Pappa betalar kontant för mitt nya hem. Hur kan jag köpa huset av honom?

Du ska att behöva en advokat ändå så kolla med honom.

Men här är en väg du kanske kan gå.

Sätt huset i ditt namn direkt från början. Han ger dig pengarna men du skriver över en skuldsedel till honom så att du får mindre än $ 14000 (årlig gåvoskatt undantag för kalenderåret).

Han kan ge alla i ditt hushåll 14k per år skatt gratis och han kan ge den till dig och din partner på mindre än sju år. Du kan betala tillbaka honom hur som helst eller inte, eftersom skuldebrevet kan minskas med 28 000 per år.

Jag tror att en CPA och advokat i din stat skulle kunna bekräfta att detta skulle fungera åt dig.

Kommentarer

• Är detta känt som Shawshank Redemption Gambit ?

Du har fyra grundläggande alternativ.

1. Din far köper huset och sedan när du har reda ut din ekonomi, köper du den från honom.Du borde antagligen komma överens om en tidsram och det pris du betalar honom, med en viss kompensation för den ränta han inte tjänade medan hans pengar var bundna i huset. Nackdelen med detta tillvägagångssätt är att du kommer att sluta betala lite extra advokatavgifter och överföringsavgifter, och eventuellt en del marköverföringsskatter eller liknande. Fördelen är att ingen någonsin är skyldig någon någon betydande summa pengar. Men du skulle behöva se till att han är OK i det osannolika fallet att något händer som gör det omöjligt för dig att någonsin få en inteckning (som att plötsligt bli mycket sjuk).
2. Låt din pappa låna dig pengarna. Se till att du dokumenterar lånet, och du kan överväga att låta en advokat utarbeta avtalet När du kan ta ett inteckning / bostadslån på huset och betala tillbaka din pappa. Som ovan, inkludera en ersättning för den tid hans pengar inte tjänade ränta för honom. Som ovan måste du täcka fallet där du aldrig kan få en inteckning.
3. Din pappa köper huset och hyr det sedan till dig. Detta skulle resultera i att han inte får tillbaka pengarna när som helst snart, och du måste komma överens om vem som får tillbaka hur mycket pengar när huset så småningom säljs (kom ihåg att huspriserna kan sjunka såväl som upp).
4. Köp det tillsammans. Lägg båda namnen på titeln och upprätta ett separat avtal om vem som äger vilken del och vilka pengar som ska betalas vid försäljning och liknande frågor. Det avtalet är sådant att du behöver en advokat för att upprätta det, men du kan sedan effektivt överföra huset genom att omformulera delningsavtalet (du kan behöva lämna en nominell del av det i din fars besittning). gäller denna typ av avtal, och du bör kontrollera med en advokat hur du gör det och om det till och med är möjligt i din jurisdiktion.

Kommentarer

• Alternativ 2 verkar det bästa. Du ’ närmar dig en bank med avsikt att refinansiera, inte med avsikt att ta ett bostadslån.
• Håller med @MSalters, förutom DJ ’ s användning av ” lån ” som verb. Ett bostadslån är en andra inteckning, och banken kommer att godkänna och prissätta det lånet som om OP ’ pappa skulle kvarstå (i teorin vilket är allt som betyder för försäkringsgivarna) en panträtt. Om du gör en omprövning kommer din far att få betalt som en del av avslutningsprocessen. och banken skulle bli den primära låntagaren. (OP måste göra lånet uttryckligen en inteckning, inte ett personligt lån, för att dra av räntan.)
• @Malvolio: Det finns andra typer av lån förutom inteckningar och personliga lån, men grundidén är faktiskt att avdraget bara kan krävas av Secured Debt, säkrat av din primära bostad.
• @MSalters, hej, om vi ska få teknisk ränta på skuldsäkringen av din primära eller sekundära bostad kan dras av. Se Pub 936 för de grymma detaljerna. Jag ’ är nyfiken på vad kravet på att skulden ska vara ” registrerad eller på annat sätt fulländas enligt någon statlig eller lokal lag som gäller ” betyder faktiskt. Måste pappa faktiskt göra en panträtt mot hemmet innan Junior kan dra av det?

Vi har lite pengar kontant för en utbetalning

Detta är en röd flagga för mig. Om du har lite pengar kontant för en utbetalning, hur ska du också vara en hyresvärd?

Du kan försöka att göra ett hyresavtal för att äga från din pappa. Få en hyresgäst i det andra hemmet i minst ett år eller mer och stäng sedan huset när din ekonomiska situation förbättras. Du har fortfarande samma problem att vara hyresvärd.

Ett annat alternativ är att få ett presentbrev från din pappa eftersom han ger pengarna på hemmet. Det kan förlänga din stängning lite så att du kan få en bedömning och en låneansökan. Detta är för mig det mest förnuftiga alternativet.

