Cât costă construirea unei subdiviziuni de case pe un teren mare?

Este posibil ca unei bănci să nu-i placă să vă împrumute bani pentru asta. Aceasta este o problemă.

Ați enumerat 500.000-600.000 $ pentru un monstru al unei case (3000 de metri pătrați este de peste trei ori dimensiunea medie a locuințelor de acum o sută de ani). Adăugați prețul terenului la 60K (600K împărțit în zece moduri). Unde locuiesc, există o taxă de 15% TVA pentru casele noi. Nu pot afla dacă California impune un impozit pe TVA pentru casele noi.

Oricum, revenind la subiect, din cauza riscului de a vă împrumuta 660K pentru o bucată de teren și construcție, banca poate vă permit să împrumutați doar jumătate sau mai puțin din costul final așteptat (nu valoarea).

Un alt mare imens

Editați:

OP ulterior a extins întrebarea făcând o anchetă cu privire la motivul pentru care oamenii nu colaborează pentru a cumpăra un teren și pentru a-și construi casele. „Înapoi în zilele noastre” acest lucru nu era atât de atipic! De exemplu, părinții pastorului meu au făcut asta când era tânăr.

În afară de problemele individuale menționate mai sus, există provocări sociologice care vin.

Exemple:

• Câtă personalizare poate face fiecare persoană proprietății sale (amplasarea unei case pe un lot, design etc.)
• Dacă familia opt vrea să construiască o casă urâtă, pot ceilalți nouă să veteze proiectul?
• La zece loturi eficiente, ce se întâmplă dacă unul eșuează?
• Trebuie să folosiți toți aceeași companie de construcții?
• Poate găsi alte nouă familii cu care să facă acest lucru?
• Cine ajunge să trăiască în afară de cine? Cine decide asta?
• Dacă loturile propuse determină moștenirea diferențelor de cost în construcție (de exemplu, unul are nevoie de amenajare a teritoriului sau unul are sol stâncos), cine preia costurile excesive? Grupul sau individul?
• Dacă loturile nu sunt identice, ar trebui ca cei cu bucăți mai bogate să plătească mai mult? Cum îl determinați chiar? Mai ales dacă se face o descoperire care supără calculul respectiv.
• Cine primește ce loturi? (Imaginați-vă un aspect 5×2 în care cele cinci din spate au acces la un pârâu natural frumos. Sau poate cinci sunt pe drumul principal și celelalte cinci au copaci)

Acestea sunt întrebările ușoare .

Comentarii

• Întrebările dvs. din cadrul răspunsului fac parte din ceea ce Trebuie să fiu de acord în față. Dacă am ciobit și apoi am aflat cel mai bun plan creat pentru 5×2, ‘ m-am înnebunit. Loturile care se confruntă cu lemn au o valoare mai mare decât De aceea, cea mai bună opțiune este ca un investitor să dezvolte și să vândă loturi sau case pe rând. Problema dificilă și ‘ presupun că problema majoră este că lotul nu ‘ nu produce terenuri care să fie avantajoase gh pentru 10 sub loturi. (BTW – 3000 ft2 nu este un monstru în multe zone din SUA. Unele orașe au case de dimensiuni minime pe zonare.)

Costul estimat de 200 USD mp de spațiu de locuit este realizabil de către constructorii care urmează unul dintre planurile lor standard. Ei construiesc sute de case în fiecare an în întreaga regiune folosind acele planuri standard. Au programe detaliate pentru construirea acelor case și știu exact câte 2×4 sunt necesare pentru a construi casa X cu opțiunile A, F și P. Cumpără sute de mașini de spălat vase și primesc reduceri. Acest preț include, de asemenea, costul terenului brut și îmbunătățirile necesare ale proprietății.

Trebuie să cunoașteți zonarea pentru acel teren. Trebuie să știți ce puteți construi de drept și la ce puteți obține excepții. Nu doriți să plătiți 600 K USD și apoi aflați că puteți construi doar o casă de un nivel și puteți folosi doar 1/4 acri.

Ar trebui să începeți cu un design și apoi să aveți arhitectul și constructorul și un avocat imobiliar privesc proprietatea. Apoi vă pot oferi o estimare a costului pentru a pune acel design pe proprietatea respectivă.

83k sqft? Adică poate găzdui cel puțin 10 case.

Depinde care este dimensiunea minimă a lotului. Dacă densitatea maximă admisă este de trei case pe acru puteți obține 6 în 2,2 acri, dar dacă dimensiunea minimă a lotului ar trebui să fie de 5 acri, atunci veți avea nevoie de o excepție doar pentru a construi o singură casă. Iar excepțiile implică hârtii, audieri și avocați.

Să gândim ca un dezvoltator imobiliar.

Mai întâi trebuie să consultați comisia de zonare restricțiile pentru zonă. Să spunem că parcela este de fapt potrivită pentru 10 case.

Cumpărați terenul. De asemenea, trebuie să finanțați construcția în sine. Dacă nu aveți suficienți bani, trebuie să obțineți finanțare de la bănci. și poate și din alte surse, deoarece băncile nu vă vor împrumuta întreaga sumă.

Apoi, trebuie să împărțiți parcela în 10 bucăți, asigurându-vă că fiecare piesă are acces pe stradă și planifică accesul la utilități (apă / canalizare / electricitate / bandă largă / linii telefonice). Planificați dimensiunea și poziția fiecărei case.

Obțineți aprobarea clădirii. Acesta este un proces care poate dura ceva timp, mai ales dacă au întrebări suplimentare.

