Quanto custa construir uma subdivisão de casas em um grande lote de terreno?

Um banco pode não gostar de emprestar dinheiro para você para isso. Esse é um obstáculo.

Você listou 500.000-600.000 $ por uma casa monstruosa (3.000 pés quadrados são três vezes o tamanho médio das casas cem anos atrás). Adicione o preço do terreno em 60K (600K dividido em dez). Onde eu moro, há um imposto de IVA de 15% sobre novas casas. Não consigo descobrir se a Califórnia cobra um imposto de IVA sobre novas casas.

De qualquer forma, voltando ao assunto, devido ao risco de emprestar 660 mil para você por um terreno e construção, o banco pode deixe você pegar emprestado apenas metade ou menos do custo final esperado (não o valor).

Outro grande obstáculo é que você diz em um comentário para quid “Cheguei a esta conclusão depois de conversar com alguém que teve sua propriedade construída no início de 2000 na área da baía por aquele preço médio”. Vamos aplicar inflação de 3% em 15 anos a isso número de 200 $ / sqft. Isso eleva a faixa de custos de construção para 780 mil a 930 mil. Mesmo com inflação de 2% 670K-810K.

Editar:

OP mais tarde expandiu a questão tornando-a uma investigação sobre por que as pessoas não colaboram para comprar um lote de terreno e construir suas casas. “Naquela época” isso não era tão atípico! Por exemplo, os pais de meu pastor fizeram exatamente isso quando ele era jovem.

Além das questões individuais mencionadas acima, existem desafios sociológicos que surgem.

Exemplos:

• Quanta personalização cada pessoa pode fazer em sua propriedade (colocação de uma casa em um lote, design, etc …)
• Se a família oito quiser construir uma casa feia, os outros nove podem vetar o projeto?
• Em dez lotes efetivos, o que acontece se um falhar?
• Todos vocês precisam usar a mesma construtora?
• Alguém pode encontrar outras nove famílias para fazer isso?
• Quem consegue viver além de quem? Quem decide isso?
• Se os lotes propostos causam diferenciais de custo herdados na construção (ex. alguém precisa de paisagismo ou tem solo rochoso), quem assume os custos excedentes? O grupo ou o indivíduo?
• Se os lotes não forem idênticos, aqueles com os blocos mais ricos devem pagar mais? Como você pode determinar isso? Especialmente se for feita uma descoberta que perturbe esse cálculo.
• Quem ganha quais lotes? (Imagine um layout 5×2 em que os cinco de trás tenham acesso a um belo riacho natural. Ou talvez cinco estejam na estrada principal e os outros cinco tenham árvores)

Estas são as perguntas fáceis .

Comentários

• Suas perguntas dentro da resposta fazem parte do que tem que ser acordado desde o início. Se eu desmembrar e descobrir o melhor plano para criar o 5×2, eu ‘ ficaria louco. Os lotes de madeira voltados para a de frente para a árvore. É por isso que a melhor opção é para um investidor desenvolver e vender lotes ou casas um por um. A questão difícil e eu ‘ suponho que o principal problema é que lote não ‘ t produz terras que sejam muito boas o suficiente gh para 10 sub-lotes. (Aliás – 3.000 pés quadrados não é um monstro em muitas áreas dos EUA. Algumas cidades têm casas de tamanho mínimo por zoneamento.)

O custo estimado de $ 200 sqft de espaço vital pode ser alcançado por construtores que estão seguindo um dos seus planos padrão. Eles constroem centenas de casas a cada ano em toda a região usando esses planos padrão. Eles têm cronogramas detalhados para construir essas casas e sabem exatamente quantos 2×4 são necessários para construir a casa X com as opções A, F e P. Eles compram centenas de máquinas de lavar louça e ganham descontos. Esse preço também inclui o custo da terra bruta e as melhorias necessárias da propriedade.

Você precisa saber o zoneamento dessa terra. Você precisa saber o que pode construir corretamente e para que pode obter exceções. Você não quer pagar $ 600 K e depois descobrir que só pode construir uma casa de 1 nível e só pode usar 1/4 acre.

Você precisaria começar com um projeto e, em seguida, ter o o arquiteto, o construtor e um advogado do setor imobiliário examinam a propriedade. Em seguida, eles podem fornecer uma estimativa de quanto custaria colocar aquele projeto naquela propriedade.

83.000 pés quadrados? Quer dizer, pode acomodar pelo menos 10 casas.

Depende de qual é o tamanho mínimo do lote. Se for a densidade máxima permitida é de três casas por acre, você pode obter 6 em 2,2 acres, mas se o tamanho mínimo do lote for de 5 acres, você precisará de uma exceção apenas para construir uma casa. E as exceções envolvem papelada, audiências e advogados.

Vamos pensar como um incorporador imobiliário.

Primeiro você precisa verificar com a comissão de zoneamento as restrições para a área. Digamos que o terreno seja adequado para 10 casas.

Você compra o terreno. Você também precisa financiar a construção em si. Se você não tiver dinheiro suficiente, precisará obter financiamento de bancos e talvez de outras fontes também, porque os bancos não emprestam a você o valor total.

Em seguida, você precisa dividir o lote em 10 partes, certificando-se de que cada parte tenha acesso de garagem para a rua e plano de acesso aos serviços públicos (água / esgoto / eletricidade / banda larga / linhas telefônicas). Planeje o tamanho e a posição de cada casa.

