넓은 부지에 주택을 세분화하는 데 드는 비용은 얼마입니까?

은행은이를 위해 돈을 빌리는 것을 좋아하지 않을 수 있습니다. 그것은 하나의 걸림돌입니다.

당신은 집의 괴물에 대해 500,000-600,000 $를 기재했습니다 (3000 평방 피트는 100 년 전 평균 주택 크기의 3 배 이상입니다). 토지 가격을 60K로 추가하십시오 (600K는 10 가지 방법으로 나눴습니다). 내가 사는 곳에서는 새 집에 15 %의 부가가치세가 있습니다. 캘리포니아가 새 주택에 VAT 세금을 부과하는지 여부를 알 수 없습니다.

어쨌든 토지와 건설에 대해 660K를 빌릴 위험이 있기 때문에 다시 주제로 돌아 가면 은행은 최종 예상 비용의 절반 이하 만 빌릴 수 있습니다 (가치 아님).

또 다른 큰 걸림돌 퀴드에 대한 의견에서 “저는 2000 년대 초반 베이 지역에 자신의 부동산을 평균 가격으로 지은 사람과 이야기 한 후이 결론을 내 렸습니다.”15 년 동안 3 % 인플레이션을 적용 해 보겠습니다. 200 $ / sqft의 수. 이는 건설 비용 범위를 780K-930K로 가져옵니다. 2 % 인플레이션 670K-810K에서도.

수정 :

OP 나중에 사람들이 땅을 사서 집을 짓기 위해 협력하지 않는 이유에 대한 질문을 확장했습니다. “예전에는”이것이 그다지 비정형이 아니 었습니다! 예를 들어, 제 목사님의 부모님은 그가 어렸을 때 그렇게하셨습니다.

위에 언급 된 개별 문제를 제외하고 사회 학적 문제가 발생합니다.

예 :

• 각 개인이 자신의 자산에 얼마나 많은 맞춤화를 할 수 있는지 (부지에 집 배치, 디자인 등 …)
• 8 가족이 못생긴 집을 짓고 싶다면, 나머지 9 개는 설계를 거부 할 수 있습니까?
• 10 개의 유효 부지에서 하나가 실패하면 어떻게됩니까?
• 모두 같은 건설 회사를 사용해야합니까?
• 이 작업을 수행 할 다른 9 개의 가족을 찾을 수 있습니까?
• 누구 외에 누가 살 수 있습니까? 누가 결정합니까?
• 제안 된 부지로 인해 건설 비용 차이가 발생하는 경우 (예 : 조경이 필요하거나 바위가 많은 토양이있는 경우) 초과 비용은 누가 부담합니까? 그룹입니까, 개인입니까?
• 로트가 동일하지 않은 경우 더 많은 청크를 가진 것이 더 많은 비용을 지불해야합니까? 어떻게 결정합니까? 특히 발견이 발견되면 계산이 혼란스러워집니다.
• 누가 무슨 부지를 얻습니까? (뒷면 5 개가 자연스럽고 아름다운 개울에 접근 할 수있는 5×2 레이아웃을 상상해보십시오. 아니면 5 개는 주요 도로에 있고 나머지 5 개는 나무가있을 수 있습니다.)

다음은 쉬운 질문입니다.

댓글

• 답변에있는 질문은 무엇의 일부입니다. 사전에 동의해야합니다. 내가 칩을 사용하여 5x2를 만든 최상의 계획을 찾으면 ' 정말로 갈 것입니다. 제비를 향한 목재는 이것이 투자자가 부지 나 주택을 하나씩 개발하고 매각하는 것이 더 나은 옵션 인 이유입니다. 어려운 문제는 ' 중요한 문제는 부지는 ' 특혜가 좋은 토지를 생산하지 않습니다. 10 개 하위 로트의 경우 gh. (BTW-3000 평방 피트는 미국의 많은 지역에서 괴물이 아닙니다. 일부 마을에는 구역 별 최소 주택 크기가 있습니다.)

분명히 당신은 땅에 집이 없다는 것을 놓치고 집과 땅 사이의 비용 비교가별로 유효하지 않습니다.

토지는 도시 하수 / 전력 / 전기와 연결되어 있지 않을 수 있으며 이러한 연결에 대한 구역 변경 및 허가가 필요할 수 있습니다.

집을 설계하고 짓는 방법을 모르기 때문에 이러한 작업을 수행 할 사람을 고용 한 다음 프로세스, 골치 아픈 일, 예상되는 예산 초과를 겪어야합니다.

편집 : 또한 투기 적 토지 개발을위한 대출이 단독 주택 대출과 크게 다르다는 사실을 놓치고 있습니다.

