Olen potentiaalinen ensimmäisen kerran asunnon ostaja San Diegossa Kaliforniassa. Kuten useimmat ostajatkin Calissa, pidän markkinoita melko kalliina ja olen yrittää keksiä innovatiivisia tapoja varaa taloon.
Yksi idea oli nähdä, voinko ostaa maata ja rakentaa oman taloni. Se voi olla halpaa tai ei. Ehkä se olisi paljon kalliimpaa kuin kodin ostaminen Zillowilta tai rakentajalta, mutta halusin, että se olisi oma johtopäätökseni sen sijaan, että se olisi peräisin joltakulta muulta. Päätin tehdä oman tutkimukseni ja ryöstää omat numeroni.
Jos haluat ostaa upouuden 2500-3000 neliömetrin talon hyvältä San Diegon naapurustolta, se voi maksaa noin 800 000 dollaria. Tutkimuksestani huomasin, että talon rakentaminen maksaa noin 200 dollaria neliöjalalta. Tietysti se on pallo-puiston hahmo.
Löysin 1,9 hehtaarin tontin (83000 neliömetriä) hintaan 600 000 dollaria erittäin hyvällä alueella ja koulupiirissä. 83 000 neliömetriin mahtuu vähintään 10 taloa.
Numeroita tarkasteltaessa se näyttää edulliselta, mutta se on ollut Zillowilla 4 kuukautta. Haluaisin ehdottomasti mennä katsomaan tätä maata, mutta miten tällaisella sopimuksella ei ole ostajia 4 kuukauteen? Voisiko olla jotain vikaa?
Mikä voi olla tässä mahdollisesti vikaa? Puuttuuko minusta jotain hyvin ilmeistä?
Kommentit
- En ’ en ole varma, mitä matematiikkaa sinä ’ päätellä, että tämä on hämmästyttävä sopimus. 200 dollaria neliömetriltä 2500 neliömetrin talon rakentamiseksi tarkoittaa 500 tuhatta dollaria rakennuskustannuksia. Lisää maan hinta, ja sinun on käytettävä yhteensä 1,1 miljoonaa dollaria, huomattavasti enemmän kuin 800 000 dollaria, jonka mainitset hyväksi hinnaksi tällaiselle talolle. Voitteko selventää, miksi erityisesti mielestänne tämä sopimus on liian hyvä ollakseen totta? Erityisesti miksi se on houkutteleva maa sinulle , kun otetaan huomioon, että et voi ’ ostaa sitä ja rakentaa talolle vähemmän kuin voit käyttää uusi talo? Vai oletko vain utelias, miksi joku ei ole ’ sijoittanut siihen useita huoneistoja?
- Voiko se jakaa osiin? Onko vyöhykerajoituksia, jotka tekevät siitä ei-toivottavaa? Onko se tulvatasangolla? Voisiko se olla upea kauppa, jota yksikään kiinteistösijoittaja ei ole ottanut mukaan? Ehkä, mutta luultavasti ei.
- Talojen rakentaminen ei ole helppoa. Jos ’ pystyt tekemään niin ajoissa ja budjetilla ilman aiempaa kokemusta, sinun on heti lopetettava työsi ja mentävä alalle.
- Lisää @HartCO ’ -kommenttiin, jos tontilla ei ole mitään, ei ole myöskään vettä, kaasua, sähköä jne. – mikä sinun on ehkä lisättävä talon rakentaminen (tontille, jolla on tällaisia apuohjelmia).
- Re ” 83 kt: n neliömetriin mahtuu vähintään 10 taloa ”: Ehkä jos ’ rakennat kaupunkien slummeja.
Vastaa
Pankki ei ehkä halua lainata rahaa sinulle tästä. Se on yksi törmäys.
Luetteloit 500 000–600 000 dollaria talon hirviölle (3000 neliömetriä on yli kolme kertaa enemmän kuin kodeissa keskimäärin sata vuotta sitten). Lisää maan hinta 60 kt (600 kt jaettuna kymmenellä tavalla). Asuinpaikkassani uusista kodeista peritään 15%: n arvonlisävero. En voi selvittää, kannattaako Kalifornia arvonlisäveroa uusista kodeista.
Palatakseni joka tapauksessa takaisin aiheeseen, koska pankki voi lainata sinulle 660 000 dollaria tontille ja rakennukselle voit lainata vain puolet tai vähemmän lopullisista odotetuista kustannuksista (ei arvoa).
