Löysimme kodin, jonka haluaisimme ostaa (Yhdysvallat). Se oli markkinoiden toinen päivä ja siitä oli jo kaksi muuta tarjousta, joten päätimme tehdä käteistarjouksen (230 000 dollaria), koska isäni suostui maksamaan siitä, kun selvitämme rahoituksen.
Tarjouksemme hyväksyttiin ja suljemme 3 1/2 viikon kuluttua, joten yritän nyt selvittää parhaan mahdollisen rahoitustavan.
Lisää taustaa: Meillä on ensimmäinen talomme, arvoinen 120–140 000 dollaria, suoraan. mutta aiot vuokrata sen pikemminkin kuin myydä sen. Meillä on vähän rahaa käteisenä ennakkomaksua varten. Meillä on hyvä luotto.
Tässä ovat mahdolliset vaihtoehdot ”Otan huomioon tällä hetkellä:
-
Vaihtoehto 1: Kirjoita koti hänen nimelleen. Suorita hänelle maksuja, kunnes voimme selvittää asuntolainan, jolloin ”annamme hänelle loput summasta ja ostamme talon häneltä. Tällä vaihtoehdolla olen huolissani kaksinkertaisista maksuista, jotka maksamme kaksi erilaista myyntiä, mutta älä tiedä mitä ne voivat olla.
-
Vaihtoehto 2: Kirjoita koti nimellemme ja ota koti pois pääomalaina. Tarkistin paikallisesta pankista, ja vakuutus oli, että
ei asuntolainoja ennen kuuden kuukauden kuluttua kiinteistön ostamisesta*, plus korko 1/8%. En ole varma, onko tämä yleistä vai vain heidän käytäntöjään, mutta en mieluummin pakottaisi isääni odottamaan niin kauan ennen kuin maksaa hänelle takaisin. -
Vaihtoehto 3 : ???
Kaikki neuvot ovat erittäin arvostettuja!
Päivitys (14.8.2014):
Tarkasteltuamme mahdollisuuksia ja nähneet monimutkaisuudet ja mahdolliset lisäkustannukset, joita isäni maksaa käteisellä, päätimme käyttää tavanomaista asuntolainaa hyvissä ajoin sulkemiseen. Isäni lahjoittaa minulle 20% käsirahan ja maksamme hänelle takaisin säännöllisen takaisinmaksuaikataulun mukaisesti. Pankki on hyväksynyt lainan ja sanoo, että he voivat saada sen aikaan ajoissa, koska koti on jo läpäissyt tarkastuksen ja tarvitsee vain arvioinnin.
Viimeinen kysymys on, hyväksyvätkö myyjät tämän tarkistuksen. Ehdotin, että tämän ei pitäisi aiheuttaa uusia ennakkomaksuja, koska voisimme palata takaisin käteisellä maksamiseen, jos rahoitus jostakin syystä loppuu. Tämä oli järkevää kiinteistönvälittäjälleni ja myyvälle kiinteistövälittäjälle, joten toivottavasti se on järkevää myös myyjille ja he hyväksyvät tarkistuksen.
* Voit välttää 6 kuukauden jälleenrahoitusviiveen oston jälkeen, jos dokumentoit sulkemisen yhteydessä, että varojen lähde ei ollut itse, ja joitain muita vaatimuksia. Katso täydelliset yksityiskohdat Freddie Mac -oppaan osiosta 24.6.
Kommentit
- Voi mies, tämä on sotkuista. Jos hän omistaa talon ja haluat omistaa sen, sinun on ’ suljettava uudelleen, tai hanki se hänen tahtonsa kautta, mutta epäilen, että ’ ei ole järkevä vaihtoehto tässä. Jos omistat talon, mutta hän maksaa siitä, lahjalla on joitain massiivisia veroseuraamuksia. .
- Aikooko isäsi toimia asuntolainanantajana koko ajan, jonka omistat talosi, vai aikooko hän haluta rahansa takaisin muutaman kuukauden kuluttua?
