kann es unterteilt werden? Gibt es Zonierungsbeschränkungen, die es unerwünscht machen? Ist es auf einer Flutebene? Könnte es ein fantastisches Geschäft sein, das kein Immobilieninvestor in der Region aufgegriffen hat? Vielleicht, aber wahrscheinlich auch nicht.
- Häuser bauen ist nicht einfach. Wenn Sie ‚ in der Lage sind, dies ohne vorherige Erfahrung pünktlich und im Rahmen des Budgets zu tun, sollten Sie Ihren Job sofort kündigen und in die Branche einsteigen.
- Hinzufügen Zum Kommentar von @HartCO ‚: Wenn sich auf diesem Grundstück nichts befindet, gibt es auch kein Wasser, Gas, Strom usw. – was Sie möglicherweise zu den Kosten von hinzufügen müssen Bauen eines Hauses (auf einem Grundstück, auf dem solche Dienstprogramme vorhanden sind).
- Re “ 83.000 m² können mindestens 10 Häuser „: Vielleicht, wenn Sie ‚ einen städtischen Slum bauen.
Antwort
Eine Bank mag es möglicherweise nicht, Ihnen dafür Geld zu leihen. Das ist ein Haken.
Sie haben 500.000 bis 600.000 US-Dollar für ein Monster eines Hauses aufgelistet (3000 Quadratmeter sind mehr als dreimal so groß wie die durchschnittliche Größe von Häusern vor hundert Jahren). Fügen Sie den Preis des Landes bei 60.000 hinzu (600.000 geteilt auf zehn Arten). Wo ich wohne, gibt es eine Mehrwertsteuer von 15% auf neue Häuser. Ich kann nicht herausfinden, ob Kalifornien eine Mehrwertsteuer auf neue Häuser erhebt.
Um auf das Thema zurückzukommen, kann die Bank aufgrund des Risikos, Ihnen 660.000 für ein Grundstück und einen Bau zu leihen, zurück Sie können nur die Hälfte oder weniger der erwarteten Endkosten (nicht den Wert) ausleihen.
Ein weiterer großer Haken ist, dass Sie in einem Kommentar zu quid sagen: „Ich bin zu diesem Schluss gekommen, nachdem ich mit jemandem gesprochen habe, der sein Eigentum Anfang der 2000er Jahre in Bay Area für diesen Durchschnittspreis errichten ließ.“ Lassen Sie uns 3% Inflation über 15 Jahre darauf anwenden Anzahl von 200 $ / sqft. Das bringt den Bereich für Baukosten auf 780K-930K. Selbst bei 2% Inflation 670K-810K.
Bearbeiten:
OP Später wurde die Frage erweitert und es wurde eine Untersuchung darüber durchgeführt, warum Menschen nicht zusammenarbeiten, um ein Grundstück zu kaufen und ihre Häuser zu bauen. „Früher war dies nicht allzu untypisch! Zum Beispiel haben die Eltern meines Pastors genau dies getan, als er ein junger Junge war.
Abgesehen von den oben genannten individuellen Problemen gibt es soziologische Herausforderungen.
Beispiele:
- Wie viel Anpassung kann jede Person an ihrem Eigentum vornehmen (Platzierung des Hauses auf einem Grundstück, Design usw.)
- Wenn Familie acht ein hässliches Haus bauen möchte, Können die anderen neun gegen das Design ein Veto einlegen?
- Was passiert bei zehn effektiven Losen, wenn eines ausfällt?
- Müssen alle dieselbe Baufirma verwenden?
li> Kann man neun andere Familien finden, mit denen man das machen kann?
Dies sind die einfachen Fragen.
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- Ihre Fragen in der Antwort sind Teil dessen, was muss im Voraus vereinbart werden. Wenn ich eingechippt habe und dann herausgefunden habe, dass der beste Plan das 5×2 erstellt hat, würde ich ‚ verrückt werden. Die Holzverkleidungen haben einen höheren Wert als die Aus diesem Grund ist es für einen Investor die bessere Option, Grundstücke oder Häuser einzeln zu entwickeln und zu verkaufen. Das schwierige Problem und ich ‚ vermute, dass das Hauptproblem darin besteht, dass das Los ‚ produziert kein Land, das gut genug ist gh für 10 Unterlose. (Übrigens – 3000 m² sind in vielen Gebieten der USA kein Monster. Einige Städte haben Häuser mit Mindestgröße pro Zoneneinteilung.)
