Jeg er en potentiel første gangskøber i San Diego, Californien, og ligesom de fleste købere i disse dage i Cali finder jeg markedet ret dyrt, og jeg er forsøger at komme på innovative måder at have råd til et hus.
En af ideen var at se, om jeg kan købe jord og bygge mit eget hus. Det kan måske ikke være billigt. Måske ville det være meget dyrere end at købe et hus på Zillow eller fra en bygherre, men jeg ville have, at det skulle være min egen konklusion, snarere end at det kom fra en anden. Jeg besluttede at lave min egen research og knuse mine egne numre.
I øjeblikket, hvis du vil købe et helt nyt 2500-3000sqft hus i et godt kvarter i San Diego, kan det koste omkring $ 800K. Fra min forskning fandt jeg ud af, at det koster et sted omkring $ 200 / sqft at bygge et hus. Selvfølgelig er det en figur af kugleparken.
Jeg stødte på et 1,9 hektar stort land (83000 kvm) til $ 600K i et meget godt kvarter og skoledistrikt. 83K sqft kan rumme mindst 10 huse.
Ser man på tallene ser det ud som et godt tilbud, men det har været på Zillow i 4 måneder. Jeg vil bestemt gå og tjekke dette land, men hvordan kan en sådan aftale ikke have nogen købere i 4 måneder? Kan der være noget galt?
Hvad kan der muligvis være galt med dette? Mangler jeg noget meget åbenlyst?
Kommentarer
- Jeg ‘ er ikke sikker på, hvilken matematik du ‘ gør for at konkludere, at dette er en forbløffende aftale. $ 200 / sqft for at bygge et 2500sqft hus betyder $ 500k i byggeomkostninger. Tilføj jordprisen, og du skal bruge 1,1 mio. USD i alt, betydeligt mere end de 800.000 dollars, du angiver som en god pris for et sådant hus. Kan du præcisere, hvorfor du specifikt synes, at denne aftale er for god til at være sand? Især hvorfor er det attraktivt land for dig i betragtning af at du kan ‘ ikke købe det og bygge et hus på det for mindre end du kan bruge på et nyt hus? Eller er du bare nysgerrig over, hvorfor nogen ikke har ‘ ikke lagt flere lejligheder på den?
- Kan den opdeles? Er der zonebegrænsninger, der gør det uønsket? Er det på en flodslette? Kan det være en fantastisk aftale, som ingen ejendomsinvestor i regionen har taget op? Måske, men sandsynligvis ikke.
- At bygge huse er ikke let. Hvis du ‘ er i stand til at gøre det til tiden og på budgettet uden forudgående erfaring, skal du straks afslutte dit job og gå ind i branchen.
- For at tilføje til @HartCO ‘ s kommentar, hvis der ikke er noget på dette plot, er der heller ikke vand, gas, strøm osv. – som du muligvis skal tilføje til omkostningerne ved at bygge et hus (på en grund, som har sådanne forsyningsselskaber).
- Re ” 83K sqft kan rumme mindst 10 huse “: Måske hvis du ‘ genopbygger et byområde.
Svar
En bank kan ikke lide at låne penge til dig til dette. Det er en hakke.
Du anførte 500.000-600.000 $ for et monstermonteret hus (3000 kvadratmeter er mere end tre gange den gennemsnitlige størrelse af hjem for hundrede år siden). Tilføj jordprisen til 60K (600K fordelt på ti måder). Hvor jeg bor, er der en moms på 15% på nye hjem. Jeg kan ikke finde ud af, om Californien pålægger en momsafgift på nye boliger.
Under alle omstændigheder vender banken tilbage til emnet på grund af risikoen for at låne dig 660.000 kroner til et stykke jord og byggeri. kun lade dig låne halvdelen eller mindre af de endelige forventede omkostninger (ikke værdi).