- Miksi sinua ei pidetä tavanomaisena asuntolainan inst HELOCin pää? Joitakin maksuja saatat maksaa kahdesti, mutta oletettavasti se on parempi vaihtoehto kuin antaa tämän talon mennä jollekin muulle tarjoajalle?
- @ Briguy37: Jos sinulla on vähän käteistä ja et ole ’ aio myydä nykyistä kotiasi, miten aiot maksaa isällesi takaisin muutaman kuukauden kuluttua?
- ” Isäni lahjoittaa minulle 20% käsirahan ja maksamme hänelle takaisin säännöllisen takaisinmaksuaikataulun mukaisesti. ” Jos sinulla on takaisinmaksuaikataulu, se ’ ei ole lahja.
Vastaa
Olet menossa Tarvitsen asianajajan joka tapauksessa, joten kysy häneltä.
Mutta tässä on polku, jota voit ehkä mennä alas.
Laita talo nimesi heti alusta alkaen. Hän antaa sinulle rahat, mutta sinä allekirjoitat hänelle velkasitoumuksen, jotta nettosi alle 14000 dollaria (vuotuinen lahjaverovapaus kalenterivuodelle).
Hän voi lahjoittaa kaikille kotitaloudellesi 14 000 euroa vuodessa ilmainen ja hän voisi lahjoittaa sen sinulle ja kumppanillesi alle 7 vuodessa. Voit maksaa hänelle takaisin niin kuin haluat tai ei lainkaan, koska velkakirjaa voidaan vähentää 28 000 vuodella.
Luulen, että CPA ja asianajaja maassasi voisivat vahvistaa, että tämä toimisi sinulle.
Kommentit
- Tunnetaanko tämä nimellä Shawshank Redemption Gambit ?
vastaus
Sinulla on neljä perusvaihtoehtoa.
- Isäsi ostaa talon ja sitten kun sinulla on selvittänyt taloutesi, ostat sen häneltä.Sinun pitäisi luultavasti sopia aikataulusta ja hinnasta, jonka maksat hänelle, ja otat huomioon jonkin verran korvausta korosta, jota hän ei ansainnut, kun hänen rahansa olivat sidottuina taloon. Tämän lähestymistavan haittana on, että maksat lopulta ylimääräiset asianajajapalkkiot ja siirtomaksut sekä mahdollisesti jotkut maansiirtoverot tai vastaava. mahdoton koskaan saada asuntolainaa (kuten yhtäkkiä sairastua).
- Pyydä isääsi lainaan sinulle rahaa. Varmista, että dokumentoit lainan, ja saatat harkita asianajajan laativan sopimuksen Kun pystyt, ota asuntolaina / asuntolaina talolle ja maksa isällesi takaisin. Kuten edellä, sisällytä korvaus ajasta, jonka aikana hänen rahansa eivät ansaitse hänelle korkoa. Kuten yllä, sinun on katettava tapaus, jossa et koskaan saa asuntolainaa.
- Isäsi ostaa talon ja vuokraa sen sitten sinulle. Tämä johtaisi siihen, että hän ei saisi rahojaan takaisin pian, ja sinun on sovittava, kuka saa minkä määrän rahaa takaisin, kun talo lopulta myydään (muistaa, että asuntojen hinnat voivat laskea ja nousta).
- Osta se yhdessä. Laita molemmat nimet omistusasiakirjaan ja tee erillinen sopimus siitä, kuka omistaa minkä murto-osan ja mitä rahaa maksetaan myynnin yhteydessä ja vastaavissa asioissa. Tämä sopimus on sellainen, että tarvitset asianajajan sen laatimiseksi, mutta voit sitten siirtää talon tehokkaasti muotoilemalla jakamissopimuksen uudelleen (saatat joutua jättämään osan nimellisestä murto-osasta isäsi hallintaan). sovellettava tällaiseen sopimukseen, ja sinun tulisi tarkistaa asianajajalta, miten se tehdään ja onko se edes mahdollista lainkäyttöalueellasi.