Antwort
Offensichtlich fehlt Ihnen, dass es kein Haus auf dem Grundstück gibt, so dass der Kostenvergleich zwischen einem Haus und einem Grundstück nicht besonders gültig ist.
Das Land hat möglicherweise keine Verbindungen zum kommunalen Abwasser / Strom / Strom und benötigt möglicherweise Änderungen der Zonen und Genehmigungen für diese Verbindungen.
Sie vermissen, dass Sie nicht wissen, wie man ein Haus entwirft und baut, also müssen Sie Leute für diese Aufgaben einstellen und dann den Prozess, die Kopfschmerzen und die wahrscheinlichen Budgetüberschreitungen durchleben.
Bearbeiten: Sie vermissen auch, dass sich die Kreditvergabe für die spekulative Landentwicklung erheblich von der Kreditvergabe für ein Einfamilienhaus unterscheidet.
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- @CoffeeBean, also kurz nach dem Platzen der Dotcom-Blase vor 15 Jahren kostete sie ungefähr 200 US-Dollar pro Quadratfuß. ein Haus in der Bucht zu bauen. Etwas lässt mich denken, dass die Rate heute etwas anders wäre.
- @Philipp Stimmt, aber auf mysteriöse Weise sind Subunternehmer in Gebieten mit hohen Hauswerten tendenziell teurer …
- @ Philipp fügt hinzu, dass der Punkt, die Löhne und die Materialkosten von D Stanley ‚ mit der Inflation steigen können.
- @Philipp danke für die Kursivschrift des Gebäudes, es hilft wirklich. Rezessionen wirken sich tendenziell auf die Arbeits- und Materialkosten aus, und dies sind 200 USD / m². Die Schätzung wird aus dem Epizentrum einer Rezession abgeleitet UND enthält nicht ‚ 15 Jahre Inflation. (Ich habe mich für Großbuchstaben entschieden).
- @CoffeeBean: Ihr Kommentar zu dieser Antwort zeigt mir, dass Sie sich nicht genug Mühe gegeben haben, dies gründlich zu recherchieren / durchzudenken. Ich persönlich denke, Sie wären in dieser Hinsicht überfordert.
Antwort
Die geschätzten Kosten von 200 US-Dollar Quadratfuß Wohnfläche können von Bauherren erreicht werden, die einem ihrer Standardpläne folgen. Sie bauen jedes Jahr Hunderte von Häusern in der Region nach diesen Standardplänen. Sie haben detaillierte Zeitpläne für den Bau dieser Häuser und wissen genau, wie viele 2×4 benötigt werden, um Haus X mit den Optionen A, F und P zu bauen. Sie kaufen Hunderte von Geschirrspülern und erhalten Rabatte. Dieser Preis beinhaltet auch die Kosten für das Rohland und die erforderlichen Verbesserungen des Grundstücks.
Sie müssen die Zonen für dieses Land kennen. Sie müssen wissen, was Sie von Rechts wegen bauen können und wofür Sie Ausnahmen erhalten können. Sie möchten nicht $ 600 K bezahlen und dann herausfinden, dass Sie nur ein 1-stöckiges Haus bauen und nur 1/4 Morgen nutzen können.
Sie müssten mit einem Entwurf beginnen und dann das haben Der Architekt, der Bauherr und ein Immobilienanwalt sehen sich die Immobilie an. Dann können sie Ihnen eine Schätzung der Kosten geben, die es kosten würde, diesen Entwurf auf diese Immobilie zu setzen.
83k sqft? Ich meine, es kann mindestens 10 Häuser aufnehmen.