Toinen valtava katkeaminen sanotko kommentissa quidille ”Tulin tämän johtopäätökseen puhuessani jonkun kanssa, jonka omaisuutensa rakennettiin 2000-luvun alussa lahden alueelle keskimääräiseen hintaan”. Sovelletaan siihen 3 prosentin inflaatiota 15 vuoden aikana 200 dollaria / neliöjalka Rakennuskustannukset vaihtelevat siten 780–930 000 euroon. Jopa 2 prosentin inflaatiossa 670K-810K.
Muokkaa:
OP myöhemmin laajensi kysymystä ja teki siitä kyselyn siitä, miksi ihmiset eivät tee yhteistyötä ostaakseen tontin ja rakentaakseen kotejaan. ”Tuolloin” tämä ei ollut kaikki epätyypillistä! Esimerkiksi pastorini vanhemmat tekivät juuri tämän, kun hän oli nuori poika.
Edellä mainittujen yksittäisten asioiden lisäksi on olemassa sosiologisia haasteita.
Esimerkkejä:
- Kuinka paljon räätälöintiä kukin voi tehdä omaisuudelleen (talon sijoittaminen tontille, suunnittelu jne. …)
- Jos perheen kahdeksan haluaa rakentaa ruman kodin, Voivatko muut yhdeksän vetoa suunnittelusta?
- Mitä tapahtuu kymmenessä tosiasiallisessa erässä, jos yksi epäonnistuu?
- Pitääkö kaikkien ”käyttää samaa rakennusyritystä?
- Löydetäänkö yhdeksän muuta perhettä tekemään tämä?
- Kuka saa elää kenen lisäksi? Kuka päättää sen?
- Jos ehdotetut erät aiheuttavat periytyviä kustannuseroja rakentamisessa (entinen tarvitsee maisemointia tai toinen on kivistä), kuka kerää ylimääräiset kustannukset? Ryhmä vai yksilö?
- Jos erät eivät ole identtiset, pitäisikö niiden, joilla on rikkaampi palat, maksaa enemmän? Kuinka se määritetään? Varsinkin jos tehdään havainto, joka häiritsee laskutoimitusta.
- Kuka saa paljon? (Kuvittele 5×2-pohjainen asettelu, jossa viidellä takaosalla on pääsy luonnolliseen, kauniiseen puroon. Tai ehkä viisi on päätiellä ja muilla viidellä on puita)
Nämä ovat helppoja kysymyksiä.
Kommentit
- Vastauksesi sisältämät kysymykset ovat osa mitä on sovittava etukäteen. Jos haketin ja löysin sitten parhaan suunnitelman, joka loi 5×2, I ’ d mutterit. Puun edessä olevilla erillä on suurempi arvo kuin puulle päin. Siksi parempi vaihtoehto on, että sijoittaja voi kehittää ja myydä eriä tai taloja yksitellen. Vaikea asia ja olen arvannut, että pääkysymys on, että erä ei tuota ’ t maata, joka etuu hyvin enou gh 10 alaerään. (BTW – 3000 neliömetriä ei ole hirviö monilla Yhdysvaltojen alueilla. Joissakin kaupungeissa on vähimmäiskokoisia koteja alueittain.)
Vastaa
Ilmeisesti puuttuu, että maalla ei ole taloa, joten talon ja maan välinen kustannusvertailu ei ole kovin pätevä.
Maalla ei ehkä ole yhteyksiä kunnalliseen viemäriin / sähköön / sähköön, ja se saattaa tarvita kaavoitusmuutoksia ja lupia kyseisille liitännöille.
Sinulta puuttuu, ettet osaa suunnitella ja rakentaa taloa, joten sinun on palkattava ihmisiä noihin tehtäviin; elää sitten prosessi, päänsäryt ja todennäköiset budjetin ylitykset.
Muokkaa: Sinulta puuttuu myös se, että lainaus spekulatiiviseen maankäyttöön eroaa merkittävästi yhden perheen kodin lainasta.
Kommentit
- @CoffeeBean, joten heti, kun dot-com-kupla puhkesi, soita sille 15 vuotta sitten, se maksaa noin 200 dollaria / neliömetri. rakentaa talo lahden alueelle. Jotain saa minut ajattelemaan, että hinta olisi hieman erilainen tänään.
- @Philipp True, mutta salaperäisesti alihankkijat ovat yleensä kalliimpia alueilla, joilla kotiarvot ovat korkeat …
- @ Philipp lisää D Stanley ’ -kohdan, palkat ja materiaalikustannukset voivat nousta inflaation myötä.
- @Philipp kiitos kursivoinnista rakennusalalla, se todella auttaa. Lama vaikuttaa yleensä työ- ja materiaalikustannuksiin, ja tämä 200 dollaria / neliömetri. arvio on johdettu taantuman keskipisteestä, eikä ’ sisällä 15 vuoden inflaatiota. (Menin korkkeihin kursiivin yli).