Obtenha a aprovação da construção. Este é um processo que pode levar algum tempo, especialmente se houver dúvidas de acompanhamento.

Peça a um construtor para construir as casas, incluindo trabalho de base e preparação para serviços públicos.

Obtenha aprovação para as casas acabadas. Um inspetor de construção verificará se as casas seguem a permissão e todas as leis e regulamentos aplicáveis. Esta etapa pode envolver tempo e custo adicional.

Peça a um agente imobiliário para vender as novas casas. Freqüentemente, o processo de venda começa na fase de planejamento e os primeiros compradores são capazes de influenciar tanto o layout da casa quanto o acabamento.

Sua estimativa de custo incluiu um lucro de 140k para cada casa. Disto, um construtor precisa subtrair os custos de financiamento, os custos do corretor de imóveis, todos os custos que você se esqueceu de levar em consideração, descobertos orçamentários, custos de contingência e salários para sua equipe e para você. para 1,5-2 anos.

Portanto, temos um projeto de $ 8 milhões com um lucro bruto de $ 1,4 milhões (sem incluir todos os custos). Lucro líquido provavelmente apenas algumas centenas de milhares. Ou menos.

Os incorporadores imobiliários com conhecimento local seriam capazes de fazer uma estimativa muito mais precisa do tempo e do custo. Meu palpite é que sim, e uma vez que o terreno não é vendido há algum tempo, ou o preço está na extremidade superior do que torna um projeto lucrativo ou existem outras restrições que limitam o número / tamanho das casas que podem ser construídas nele.

A resposta básica é que você está comparando maçãs e laranjas. Por um lado, você está considerando um caso em que alguém compra uma única casa já construída. Por outro lado, você está considerando um caso em que alguém compra um grande terreno, constrói 10 casas e (presumivelmente) vende ou aluga as 9 em que não estão morando .

Esses são dois empreendimentos totalmente diferentes. Pode ser razoável comparar o custo de um terreno dimensionado para uma única casa com o custo de um terreno semelhante com uma casa já existente. Mas você não pode comparar diretamente o custo de comprar 10 casas no valor de um terreno com o custo de uma casa. Como outras respostas mencionaram, construir 10 casas envolve uma quantidade enorme de trabalho: um arquiteto tem que projetar uma casa, alguém tem que obter licenças para construí-lo, alguém pode ter que conseguir conexões de água / energia / esgoto, alguém tem que construir fisicamente – então multiplique tudo isso por 10 para 10 casas. Quando terminar, você ainda não recuperou seu investimento . Você só tem 10 casas. Agora você precisa vendê-las, o que é uma tarefa totalmente diferente.

Como as coisas que você está comparando são tão diferentes, os compradores em potencial para os dois casos também são completamente diferente. Isso explica a “inconsistência” entre o preço pedido e sua percepção de seu valor. Os dois tipos de propriedades estão em dois mercados diferentes. As pessoas que pretendem comprar uma única casa são apenas pessoas normais à procura de um lugar para morar (ou talvez tentando obter um imóvel para alugar). As pessoas que desejam comprar um lote de 10 casas são incorporadoras imobiliárias com um conjunto de preocupações totalmente diferente. Pode haver muitas razões pelas quais o terreno ainda não foi comprado, mas você não pode compará-lo ao custo de casas comparáveis, porque quase ninguém que está procurando uma casa vai considerar a compra de 2 acres de terreno. É como perguntar por que abastecer seu carro com gasolina é muito mais caro por galão do que comprar um posto de gasolina e abastecer de graça. Eles simplesmente não são a mesma coisa.

Mas dado o tamanho do terreno, posso unir forças com outras pessoas que também estão no mercado e reduzir totalmente o preço do terreno por unidade para digamos 100k?

Você pode fazer isso, mas basicamente o que estará fazendo é formar uma empresa de incorporação imobiliária de algum tipo. Isso abre um todo outro mundo de confusão possível (por exemplo, como a propriedade deve ser dividida e o que acontece se os proprietários discordarem sobre o desenvolvimento apropriado de suas porções).

É absolutamente possível ganhar dinheiro comprando terras e construindo casas nele, especialmente na Califórnia. As pessoas fazem isso o tempo todo. Mas não é algo que você deva tentar se não souber o que está fazendo e definitivamente não é a mesma coisa que comprar uma casa para morar.

Você pode contratar um construtor para construir para você um terreno que você gostaria de viver ligado com utilitários já conectados. um grande pedaço de terra fica um pouco mais complicado.

Quais servidões existem, e quais novas servidões precisariam ser criadas ao conectar serviços públicos?Todos os lotes já teriam acesso por rua ou você precisa dedicar parte do terreno para construir uma nova estrada no loteamento?

Além disso, editei sua postagem porque 83.000 m2 são 1,9 acres. Construir casas em lotes de 0,19 acres (assumindo que não há necessidade de uma estrada para ocupar outros 15% do lote) reduz o valor das casas que você está construindo. Você deve calcular os números com 6 casas e ver como a matemática parece atraente. Além disso, você deve procurar números atualizados sobre o custo de construção. Casas personalizadas provavelmente custam mais perto de $ 275- $ 350 (onde um arquiteto está envolvido no desenho dos planos).