댓글

• @CoffeeBean, 닷컴 버블이 터진 직후 15 년 전에 전화를했는데 비용은 평방 피트 당 200 달러였습니다. 베이 지역에 집을 짓습니다. 오늘은 요율이 조금 다를 거라고 생각합니다.
• @Philipp 맞습니다.하지만 이상하게도 하청 업체는 주택 가치가 높은 지역에서 더 비싸는 경향이 있습니다 …
• @ Philipp은 D Stanley '의 포인트에 추가하여 인플레이션에 따라 임금 및 재료비가 상승 할 수 있습니다.
• @Philipp 건물을 기울임 꼴로 표시해 주셔서 감사합니다. 경기 침체는 인건비 및 재료비에 영향을 미치는 경향이 있으며, 이는 $ 200 / SQ.ft입니다. 추정치는 불황의 진원지에서 파생 된 것이며 ' 15 년의 인플레이션을 포함하지 않습니다. (이탤릭체 대신 대문자를 사용했습니다).
• @CoffeeBean :이 답변에 대한 귀하의 의견은 철저히 조사 / 생각하는 데 충분한 노력을 기울이지 않았 음을 나타냅니다. 개인적으로이 문제에 대해 머리가 멀어 질 것이라고 생각합니다.

예상 비용 $ 200 표준 계획 중 하나를 따르는 건축업자는 제곱 피트의 생활 공간을 확보 할 수 있습니다. 그들은 이러한 표준 계획을 사용하여 지역 전체에 매년 수백 채의 집을 짓습니다. 그들은 집을 짓기위한 상세한 일정을 가지고 있으며, 옵션 A, F, P로 집 X를 짓기 위해 얼마나 많은 2x4가 필요한지 정확히 알고 있습니다. 그들은 수백 대의 식기 세척기를 구입하고 할인을받습니다. 이 가격에는 토지 비용과 필요한 부동산 개선 비용도 포함됩니다.

당신은 그 땅의 구역을 알아야합니다. 올바르게 구축 할 수있는 항목과 예외를받을 수있는 항목을 알아야합니다. $ 600K를 지불하고 싶지 않고 1 층 주택 만 지을 수 있고 1/4 에이커 만 사용할 수 있다는 사실을 알게됩니다.

설계부터 시작하여 건축가와 건축업자, 부동산 변호사가 부동산을 살펴본 다음 해당 부동산에 해당 디자인을 적용하는 데 드는 비용을 예상 할 수 있습니다.

83k sqft? 적어도 10 채의 주택을 수용 할 수 있다는 의미입니다.

최소 부지 크기에 따라 다릅니다. 최대 허용 밀도가 에이커 당 3 채의 집은 2.2 에이커 당 6 채를 얻을 수 있지만 최소 부지 크기가 5 에이커라면 집 한 채를 지을 때 예외가 필요합니다. 예외에는 서류 작업, 청문회 및 변호사가 포함됩니다.

부동산 개발자처럼 생각합시다.

먼저 구역 설정위원회에 확인해야합니다. 지역에 대한 제한. 플롯이 실제로 10 채의 주택에 적합하다고 가정 해 보겠습니다.

토지를 구입하고 건물 자체에 자금을 조달해야합니다. 현금이 충분하지 않으면 은행에서 자금을 조달해야합니다. 은행이 전체 금액을 빌려주지 않기 때문에 다른 출처에서도 얻을 수 있습니다.

다음으로 플롯을 10 개로 나누어 각 부분이 도로에 진입 할 수있는 진입로가 있는지 확인하고 유틸리티 (수도 / 하수도 / 전기 / 광대역 / 전화선)에 대한 접근을 계획해야합니다. 각 집의 크기와 위치를 계획합니다.

건물 승인을받습니다. 이는 특히 후속 질문이있는 경우 시간이 걸릴 수있는 프로세스입니다.

건축업자에게 집을 지을 수 있도록 지상 작업 및 유틸리티 준비를 요청하세요.

받기 완성 된 주택에 대한 승인. 건물 검사관은 주택이 허가 및 적용되는 모든 법률과 규정을 따르는 지 확인합니다. 이 단계는 시간과 추가 비용을 수반 할 수 있습니다.

새 집을 팔려면 부동산 중개인을 구하십시오. 종종 판매 프로세스는 계획 단계에서 시작되며 초기 구매자는 집의 레이아웃과 마감 모두에 영향을 미칠 수 있습니다.

예상 비용에는 각 집의 수익이 140k입니다. 여기에서 건축업자는 자금 조달 비용, 부동산 중개인 비용, 고려하지 않은 모든 비용, 예산 초과 인출, 비상 비용 및 직원과 자신의 급여를 빼야합니다.

프로젝트 시간을 추정합니다. 1.5 ~ 2 년.

총 수익이 140 만 달러 (모든 비용은 포함되지 않음) 인 800 만 달러의 프로젝트가 있습니다. 순이익은 아마 수십만에 불과할 것입니다. 이하.