- @CoffeeBean: Kommenttisi tähän vastaukseen osoittaa minulle, että et ole panostanut tarpeeksi tutkimaan / pohtimaan tätä perusteellisesti. Henkilökohtaisesti luulen, että olisit mielessäsi tässä asiassa.
Vastaa
Arvioidut 200 dollarin kustannukset neliömetriä asuintilaa on saavutettavissa rakentajille, jotka seuraavat yhtä vakiomallistaan. He rakentavat satoja koteja vuosittain koko alueelle käyttäen näitä vakiosuunnitelmia. Heillä on yksityiskohtaiset aikataulut näiden talojen rakentamiseen, ja he tietävät tarkalleen, kuinka monta 2×4: tä tarvitaan talon X rakentamiseen vaihtoehdoilla A, F ja P. He ostavat satoja astianpesukoneita ja saavat alennuksia. Tämä hinta sisältää myös raakapinnan kustannukset ja tarvittavat kiinteistön parannukset.
Sinun on tiedettävä kyseisen maan kaavoitus. Sinun on tiedettävä, mitä voit rakentaa oikealla tavalla ja mistä voit saada poikkeuksia. Et halua maksaa 600 000 dollaria ja huomaa sitten, että voit rakentaa vain yhden tason talon ja voit käyttää vain 1/4 hehtaaria.
Sinun pitäisi aloittaa suunnittelulla ja sitten saada arkkitehti, rakentaja ja kiinteistövälittäjä tarkastavat kiinteistön. Sitten he voivat antaa sinulle arvion siitä, mitä kyseisen mallin sijoittaminen kiinteistöön maksaa.
83 kt neliömetriä? Tarkoitan, että siihen mahtuu vähintään 10 taloa.
Se riippuu erän vähimmäiskoolta. Jos suurin sallittu tiheys on kolme taloa hehtaarin kohdalla, voit saada 6 2,2 hehtaarissa, mutta jos erän vähimmäiskoon oletetaan olevan 5 hehtaaria, tarvitset poikkeuksen vain yhden talon rakentamiseen. Ja poikkeuksiin sisältyy paperityötä, kuulemisia ja asianajajia. >
Vastaus
Ajattelkaamme kuin kiinteistökehittäjät.
Ensin sinun on tarkistettava vyöhykekomissiosta alueen rajoitukset. Sanotaan, että tontti soveltuu tosiasiallisesti 10 taloon.
Ostat maata. Sinun on myös rahoitettava itse rakennus. Jos sinulla ei ole tarpeeksi käteistä, sinun on hankittava rahoitus pankeilta. ja ehkä myös muista lähteistä, koska pankit eivät lainaa sinulle koko summaa.
Seuraavaksi sinun on jaettava tontti 10 osaan varmistaen, että jokaisella kappaleella on pääsy kadulle ja suunniteltava pääsy apuohjelmiin (vesi / viemäri / sähkö / laajakaista / puhelinlinjat). Suunnittele jokaisen talon koko ja sijainti.
Hanki rakennushyväksyntä. Tämä on prosessi, joka voi viedä jonkin aikaa, varsinkin jos heillä on jatkokysymyksiä.
Hanki rakentaja rakentamaan talot, mukaan lukien pohjatyöt ja kunnossapito.
Hanki valmiiden talojen hyväksyntä. Rakennustarkastaja tarkistaa, että talot noudattavat lupaa ja kaikkia sovellettavia lakeja ja määräyksiä. Tämä vaihe voi aiheuttaa aikaa ja lisäkustannuksia.
Hanki kiinteistönvälittäjä myymään uudet asunnot. Myyntiprosessi alkaa usein suunnitteluvaiheessa, ja varhaiset ostajat voivat vaikuttaa sekä talon ulkoasuun että pintakäsittelyyn.
Kustannusarviosi sisälsi 140 kt: n voiton jokaisesta talosta. Siitä rakentajan on vähennettävä rahoituskustannukset, kiinteistönvälittäjän kulut, kaikki kustannukset, jotka olet unohtanut ottaa huomioon, budjettilimiitit, ennakoimattomat kulut ja palkat henkilökunnallesi ja itsellesi.
Arvioin projektin ajan 1,5-2 vuoteen.
Meillä on siis 8 miljoonan dollarin projekti, jonka bruttotulos on 1,4 miljoonaa dollaria (ilman kaikkia kustannuksia). Nettotulos todennäköisesti vain muutama sata tuhatta. Tai vähemmän.