Es hängt von der minimalen Losgröße ab. Wenn die maximal zulässige Dichte Bei drei Häusern pro Morgen können Sie 6 in 2,2 Morgen erhalten. Wenn die Mindestgrundstücksgröße jedoch 5 Morgen betragen soll, benötigen Sie eine Ausnahme, um nur ein Haus zu bauen. Ausnahmen betreffen Papierkram, Anhörungen und Anwälte.
Antwort
Denken wir wie ein Immobilienentwickler.
Zuerst müssen Sie sich bei der Zoning Commission erkundigen die Einschränkungen für das Gebiet. Nehmen wir an, das Grundstück ist tatsächlich für 10 Häuser geeignet.
Sie kaufen das Land. Sie müssen auch den Bau selbst finanzieren. Wenn Sie nicht über genügend Bargeld verfügen, müssen Sie Finanzmittel von Banken erwerben und vielleicht auch aus anderen Quellen, weil Banken Ihnen nicht den gesamten Betrag leihen.
Als nächstes müssen Sie das Grundstück in 10 Teile aufteilen, sicherstellen, dass jedes Teil über eine Zufahrt zur Straße verfügt, und den Zugang zu Versorgungsunternehmen (Wasser / Abwasser / Strom / Breitband / Telefonleitungen) planen. Planen Sie die Größe und Position jedes Hauses.
Holen Sie sich die Baugenehmigung. Dies ist ein Prozess, der einige Zeit in Anspruch nehmen kann, insbesondere wenn sie weitere Fragen haben.
Lassen Sie die Häuser von einem Bauunternehmer bauen, einschließlich Vorarbeiten und Vorbereitung für Versorgungsunternehmen.
Get Genehmigung für die fertigen Häuser. Ein Bauinspektor überprüft, ob die Häuser der Erlaubnis und allen geltenden Gesetzen und Vorschriften entsprechen. Dieser Schritt kann Zeit und zusätzliche Kosten verursachen.
Lassen Sie einen Immobilienmakler die neuen Häuser verkaufen. Oft beginnt der Verkaufsprozess in der Planungsphase und frühe Käufer können sowohl die Aufteilung des Hauses als auch die Fertigstellung beeinflussen.
Ihre Kostenschätzung enthielt einen Gewinn von 140.000 für jedes Haus. Davon muss ein Bauunternehmer Finanzierungskosten, Immobilienmaklerkosten, alle Kosten, die Sie vergessen haben, Budgetüberziehungskredite, Eventualkosten und Gehälter für Ihre Mitarbeiter und sich selbst abziehen.
Ich schätze die Projektzeit bis 1,5-2 Jahre.
Wir haben also ein 8-Millionen-Dollar-Projekt mit einem Bruttogewinn von 1,4 Millionen Dollar (ohne alle Kosten). Nettogewinn wahrscheinlich nur ein paar hunderttausend. Oder weniger.
Immobilienentwickler mit lokalen Kenntnissen könnten Zeit und Kosten viel genauer einschätzen. Ich vermute, dass sie haben, und da das Grundstück seit einiger Zeit nicht mehr verkauft wurde, liegt entweder der Preis am oberen Ende dessen, was ein profitables Projekt ausmacht, oder es gibt andere Einschränkungen, die die Anzahl / Größe der Häuser begrenzen, die gebaut werden können darauf.
Antwort
Die grundlegende Antwort lautet, dass Sie Äpfel und Orangen vergleichen. Einerseits überlegen Sie Ein Fall, in dem jemand ein einzelnes bereits gebautes Haus kauft. Andererseits denken Sie an einen Fall, in dem jemand ein großes Stück Land kauft, 10 Häuser baut und (vermutlich) die 9 verkauft oder vermietet, in denen er nicht lebt
Das sind zwei völlig unterschiedliche Bestrebungen. Es kann sinnvoll sein, die Kosten für ein Grundstück mit einer Größe für ein einzelnes Haus mit den Kosten für ein ähnliches Grundstück mit einem bereits darauf befindlichen Haus zu vergleichen. Aber Sie können die Kosten für den Kauf von 10 Häusern Land nicht direkt mit den Kosten für ein Haus vergleichen. Wie andere Antworten bereits erwähnt haben, ist der Bau von 10 Häusern mit einem enormen Arbeitsaufwand verbunden: Ein Architekt muss ein Haus entwerfen, jemand muss Holen Sie sich die Erlaubnis, es zu bauen, jemand muss möglicherweise Wasser- / Strom- / Abwasseranschlüsse bekommen, jemand muss es physisch bauen – dann multiplizieren Sie das alles mit 10 für 10 Häuser. Sobald Sie fertig sind, haben Sie Ihre Investition immer noch nicht wieder hereingeholt Sie haben nur 10 Häuser. Jetzt müssen Sie sie verkaufen, was eine ganz andere Aufgabe für sich ist.