En anden enorm hake er, at du siger i en kommentar til quid “Jeg kom med denne konklusion efter at have talt med en person, der fik sin ejendom bygget i begyndelsen af 2000erne i bugten til den gennemsnitlige pris”. Lad os anvende 3% inflation over 15 år til det antal på 200 $ / sqft. Det bringer rækkevidden for byggeomkostninger til 780K-930K. Selv ved 2% inflation 670K-810K.
Edit:
OP senere udvidede spørgsmålet, hvilket gjorde det til en forespørgsel om, hvorfor folk ikke samarbejder om at købe en grund og bygge deres hjem. “Tilbage på dagen” var det ikke så utypisk! For eksempel gjorde min pastors forældre netop dette, da han var en ung dreng.
Bortset fra de enkelte ovennævnte emner er der sociologiske udfordringer, der kommer.
Eksempler:
- Hvor meget tilpasning kan hver person gøre for deres ejendom (husplacering på en grund, design osv …)
- Hvis familie otte ønsker at bygge et grimt hjem, kan de andre ni nedlægge veto mod designet?
- Hvad sker der ved ti effektive partier, hvis man fejler?
- Behøver y “alle at bruge det samme byggefirma?
- Kan man finde ni andre familier at gøre dette med?
- Hvem får bo udover hvem? Hvem beslutter det?
- Hvis de foreslåede partier medfører arveomkostningsforskelle i byggeriet (f.eks. har man brug for landskabspleje eller man har stenjord), hvem opfanger de overskydende omkostninger? Gruppen eller individet?
- Hvis partierne ikke er identiske, skal de med de rigere bidder betale mere? Hvordan bestemmer du det endda? Især hvis der foretages en opdagelse, der forstyrrer denne beregning.
- Hvem får hvilke partier? (Forestil dig et 5×2 layout, hvor de fem bageste har adgang til en naturlig, smuk strøm. Eller måske er fem på hovedvejen, og de andre fem har træer)
Dette er lette spørgsmålene.
Kommentarer
- Dine spørgsmål inden for svaret er en del af det skal aftales forrest. Hvis jeg chippede ind og derefter fandt ud af, at den bedste plan skabte 5×2, ville jeg ‘ gå møtrikker. Det træ, der vender mod partier, har højere værdi end trævendt. Derfor er den bedre mulighed for en investor at udvikle og sælge partier eller huse en efter en. Det hårde problem, og jeg ‘ gætter på det største problem er, at parti producerer ikke ‘ jord, der fordeler sig godt enou gh til 10 delpartier. (BTW – 3000 sq ft er ikke uhyrligt i mange områder i USA. Nogle byer har boliger i mindste størrelse pr. Zoneinddeling.)
Svar
Selvfølgelig mangler du, at der ikke er noget hus på jorden, så omkostningssammenligningen mellem et hus og jord er ikke frygtelig gyldig.
Landet har muligvis ikke forbindelser til kommunalt spildevand / strøm / elektrisk og muligvis behov for zoneforandringer og tilladelser til disse forbindelser.
Du mangler, at du ikke ved, hvordan du designer og bygger et hus, så du bliver nødt til at ansætte folk til disse opgaver, og gennemlev derefter processen, hovedpine og sandsynlige budgetoverskridelser.
Rediger: Du mangler også, at udlån til spekulativ jordudvikling er væsentligt forskellig fra udlån til et enkelt familiehus.
Kommentarer
- @CoffeeBean, så lige efter at dot-com-boblen sprængte, kald det for 15 år siden, det kostede omkring $ 200 / sq.ft. at bygge et hus i bugten. Noget får mig til at tro, at satsen ville være lidt anderledes i dag.
- @Philipp Sandt, men underleverandører er på mystisk vis dyrere i områder, hvor boligværdierne er høje …
- @ Philipp tilføjer D Stanley ‘ s punkt, lønninger og omkostninger til materiale kan stige med inflationen.
- @Philipp tak for kursivering af bygningen, det hjælper virkelig. Recessioner har tendens til at påvirke arbejds- og materialomkostninger, og dette $ 200 / SQ.ft. estimat er afledt af epicentret for en recession OG inkluderer ikke ‘ t 15 års inflation. (Jeg gik efter hætte over kursiv).