Kommentarer

• ” Jag misstänker att det beror på att du är upp och ner på huset. ” De äger huset direkt, så förmodligen är de inte skyldiga ’ alls.
• OP tror antingen att marknaden kommer att gå upp (det är därför jag höll fast vid en fastighet som jag ägde direkt och hyrde i 2 1/2 år innan jag sålde den) eller OP gillade tanken på kvarvarande inkomst och inte ’ t har några bestämda planer på att sälja.
• Den främsta anledningen till att hyra över försäljning är att hyresintäkterna är högre än hypotekssparandet. Om vi tittar på liknande hyror i området får vi ’ cirka 1250 $ / månad.Betalningar för ett 30 årslån på 140 000 $ till 4% skulle vara 668 $ / månad, för en skillnad på 582 $. Figur i reparationer ($ 150 / månad) + skatter ($ 100 / månad) + försäkring ($ 50 / månad), och det gör skillnaden till $ 277 / månad till förmån för hyra. Men varje månad på året som den är tom skulle det ta $ 105 / månad av det, så två månader tom skulle fortfarande vara en nettovinst ($ 67), men 3 månader skulle vara en förlust ($ 38 / månad) över försäljning.
• @staticx Ja, i min kommentar tänkte jag bara att om jag sålde det, skulle det i princip vara $ 140 000 (högst) av det andra husets inteckning.
• @ Briguy37: Ja, det ’ kallas kryddor. Men du behöver bara dokumentation för de senaste 60 dagarna, inte att den behöver vara där i minst 60 dagar. Jag skulle prata med en annan inteckning mäklare. Se här: www.quickenloans.com/blog/gift-money-down-payment

Antagligen det här huset är mycket för dig av någon anledning om du är villig att gå mycket långt som dessa för att förvärva det.

Jag föreslår att din far köper huset med kontanter, då köper du hus från honom. Du kanske vill diskutera detta med titelföretaget, det är möjligt att det finns några avgifter som de kommer att avstå om du stänger båda försäljningarna genom dem på kort tid.

Om hemmet kommer att bedöma för ett högre belopp än köp, kan du kanske få en inteckning utan en betydande handpenning. Om inte, måste du vara skyldig din far minst beloppet för utbetalningen vid stängningstid.

Kommentarer

• Inte bara titelavgiften. Vann ’ t De flesta jurisdiktioner har överföringsskatter, arkiveringsavgifter och så vidare? Detta verkar vara ett extremt dyrt sätt att göra vad OP vill ha.
• Med flera konkurrerande bud är det uppenbart att OP önskar den här egenskapen mycket, och att någon tycker att en ” kontanter ” erbjudande är tillräckligt för att ge dem ett försprång i budgivningen. I mitt tillstånd skulle detta uppgå till några hundra dollar extra. Oavsett fallet i OP s, det kan fortfarande vara billigare än att höja erbjudandet flera tusen dollar.

Det finns en hel del alternativ, men utan ytterligare information kan jag bara ge exempel.

Förra året hade jag möjlighet att köpa ett hus, men jag bestämde mig emot det för i mitt område är det blir svårare och svårare varje år för att sälja det till ett rimligt pris.

Men om jag hade köpt ett hus skulle min mamma ha lånat ut pengarna med mig att betala tillbaka till henne under åren den 3 % ränta. Så det skulle ha varit ett slags privat lån. Men min mamma skulle aldrig ha tagit ägandet av huset, eftersom det inte var hennes avsikt att äga det på något sätt. (Har din pappa för avsikt att äga huset och hyra det till dig? Om ja, och om du är bekväm med att hyra istället för att köpa, är detta ett alternativ.)

Det andra alternativet, det vi kasseras på grund av tilläggskostnaden, är att jag kunde ha tagit ett lån och betalat 4,5% ränta till banken, som sedan skulle betala under 1% till min mamma, och behålla resten.
Banker vill alltid göra vinst, och denna vinst måste komma någonstans – från skillnaden mellan räntorna. Om din pappa har 230 000 på banken, och du är skyldig 230 000 banken, är det bättre om du håller banken ute – åtminstone så länge din pappa är bekväm med att låna ut pengar och du är bekväm med att skylda honom pengar .
(min gf skulle aldrig borough pengar från sin mamma, eftersom hennes mamma alltid skulle spela ”du är i min skuld” -kort – på varje besök, och när hon behövde hjälp på något sätt …)

Så nyckeln är: Vad känner din pappa dig bekväm med – och vad känner du dig bekväm med. Om möjligt, håll bankerna ute, men skapa ett skriftligt avtal mellan dig och din pappa.