Hur mycket kostar det att bygga en indelning av hus på en stor tomt?

En bank kanske inte gillar att låna pengar till dig för detta. Det är ett hak.

Du listade 500 000-600 000 $ för ett monster i ett hus (3000 kvm är mer än tre gånger den genomsnittliga storleken på bostäder för hundra år sedan). Lägg till markpriset på 60K (600K fördelat på tio sätt). Där jag bor finns det 15% moms på nya bostäder. Jag kan inte ta reda på om Kalifornien inför en mervärdesskatt på nya bostäder.

Hur som helst, när vi återvänder till ämnet, på grund av risken att låna dig 660 tusen för en mark och konstruktion, kan banken låter dig bara låna hälften eller mindre av den slutliga förväntade kostnaden (inte värde).

Ytterligare en enorm hake är att du säger i en kommentar till quid ”Jag kom fram till denna slutsats efter att ha pratat med någon som lät bygga sin fastighet i början av 2000-talet i vikområdet för det genomsnittliga priset”. Låt oss tillämpa 3% inflation under 15 år på det antal 200 $ / kvm. Det ger utbudet för byggkostnader 780K-930K. Även vid 2% inflation 670K-810K.

Redigera:

OP utökade senare frågan och gjorde det till en förfrågan om varför människor inte samarbetar för att köpa en tomt och bygga sina hem. ”Tillbaka på dagen” var det inte så atypiskt! Till exempel gjorde min pastors föräldrar just detta när han var ung pojke.

Bortsett från de enskilda frågorna som nämns ovan finns det sociologiska utmaningar.

Exempel:

• Hur mycket anpassning kan varje person göra för sin egendom (husplacering på en tomt, design osv …)
• Om familj åtta vill bygga ett ful hem, kan de andra nio lägga veto mot designen?
• Vid tio effektiva partier, vad händer om en misslyckas?
• Behöver alla använda samma byggföretag?
• Kan man hitta nio andra familjer att göra detta med?
• Vem får bo förutom vem? Vem bestämmer det?
• Om de föreslagna partierna orsakar arvskillnader i byggandet (t.ex. man behöver landskapsarkitektur eller en har stenig mark), vem tar upp överskottskostnaderna? Gruppen eller individen?
• Om partierna inte är identiska, bör de med de rikare bitarna betala mer? Hur bestämmer du det ens? Speciellt om en upptäckt görs som stör den beräkningen.
• Vem får vilka partier? (Tänk dig en 5×2-layout där de bakre fem har tillgång till en naturlig, vacker bäck. Eller kanske fem är på huvudvägen och de andra fem har träd)

Det här är enkla frågorna.

Kommentarer

• Dina frågor inom svaret är en del av vad måste man komma överens om på framsidan. Om jag chippade in och sedan fick reda på att den bästa planen skapade 5×2, så gick ’ nötterna. Det är därför det bättre alternativet är att en investerare utvecklar och säljer ut tomter eller hus en efter en. Den tuffa frågan och jag ’ jag gissar det stora problemet är att parti producerar inte ’ mark som förmåner väl enou gh för 10 delpartier. (BTW – 3000 kvm är inte monster i många områden i USA. Vissa städer har minimistorlekar per zonindelning.)

Den beräknade kostnaden på $ 200 kvadratmeter bostadsyta kan uppnås av byggare som följer en av deras standardplaner. De bygger hundratals hem varje år i hela regionen med hjälp av dessa standardplaner. De har detaljerade scheman för att bygga dessa bostäder, och de vet exakt hur många 2×4 som behöver bygga hus X med alternativ A, F och P. De köper hundratals diskmaskiner och får rabatter. I priset ingår även kostnaden för den råa marken och de nödvändiga förbättringarna av fastigheten.

Du måste veta zonindelningen för det landet. Du måste veta vad du kan bygga med rätt och vad du kan få undantag för. Du vill inte betala $ 600 K och sedan ta reda på att du bara kan bygga ett hus på 1 nivå och du kan bara använda 1/4 tunnland.

Du måste börja med en design och sedan ha arkitekten och byggaren och en fastighetsadvokat tittar över fastigheten. Sedan kan de ge dig en uppskattning av vad det skulle kosta att lägga den designen på den fastigheten.

83k sqft? Jag menar att den rymmer minst tio hus.

Det beror på vad som är minsta partistorlek. Om den maximalt tillåtna densiteten är tre hus per tunnland du kan få 6 i 2,2 tunnland, men om den minsta partistorleken ska vara 5 tunnland, behöver du ett undantag bara för att bygga ett hus. Och undantag innefattar pappersarbete, utfrågningar och advokater.

Låt oss tänka som en fastighetsutvecklare.

Först måste du kontakta zonindelningen begränsningarna för området. Låt oss säga att tomten faktiskt är lämplig för tio bostäder.

Du köper marken. Du måste också finansiera själva byggnaden. Om du inte har tillräckligt med pengar behöver du skaffa finansiering från banker. och kanske också från andra källor, eftersom banker inte lånar dig hela beloppet.

Därefter måste du dela upp tomten i tio bitar, se till att varje bit har uppfart tillgång till gatan och planera tillgång till verktyg (vatten / avlopp / el / bredband / telefonlinjer). Planera storlek och läge för varje hus.