- @CoffeeBean: Din kommentar til dette svar indikerer for mig, at du ikke har lagt nok kræfter i at undersøge / tænke igennem dette grundigt. Jeg personligt tror, at du ville være over hovedet på dette.
Svar
De anslåede omkostninger på $ 200 kvadratmeter boligareal opnås af bygherrer, der følger en af deres standardplaner. De bygger hundreder af hjem hvert år i hele regionen ved hjælp af disse standardplaner. De har detaljerede tidsplaner for opførelse af disse hjem, og de ved nøjagtigt, hvor mange 2x4er der er behov for at bygge hus X med mulighederne A, F og P. De køber hundreder af opvaskemaskiner og får rabatter. Prisen inkluderer også omkostningerne til den rå jord og de nødvendige forbedringer af ejendommen.
Du skal kende zoneinddelingen for det land. Du skal vide, hvad du kan bygge med højre, og hvad du kan få undtagelser for. Du vil ikke betale $ 600 K og derefter finde ud af, at du kun kan bygge et hus på 1 niveau, og at du kun kan bruge 1/4 acre.
Du bliver nødt til at starte med et design og derefter have arkitekt og bygherren og en ejendomsadvokat kigger over ejendommen. Derefter kan de give dig et skøn over, hvad det ville koste at lægge dette design på den pågældende ejendom.
83k sqft? Jeg mener, det kan rumme mindst 10 huse.
Det afhænger af, hvad der er den mindste partistørrelse. Hvis den maksimalt tilladte tæthed er tre huse pr. acre, kan du få 6 til 2,2 acres, men hvis den mindste partistørrelse skal være 5 acres, skal du bruge en undtagelse bare for at bygge et hus. Og undtagelser involverer papirarbejde, høringer og advokater. >
Svar
Lad os tænke som en ejendomsudvikler.
Først skal du kontakte zonekommissionen. begrænsningerne for området. Lad os sige, at grunden faktisk er egnet til 10 boliger.
Du køber jorden. Du skal også finansiere selve bygningen. Hvis du ikke har nok kontanter, skal du erhverve finansiering fra banker og måske også fra andre kilder, fordi banker ikke låner dig hele beløbet.
Dernæst skal du opdele plottet i 10 stykker, og sørg for, at hvert stykke har indkørselsadgang til gaden og planlægger adgang til forsyningsselskaber (vand / kloak / el / bredbånd / telefonlinjer). Planlæg størrelsen og placeringen af hvert hus.
Få bygningsgodkendelse. Dette er en proces, der kan tage noget tid, især hvis de har opfølgningsspørgsmål.
Få en bygherre til at bygge huse, inklusive grundarbejde og forberedelse til forsyningsselskaber.
Få godkendelse af de færdige huse. En bygningsinspektør vil kontrollere, at husene følger tilladelsen og alle gældende love og regler. Dette trin kan medføre tid og ekstra omkostninger.
Få en ejendomsmægler til at sælge de nye hjem. Ofte starter salgsprocessen i planlægningsfasen, og tidlige købere er i stand til at påvirke både husets layout og finish.
Dit omkostningsoverslag indeholdt et overskud på 140.000 for hvert hus. Herfra skal en bygherre trække finansieringsomkostninger, ejendomsmægleromkostninger, eventuelle omkostninger, som du har glemt at medregne i, budgetovertræk, beredskabsomkostninger og lønninger til dit personale og dig selv.
Jeg estimerer projekttiden til 1,5-2 år.
Så vi har et $ 8 mio. projekt med et bruttofortjeneste på $ 1,4 mio. (ekskl. alle omkostninger). Nettoresultat sandsynligvis kun et par hundrede tusind. Eller mindre.
Ejendomsudviklere med lokal viden ville være i stand til at foretage et meget mere nøjagtigt skøn over både tid og omkostninger. Mit gæt er, at de har, og da grunden ikke har solgt på et stykke tid, er prisen enten i den øverste ende af, hvad der gør et rentabelt projekt, eller der er andre begrænsninger, der begrænser antallet / størrelsen på boliger, der kan bygges på det.