Weil die Dinge, die Sie vergleichen, so unterschiedlich sind, sind es auch die potenziellen Käufer für die beiden Fälle völlig anders. Dies erklärt die „Inkonsistenz“ zwischen dem geforderten Preis und Ihrer Wahrnehmung seines Wertes. Die beiden Arten von Immobilien befinden sich in zwei verschiedenen Märkten. Die Leute, die ein einzelnes Haus kaufen möchten, sind nur normale Leute, die nach einer Wohnung suchen (oder vielleicht versuchen, ein Mietobjekt zu bekommen). Die Leute, die ein Grundstück mit 10 Häusern kaufen möchten, sind Immobilienentwickler mit ganz anderen Anliegen. Es kann viele Gründe geben, warum das Land noch nicht gekauft wurde, aber Sie können es nicht mit den Kosten vergleichbarer Häuser vergleichen, da fast niemand, der ein Haus sucht, in Betracht ziehen wird, stattdessen 2 Morgen Land zu kaufen. Es ist so, als würde man fragen, warum das Tanken Ihres Autos mit Gallonen pro Gallone so viel teurer ist als der Kauf einer Tankstelle und das kostenlose Benzin. Sie sind einfach nicht dasselbe.
Aber angesichts der Größe des Landes kann ich mich mit anderen Leuten zusammenschließen, die ebenfalls auf dem Markt sind, und den Grundstückspreis pro Stück vollständig senken sagen wir 100k?
Sie können das tun, aber im Grunde werden Sie eine Art Immobilienentwicklungsunternehmen gründen. Dies eröffnet ein Ganzes andere Welt möglicher Snafus (zum Beispiel, wie das Eigentum aufgeteilt werden soll und was passiert, wenn die Eigentümer sich über eine angemessene Entwicklung ihrer Teile nicht einig sind).
Es ist absolut möglich, Geld durch den Kauf von Grundstücken und Gebäuden zu verdienen Häuser darauf, besonders in Kalifornien. Die Leute machen es die ganze Zeit. Aber es ist nichts, was Sie versuchen sollten, wenn Sie nicht wissen, was Sie tun, und es ist definitiv nicht das Gleiche wie nur ein Haus zu kaufen
Antwort
Sie können einen Bauunternehmer beauftragen, der für Sie auf einer Menge baut, die Sie gerne leben würden Ein mit bereits angeschlossenen Dienstprogrammen. Unterteilung Ein großes Stück Land wird etwas komplizierter.
Welche Dienstbarkeiten gibt es und welche neuen Dienstbarkeiten müssten beim Anschließen von Versorgungsunternehmen erstellt werden?Hätten alle Grundstücke bereits Zugang zur Straße oder müssten Sie einen Teil des Landes für den Bau einer neuen Straße in der Unterteilung verwenden?
Außerdem habe ich Ihren Beitrag bearbeitet, da 83.000 Quadratmeter 1,9 Acres groß sind. Der Bau von Häusern auf 0,19 Hektar großen Parzellen (vorausgesetzt, es ist nicht erforderlich, dass eine Straße weitere 15% des Grundstücks einnimmt) verringert den Wert der Häuser, die Sie bauen. Sie sollten die Zahlen mit 6 Häusern laufen lassen und sehen, wie attraktiv die Mathematik aussieht. Außerdem sollten Sie nach aktualisierten Zahlen zu den Baukosten suchen. Zollhäuser liegen wahrscheinlich näher bei 275 bis 350 US-Dollar (wenn ein Architekt an der Erstellung der Pläne beteiligt ist).