Obțineți un constructor care să construiască casele, inclusiv lucrările la sol și pregătirea pentru utilități.

Obțineți aprobare pentru casele finite. Un inspector de clădiri va verifica dacă casele respectă permisiunea și toate legile și reglementările care se aplică. Acest pas poate presupune timp și costuri suplimentare.

Obțineți un agent imobiliar pentru a vinde noile case. Adesea, procesul de vânzare începe în faza de planificare, iar cumpărătorii timpurii pot influența atât aspectul casei, cât și finisajul.

Estimarea costurilor dvs. a inclus un profit de 140k pentru fiecare casă. Din aceasta, un constructor trebuie să scadă costurile de finanțare, costurile agentului imobiliar, orice costuri pe care ați uitat să le luați în calcul, descoperiri de buget, costuri de urgență și salarii pentru personalul dvs. și pentru dvs..

Estimez timpul proiectului până la 1,5-2 ani.

Deci, avem un proiect de 8 milioane USD cu un profit brut de 1,4 milioane USD (fără a include toate costurile). Profitul net probabil doar câteva sute de mii. Sau mai putin.

Dezvoltatorii imobiliari cu cunoștințe locale ar putea face o estimare mult mai exactă atât asupra timpului, cât și a costurilor. Presupun că sunt, și din moment ce parcela nu s-a vândut într-un timp, fie prețul este la capătul superior al ceea ce face un proiect profitabil, fie există alte restricții care limitează numărul / dimensiunea caselor care pot fi construite pe ea.

Răspunsul de bază este că comparați mere și portocale. Pe de o parte, luați în considerare un caz în care cineva cumpără o singură casă deja construită. Pe de altă parte, luați în considerare un caz în care cineva cumpără o bucată mare de teren, construiește 10 case și (probabil) vinde sau închiriază cele 9 în care nu locuiesc .

Acestea sunt două eforturi complet diferite. Ar putea fi rezonabil să comparăm costul unui teren dimensionat pentru o singură casă cu costul unui teren similar cu o casă deja pe el. Dar nu puteți compara direct costul cumpărării unui teren în valoare de 10 case cu costul unei case. După cum au menționat alte răspunsuri, construirea a 10 case implică o cantitate masivă de muncă: un arhitect trebuie să proiecteze o casă, cineva trebuie să obțineți permise pentru a-l construi, cineva ar putea fi nevoit să obțină conexiuni de apă / energie electrică / canalizare, cineva trebuie să o construiască fizic – apoi înmulțiți toate acestea cu 10 pentru 10 case. Odată ce ați terminat, încă nu v-ați recuperat investiția . Aveți doar 10 case. Acum trebuie să le vindeți, ceea ce este cu totul alt lucru în sine.

Deoarece lucrurile pe care le comparați sunt atât de diferite, potențialii cumpărători pentru cele două cazuri sunt, de asemenea, complet diferit. Acest lucru explică „inconsecvența” dintre prețul cerut și percepția dvs. asupra valorii sale. Cele două tipuri de proprietăți se află pe două piețe diferite. Persoanele care doresc să cumpere o singură casă sunt doar persoane obișnuite care caută un loc de locuit (sau poate încearcă să obțină o proprietate de închiriat). Oamenii care doresc să cumpere un teren de 10 case sunt dezvoltatori imobiliari cu un set complet diferit de preocupări. Ar putea exista multe motive pentru care terenul nu a fost încă achiziționat, dar nu îl puteți compara cu costul unor case comparabile, deoarece aproape nimeni care caută o casă nu va lua în considerare cumpărarea a 2 acri de teren. Este ca și cum ai întreba de ce să îți umpli mașina cu benzină este mult mai scump pe galon decât să cumperi o benzinărie și să-ți dai benzină gratis.

Dar, având în vedere dimensiunea terenului, pot să-mi unesc forțele cu alte persoane care sunt, de asemenea, pe piață și să reduc total prețul terenului pe bucată la să zicem 100k?

Puteți face acest lucru, dar practic ceea ce veți face este să formați o companie de dezvoltare imobiliară. altă lume a posibilului snafus (de exemplu, modul în care trebuie împărțită proprietatea și ce se întâmplă dacă proprietarii nu sunt de acord cu dezvoltarea adecvată a porțiunilor lor).

Este absolut posibil să câștigi bani cumpărând pământ și construind case, mai ales în California. Oamenii o fac tot timpul. Dar nu este ceva ce ar trebui să încercați dacă nu știți ce faceți și cu siguranță nu este același lucru ca și cumpărarea unei case să locuiți.

Puteți angaja un constructor care să vă construiască pe o mulțime pe care ați fi fericit să o trăiți cu utilitare deja conectate. Subdivizarea o bucată mare de teren devine puțin mai complicată.

Ce servituți există și ce servituți noi ar trebui create atunci când conectați utilitățile?Toate loturile ar avea deja acces pe stradă sau trebuie să dedicați o parte din teren construirii unui nou drum în subdiviziune?

De asemenea, v-am editat postarea, deoarece 83.000 mp sunt 1,9 acri. Construirea de case pe parcele de .19 acri (presupunând că nu este nevoie de un drum pentru a lua încă 15% din lot) reduce valoarea locuințelor pe care le construiți. Ar trebui să rulați numerele cu 6 case și să vedeți cât de atractivă arată matematica. De asemenea, ar trebui să căutați numere actualizate privind costul de construit. Casele personalizate sunt probabil mai aproape de 275 $ – 350 $ (acolo unde un arhitect este implicat în elaborarea planurilor).