Kommentit
- Vaihtoehto 2 näyttää olevan järkevin. ’ otat pankin puoleen tarkoituksenaan jälleenrahoittaa, etkä ottaaksesi asuntolainaa.
- Sovi @MSaltersin kanssa paitsi DJ ’ käyttää ” lainaa ” verbinä. Asuntolaina on toinen kiinnitys, ja pankki hyväksyy ja hinnoittaa lainan ikään kuin OP ’ isä jääisi (teoriassa, mikä on merkitystä vakuutuksenantajille) panttioikeuden haltijalle. Jos teet uudelleensoittamisen, isäsi maksetaan takaisin osana sulkemisprosessia; ja pankista tulisi ensisijainen kiinnelaina. (OP: n on tehtävä laina nimenomaisesti asuntolainasta, ei henkilökohtaisesta lainasta koron vähentämiseksi.)
- @Malvolio: Asuntolainojen ja henkilökohtaisten lainojen lisäksi on olemassa muita lainamuotoja, mutta perusajatuksena on todellakin, että vähennyksen voi vaatia vain vakuudellinen velka, jonka vakuudeksi kuuluu ensisijainen asuinpaikkasi.
- @MSalters, hei, jos saamme teknistä korkoa ensisijaiselta tai toissijaiselta velalta asuinpaikka voidaan vähentää. Katso kauhistavia yksityiskohtia Pub 936 . Olen ’ m utelias, mitä velan ” vaatimus kirjataan tai muuten täydennetään minkään valtion tai paikallisen lain nojalla, joka soveltaa ” tarkoittaa. Pitääkö isän todella asettaa panttioikeus kotia vastaan, ennen kuin Junior voi vähentää sen?
Vastaa
meillä on vähän rahaa käteisenä ennakkomaksuun
Tämä on minulle punainen lippu. Jos sinulla on vähän rahaa käteisenä ennakkomaksua varten, kuinka sinun pitäisi olla myös vuokranantaja?
Voit yrittää vuokrata itsellesi isällesi vuokrasopimuksen. Hanki vuokraaja toiseen kotiin vähintään vuodeksi ja sulje sitten talo, kun taloudellinen tilanne paranee. Sinulla on edelleen sama ongelma vuokranantajana.
Toinen vaihtoehto on saada lahjakirje isältäsi, koska hän lahjoittaa rahaa kotona. Se saattaa pidentää sulkeutumistasi hieman, jotta voit saada arvioinnin ja lainahakemuksen. Tämä on minulle järkevin vaihtoehto.
Kommentit
- ” Epäilen, että se johtuu sinusta ovat ylösalaisin talossa. ” He omistavat talon suoraan, joten oletettavasti he eivät ole ’ velkaa mitään.
- OP joko uskoo markkinoiden nousevan (siksi pidin kiinni kiinteistöstä, jonka omistin suoraan ja vuokrasin 2 1/2 vuotta ennen sen myyntiä) tai OP tykkää jäännöstulojen ideasta ja ei ’ ei ole tarkkoja myyntisuunnitelmia.
- Tärkein syy yli myyntiin vuokraamiseen on se, että vuokratuotot ovat korkeammat kuin asuntolainasäästöt. Tarkasteltaessa samanlaisia vuokria alueella ’ saamme noin 1250 dollaria kuukaudessa.30 vuoden 140 000 dollarin lainan maksut 4%: lla olisivat 668 dollaria kuukaudessa, 582 dollarin erolla. Korjaukset (150 dollaria kuukaudessa) + verot (100 dollaria kuukaudessa) + vakuutus (50 dollaria kuukaudessa), ja tämä tuo eron 277 dollariin kuukaudessa vuokraamisen hyväksi. Kuitenkin jokainen kuukausi vuodessa on tyhjä, ottaisi 105 dollaria kuukaudessa, joten kaksi kuukautta tyhjää olisi silti nettotulos (67 dollaria), mutta 3 kuukautta olisi tappiota (38 dollaria / kuukausi) myynnistä.