현지 지식이있는 부동산 개발자는 시간과 비용을 훨씬 더 정확하게 예측할 수 있습니다. 내 생각에는 그들이 가지고 있고, 플롯이 한동안 팔리지 않았기 때문에, 가격이 수익성있는 프로젝트를 만드는 것의 상단에 있거나 지을 수있는 집의 수 / 크기를 제한하는 다른 제한이 있다는 것입니다. 그것에.

기본적인 대답은 사과와 오렌지를 비교한다는 것입니다. 누군가 이미 지은 집 하나를 사는 경우. 반면에 누군가가 큰 땅을 사서 10 채의 집을 짓고 (아마) 그들이 살고 있지 않은 9 채를 팔거나 임대하는 경우를 고려하고 있습니다. .

이것은 완전히 다른 두 가지 노력입니다. 단독 주택을위한 크기의 토지 비용을 이미 그 위에있는 주택이있는 유사한 토지의 비용과 비교하는 것이 합리적 일 수 있습니다. 그러나 10 채의 토지를 사는 비용과 한 집의 비용을 직접 비교할 수는 없습니다. 다른 답변에서 언급했듯이 10 채를 짓는 데는 엄청난 작업이 필요합니다. 건축가는 집을 설계해야하고 누군가는해야합니다. 건축 허가를 받고, 누군가 물 / 전력 / 하수도 연결을해야 할 수도 있고, 누군가가 물리적으로 건축해야 할 수도 있습니다. 그런 다음 10 가구에 10을 곱하세요. 작업이 완료되면 여전히 투자를 회수 할 수 없습니다. . 당신은 단지 10 개의 집을 가지고 있습니다. 이제 당신은 그것들을 팔아야합니다. 이것은 그 자체로 완전히 다른 일입니다.

당신이 비교하는 것이 너무 다르기 때문에 두 케이스의 잠재적 인 구매자도 있습니다. 완전히 다릅니다. 이것은 요구 가격과 그 가치에 대한 당신의 인식 사이의 “불일치”를 설명합니다. 두 종류의 부동산은 서로 다른 두 시장에 있습니다. 단일 주택을 구입하려는 사람들은 살 곳을 찾고있는 일반인입니다 (또는 임대 부동산을 구하려는 경우). 10 가구를 사려고하는 사람들은 완전히 다른 우려를 가진 부동산 개발자들입니다. 토지를 아직 구입하지 않은 데는 여러 가지 이유가있을 수 있지만, 집을 찾는 사람은 거의 2 에이커의 토지 구입을 고려하지 않을 것이기 때문에 비슷한 주택의 비용과 비교할 수 없습니다. 자동차에 휘발유를 채우는 것이 주유소를 사서 자신에게 공짜로 주유하는 것보다 갤런 당 비용이 훨씬 더 비싼 이유를 묻는 것과 같습니다.

하지만 토지의 크기를 고려할 때 시장에있는 다른 사람들과 힘을 합쳐서 한 개당 토지 가격을 완전히 낮출 수 있습니다. 100k라고?

당신은 그렇게 할 수 있지만 기본적으로 당신이 할 일은 일종의 부동산 개발 회사를 만드는 것입니다. 이것은 전체를 여는 것입니다. 가능한 스나 푸스의 다른 세계 (예 : 소유권 분할 방법 및 소유자가 자신의 부분에 대한 적절한 개발에 동의하지 않을 경우 어떻게되는지)

토지와 건물을 구입하여 돈을 버는 것은 절대적으로 가능합니다. 주택, 특히 캘리포니아에 있습니다. 사람들은 항상 그렇게합니다.하지만 당신이 무엇을하고 있는지 모른다면 시도해야 할 일이 아닙니다. 그리고 그것은 확실히 집을 사는 것과 같은 일이 아닙니다. 살 수 있습니다.

당신이 살기 좋아하는 많은 것을 건축 할 건축업자를 고용 할 수 있습니다. 이미 연결된 유틸리티와 함께 켜집니다. 큰 토지는 조금 더 복잡해집니다.

어떤 지역권이 존재하며 유틸리티를 연결할 때 어떤 새로운 지역권을 만들어야합니까?모든 부지가 이미 도로에 접근 할 수 있습니까? 아니면 부지의 일부를 새 도로 건설에 바쳐야합니까?

또한 83,000sqft가 1.9 에이커이므로 게시물을 수정했습니다. .19 에이커의 구획에 집을 짓는 것 (도로가 부지의 15 %를 차지할 필요가 없다고 가정)하면 귀하가 짓고있는 집의 가치가 감소합니다. 6 개의 집으로 숫자를 실행하고 수학이 얼마나 매력적인 지 확인해야합니다. 또한 구축 비용에 대한 업데이트 된 수치를 찾아야합니다. 맞춤형 주택은 $ 275- $ 350에 가까울 것입니다 (건축가가 계획을 그리는 데 관여 함).