Kommentarer
- Hvor meget skylder du huset nu? Hvad er markedsværdien som den er? Hvor meget ville det koste dig at bygge et nyt hus, og hvad ville det være værd (nogenlunde)?
- Jeg tror, at hovedspørgsmålet ville være jordens værdi i forhold til (a) dit nuværende pant balance udestående og (b) de anslåede omkostninger ved at opbygge et nyt hjem.
Svar
Du leder effektivt efter et pant til et nyt selvbygget hus. I begyndelsen skal du være i stand til kun at få et pant baseret på jordens værdi. De er måske villige til at låne mere, efterhånden som bygningen skrider frem.
Prøv at finde et firma, der har specialiseret sig i denne form for pant.
Svar
Jeg kunne tage fejl, men jeg tvivler på dig ” vil være i stand til at rulle det aktuelle pant i et nyt. Problemet er, at banken vil kræve, at det nye lån er fuldt sikkerhedsstillet af det nye hus. Så den eneste måde, du kan sikre, er, hvis du kan konstruere huset billigt nok, at forskellen mellem anlægsomkostningerne og slutmarkedsværdien er nok til at dække det aktuelle lån OG holde udlån til værdi (LTV) lav nok at banken er sikret.
Så sig, at du i øjeblikket skylder $ 40k på dit pant, og du vil bygge et hus, der vil være $ 200k værd. For at undgå PMI bliver du nødt til at have en LTV på 80% eller derunder, hvilket betyder, at du ikke kan bruge mere end $ 160.000 til at bygge huset. Hvis du vil rulle det eksisterende lån ind, skal du nu er nødt til at bygge for mindre end $ 120.000, og der er ingen måde, hvorpå du kan bygge et $ 200.000 hus til $ 120.000, medmindre du bor i et område med meget høj jord værdi og ansætter bygherrer direkte ( og selv da er det muligvis ikke muligt). Ellers bliver du nødt til at udligne forskellen i kontanter.
Når du nedbryder et hus, smider du i det væsentlige husets værdi – når du har et pant i huset, smid den værdi plus du skylder stadig pengene, hvilket er et svært hul at klatre ud af.
En bedre løsning kan være at prøve at sælge huset som det er, måske til en anden, der kan rive huset ned og genopbygge med kontanter . Hvis det ikke er en levedygtig mulighed (eller hvis du ikke ønsker at flytte), kan du overveje et boliglån til renovering af dele af huset, forudsat at de øger markedsværdien nok til at retfærdiggøre omkostningerne (f.eks. modernisere køkkenet, tilføje et værelse, ombygge badeværelser osv.
Så det hele afhænger af, hvad huset er værd i dag som det er, hvor meget det vil koste dig at genopbygge, og hvad værdien af det nye hus vil være.
Svar
Medmindre en eller begge af jer er professionelle husbyggere med år af erfaring med at bygge huse, er dette en forfærdelig idé. Du vil næsten helt sikkert gå massivt over budgettet. Selv hvis du ansætter nogen, der er en professionel bygherre, vil du have masser af alvorlige problemer. Jeg har aldrig hørt om en ikke-professionel, der har det godt med et sådant projekt.
Sælg huset, køb et, du foretrækker, eller reparer det nuværende en. Nedrivning af den eksisterende struktur og opbygning af en ny fra bunden koster meget mere.
Kommentarer
- Jeg kender mange mennesker, der har hyret fagfolk til at bygge huse til dem med fremragende resultater.
Svar
I er for strenge over for jer selv. I mange jurisdiktioner kan du rive et hus ned og kun efterlade fundamentet og stadig kalde det en renovering . Det betyder, så længe du kan få pant i det eksisterende hus, og så længe du kan vise, at huset i sidste ende vil være mere værd end det beløb, du lånte, så skal du være OK.
Kommentarer
- Ohh, et drev fra downvoter. Vil du forklare det?