- @staticx Kyllä, kommentissani harkitsin vain, että jos myisin sen, niin se olennaisilta osin olisi enintään 140 000 dollaria toisen talon asuntolainasta.
- @ Briguy37: Kyllä, sitä ’ kutsutaan mausteeksi. Tarvitset kuitenkin vain viimeisten 60 päivän asiakirjat, etkä tarvitse olla siellä vähintään 60 päivää. Haluaisin puhua toisen asuntolainan välittäjän kanssa. Katso täältä: www.quickenloans.com/blog/gift-money-down-payment
Vastaa
Oletettavasti tämä talo on sinulle jostain syystä paljon, jos olet valmis menemään tämän kaltaisten ponnistelujen hankkimiseksi.
Ehdotan, että isäsi ostaa talon käteisellä, sitten ostat talon häneltä. Haluat ehkä keskustella tästä nimikeyhtiön kanssa, on mahdollista, että on joitain maksuja, joista ne luopuvat, jos suljet molemmat myynnit niiden kautta lyhyessä ajassa.
Jos koti arvioi suuremmalla summalla kuin osto, saatat pystyä saamaan asuntolainan ilman merkittävää ennakkomaksua. Jos ei, sinun on velkaa isällesi vähintään käsirahan määrä sulkemishetkellä.
Kommentit
- Ei vain nimimaksu. Voitti ’ useimmilla lainkäyttöalueilla on siirtoverot, hakemismaksut ja Joten näyttää siltä, että tämä on poikkeuksellisen kallis tapa tehdä mitä OP haluaa.
- Useilla kilpailevilla tarjouksilla on selvää, että OP haluaa tätä ominaisuutta suuresti ja että joku ajattelee ” cash ” -tarjous riittää antamaan heille edun tarjouksissa. Minun osavaltiossani tämä merkitsisi muutama sata dollaria ylimääräistä. Minkä tahansa tapauksessa OP: ssa valtion mukaan se voi silti olla halvempaa kuin korottaa tarjousta useita tuhansia dollareita.
Vastaa
Vaihtoehtoja on melko paljon, mutta ilman lisätietoja voin vain tarjota esimerkkejä.
Viime vuonna minulla oli mahdollisuus ostaa talo, mutta päätin sitä vastaan, koska alueellani se on on yhä vaikeampaa myydä sitä joka vuosi kohtuulliseen hintaan.
Mutta jos olisin ostanut talon, äitini olisi lainannut minulle rahaa ja maksanut sen takaisin hänelle vuosien varrella 3. % kiinnostuksen kohde. Joten se olisi ollut jonkinlainen yksityinen laina. Mutta äitini ei olisi koskaan ottanut talon omistukseen, koska hänen aikomuksensa ei ollut omistaa sitä millään tavalla. (Aikooko isäsi omistaa talon ja vuokrata sen sinulle? Jos kyllä, ja jos olet tyytyväinen vuokraamiseen ostamisen sijaan, niin tämä on vaihtoehto.)
Toinen vaihtoehto, hylättiin lisäkustannusten takia, että olisin voinut ottaa lainan maksamalla 4,5% korkoa pankille, joka sitten maksaisi alle 1% äidilleni ja pidättäisi loput.
Pankit haluavat aina tuottaa voittoa, ja tämän voiton on oltava peräisin jostakin – korkojen välisestä erosta. Jos isälläsi on pankissa 230k ja olet pankkisi velkaa 230k, olet paremmin, jos pidät pankkia ulkona – ainakin niin kauan kuin isälläsi on mukava lainata sinulle ja olet mukava velkaa hänelle rahaa .
(minun gf ei koskaan antaisi rahaa äidiltään, koska hänen äitinsä pelasi aina ”olet velassa” -korttia – jokaisella vierailulla ja aina, kun hän tarvitsi apua millään tavalla …)
Joten avain on: Missä isäsi tuntuu mukavalta – ja mitä sinusta tuntuu mukavalta. Jos mahdollista, pidä pankit poissa, mutta tee kirjallinen sopimus sinun ja isäsi välillä.