Få byggnadsgodkännande. Detta är en process som kan ta lite tid, särskilt om de har uppföljningsfrågor.

Få en byggare att bygga husen, inklusive markarbete och förberedelser för verktyg.

Få godkännande för de färdiga husen. En byggnadsinspektör kommer att kontrollera att husen följer tillståndet och alla tillämpliga lagar och regler. Detta steg kan medföra tid och extra kostnad.

Få en fastighetsmäklare att sälja de nya bostäderna. Ofta börjar säljprocessen i planeringsfasen och tidiga köpare kan påverka både husets inredning och finish.

Din kostnadsberäkning inkluderade en vinst på 140 000 för varje hus. Därifrån måste en byggare subtrahera finansieringskostnader, fastighetsmäklarkostnader, alla kostnader som du glömmer att ta med, budgetöverskridande kostnader, beredskapskostnader och löner för din personal och dig själv.

Jag beräknar projekttiden till 1,5-2 år.

Så, vi har ett projekt på 8 miljoner dollar med en bruttovinst på 1,4 miljoner dollar (exklusive alla kostnader). Nettovinst förmodligen bara några hundra tusen. Eller mindre.

Fastighetsutvecklare med lokal kunskap skulle kunna göra en mycket mer exakt uppskattning av både tid och kostnad. Min gissning är att de har, och eftersom tomten inte har sålts på ett tag, är antingen priset i den övre änden av det som gör ett lönsamt projekt eller så finns det andra begränsningar som begränsar antalet / storleken på bostäder som kan byggas på den.

Det grundläggande svaret är att du jämför äpplen och apelsiner. Å ena sidan funderar du på ett fall där någon köper ett redan byggt hus. Å andra sidan överväger du ett fall där någon köper en stor bit mark, bygger 10 hus och (förmodligen) säljer eller hyr de 9 som de inte bor i .

Det är två helt olika strävanden. Det kan vara rimligt att jämföra kostnaden för en tomt i storlek för ett enda hus med kostnaden för en liknande tomt med ett hus som redan finns på det. Men du kan inte direkt jämföra kostnaden för att köpa 10 hus värt mark med kostnaden för ett hus. Som andra svar har nämnt innebär byggandet av 10 hus en enorm mängd arbete: en arkitekt måste utforma ett hus, någon måste få tillstånd att bygga den, någon kan behöva få vatten / kraft / avloppsanslutningar, någon måste fysiskt bygga den – sedan multiplicera allt detta med 10 för 10 hus. När du är klar har du fortfarande inte återvunnit din investering . Du har bara tio hus. Nu måste du sälja dem, vilket är ett helt annat jobb i sig.

Eftersom de saker du jämför är så olika är de potentiella köparna för de två fallen också helt annorlunda. Detta förklarar ”inkonsekvensen” mellan begärt pris och din uppfattning om dess värde. De två typerna av fastigheter finns på två olika marknader. De som vill köpa ett enda hem är bara vanliga människor som letar efter en plats att bo (eller kanske försöker få en hyresfastighet). De som vill köpa en tomt på 10 hus är fastighetsutvecklare med en helt annan uppsättning bekymmer. Det kan finnas många anledningar till att marken inte har köpts ännu, men du kan inte jämföra den med kostnaden för jämförbara hus, för nästan ingen som letar efter ett hus kommer att överväga att köpa 2 tunnland mark istället. Det är som att fråga varför det är så mycket dyrare att fylla din bil med bensin per gallon än att köpa en bensinstation och ge dig själv gratis bensin. De är bara inte samma sak.

Men med tanke på markens storlek kan jag gå samman med andra människor som också finns på marknaden och helt sänka markpriset per bit till säg 100k?

Du kan göra det, men i princip vad du ska göra är att bilda ett fastighetsutvecklingsföretag av något slag. Detta öppnar en helhet annan värld av möjliga snafus (till exempel hur ägandet ska delas och vad som händer om ägarna är oense om lämplig utveckling av sina delar).

Det är absolut möjligt att tjäna pengar genom att köpa mark och bygga hus på det, särskilt i Kalifornien. Människor gör det hela tiden. Men det är inte något du bör försöka om du inte vet vad du gör, och det är definitivt inte samma sak som att bara köpa ett hus att bo i.

Du kan hyra en byggare för att bygga åt dig på mycket som du gärna skulle leva på med verktyg som redan är anslutna. Delning en stor bit mark blir lite mer komplicerad.

Vilka lättnader finns och vilka nya lättnader skulle behöva skapas vid anslutning av verktyg?Skulle alla partier redan ha tillgång till gatan, eller behöver du ägna en del av marken till att bygga en ny väg i underavdelningen?

Jag redigerade också ditt inlägg eftersom 83 000 kvm är 1,9 tunnland. Att bygga bostäder på 0,19 hektar stora paket (förutsatt att du inte behöver en väg för att ta ytterligare 15% av tomten) minskar värdet på de bostäder du bygger. Du bör köra siffrorna med 6 hus och se hur attraktiv matematiken ser ut. Du bör också leta efter uppdaterade siffror om kostnaden att bygga. Anpassade bostäder är troligen närmare $ 275 – $ 350 (där en arkitekt är inblandad i att rita planerna).