Svar
Det grundlæggende svar er, at du sammenligner æbler og appelsiner. På den ene side overvejer du en sag, hvor nogen køber et allerede bygget hus. På den anden side overvejer du en sag, hvor nogen køber et stort stykke jord, bygger 10 huse og (formodentlig) sælger eller lejer de 9, de ikke bor i .
Det er to helt forskellige bestræbelser. Det kan være rimeligt at sammenligne omkostningerne ved en grund til et enkelt hus med omkostningerne ved en lignende grund med et hus der allerede er på det. Men du kan ikke direkte sammenligne omkostningerne ved at købe 10 huse til jord med prisen på et hus. Som andre svar har nævnt, involverer opbygning af 10 huse en enorm mængde arbejde: en arkitekt skal designe et hus, nogen skal få tilladelser til at bygge det, nogen skal muligvis få vand / strøm / spildevandstilslutninger, nogen skal fysisk bygge det – så gang alt det med 10 for 10 huse. Når du er færdig, har du stadig ikke fået din investering tilbage Du har bare 10 huse. Nu skal du sælge dem, hvilket er et helt andet job i sig selv.
Fordi de ting, du sammenligner, er så forskellige, er de potentielle købere i de to sager også helt anderledes. Dette forklarer “inkonsekvensen” mellem prisforlangende og din opfattelse af dens værdi. De to slags ejendomme findes på to forskellige markeder. De mennesker, der ønsker at købe et enkelt hjem, er bare almindelige mennesker, der leder efter et sted at bo (eller måske prøver at få en lejebolig). De mennesker, der ønsker at købe en grund på 10 huse, er ejendomsudviklere med et helt andet sæt bekymringer. Der kan være mange grunde til, at jorden endnu ikke er købt, men du kan ikke sammenligne det med omkostningerne ved sammenlignelige huse, for næsten ingen, der leder efter et hus, vil i stedet overveje at købe 2 hektar jord. Det er som at spørge, hvorfor det er så meget dyrere pr. Gallon at fylde din bil med gas end at købe en tankstation og give dig selv gratis gas. De er bare ikke det samme.
Men i betragtning af jordens størrelse kan jeg gå sammen med andre mennesker, som også er på markedet og helt sænke jordprisen pr. stykke til sige 100k?
Du kan gøre det, men dybest set er det, du laver, at danne et ejendomsudviklingsselskab af en slags. Dette åbner en helhed anden verden af mulige snafus (for eksempel hvordan ejerskab skal opdeles, og hvad der sker, hvis ejerne er uenige om passende udvikling af deres dele).
Det er absolut muligt at tjene penge ved at købe jord og bygge huser på det, især i Californien. Folk gør det hele tiden. Men det er ikke noget, du skal prøve, hvis du ikke ved, hvad du laver, og det er bestemt ikke det samme som bare at købe et hus at bo i.
Svar
Du kan ansætte en bygherre til at bygge for dig på meget, som du gerne vil leve til med hjælpeprogrammer, der allerede er tilsluttet. Underopdeling et stort stykke jord bliver lidt mere kompliceret.
Hvilke servitutter findes, og hvilke nye servitutter skal der oprettes, når der tilsluttes forsyningsselskaber?Ville alle partierne allerede have gadeadgang, eller skal du afsætte noget af jorden til at bygge en ny vej i underafsnittet?
Jeg redigerede også dit indlæg, fordi 83.000 kvadratmeter er 1,9 hektar. Bygning af hjem på 0,19 acre pakker (forudsat at der ikke er behov for en vej til at tage yderligere 15% af partiet) reducerer værdien af de boliger, du bygger. Du skal køre tallene med 6 huse og se, hvordan matematikken ser attraktiv ud. Du skal også kigge efter opdaterede tal om omkostninger, du skal bygge. Brugerdefinerede hjem er sandsynligvis tættere på $ 275 – $ 350 (hvor en arkitekt er involveret i at tegne planerne).