Kiinteistökehittäjät, joilla on paikallista tietoa, pystyvät tekemään paljon tarkemman arvion sekä ajasta että kustannuksista. Oletan, että heillä on, ja koska tonttia ei ole myyty jonkin aikaa, joko hinta on kannattavan projektin yläpäässä tai on muita rajoituksia, jotka rajoittavat rakennettavien talojen määrää / kokoa siinä.
Vastaus
Perusvastaus on, että vertailet omenoita ja appelsiineja. Toisaalta harkitset tapaus, jossa joku ostaa yhden jo rakennetun talon. Toisaalta harkitset tapausta, jossa joku ostaa suuren palan maata, rakentaa 10 taloa ja (oletettavasti) myy tai vuokraa 9, joissa he eivät asu. .
Nämä ovat kaksi täysin erilaista pyrkimystä. Voi olla järkevää verrata yhden talon kokoisen tontin kustannuksia samanlaisen tontin kustannuksiin, joka on jo siinä talossa. Mutta et voi verrata suoraan 10 talomäärän tontin ostokustannuksia yhden talon kustannuksiin. Kuten muut vastaukset ovat maininneet, 10 talon rakentamiseen liittyy valtava määrä työtä: arkkitehdin on suunniteltava talo, jonkun on saadaksesi luvan sen rakentamiseen, jonkun on ehkä hankittava vesi / sähkö / viemäriliitännät, jonkun on rakennettava se fyysisesti – kertomalla kaikki 10 kerroksella 10 talolle. Kun olet valmis, et silti ole palauttanut sijoitustasi . Sinulla on vain 10 taloa. Nyt sinun on myytävä ne, mikä on itsessään jokin muu työ.
Koska vertaamasi asiat ovat niin erilaisia, myös näiden kahden tapauksen potentiaaliset ostajat ovat Täysin erilainen. Tämä selittää kysyntähinnan ja sen arvon käsityksen välisen ”epäjohdonmukaisuuden”. Nämä kahdenlaisia kiinteistöjä ovat kahdella eri markkinoilla. Ihmiset, jotka haluavat ostaa yhden kodin, ovat vain tavallisia ihmisiä, jotka etsivät asuinpaikkaa (tai yrittävät ehkä saada vuokra-asunnon). Kymmenen talon tontin ostavat ihmiset ovat kiinteistökehittäjiä, joilla on aivan erilaisia huolenaiheita. Voi olla monia syitä, miksi maata ei ole vielä ostettu, mutta sitä ei voi verrata vastaavien talojen kustannuksiin, koska melkein kukaan taloa etsivä ei harkitse 2 hehtaarin maan ostamista. Se on kuin kysyä, miksi autosi täyttäminen polttoaineella on niin paljon kalliimpaa per gallona kuin ostaa huoltoasema ja antaa itsellesi ilmaista polttoainetta. Ne eivät vain ole sama asia.
Mutta maan koon vuoksi voin yhdistää voimani muiden ihmisten kanssa, jotka ovat myös markkinoilla, ja pudottaa maan kappalehinnan kokonaan sano 100k?
Voit tehdä sen, mutta pohjimmiltaan tekemäsi muodostaa jonkinlaisen kiinteistökehitysyrityksen. Tämä avaa kokonaisuuden muu mahdollisten snafusten maailma (esimerkiksi miten omistus jaetaan ja mitä tapahtuu, jos omistajat ovat eri mieltä osiensa asianmukaisesta kehittämisestä).
On ehdottomasti mahdollista ansaita rahaa ostamalla maata ja rakentamalla taloja siinä, varsinkin Kaliforniassa. Ihmiset tekevät sitä koko ajan. Mutta sitä ei pitäisi yrittää, jos et tiedä mitä teet, eikä se todellakaan ole sama asia kuin vain talon ostaminen asua.
Vastaa
Voit palkata rakentajan rakentamaan sinulle paljon, johon mielelläni elät. päällä jo liitettyjen apuohjelmien kanssa iso maa-alue muuttuu hieman monimutkaisemmaksi.
Mitä palveluja on olemassa ja mitkä uudet palvelut tarvitsevat luoda, kun liitetään apuohjelmia?Olisiko kaikilla tontilla jo katuyhteyksiä, vai onko sinun omistettava osa maasta uuden tien rakentamiseen osastoon?
Olen myös muokannut viestiäsi, koska 83 000 neliömetriä on 1,9 hehtaaria. Kotien rakentaminen 0,19 hehtaarin lohkoille (olettaen, että tietä ei tarvitse viedä vielä 15% erästä) heikentää rakentamiesi kodeiden arvoa. Sinun tulisi suorittaa numerot 6 talolla ja nähdä kuinka houkutteleva matematiikka näyttää. Sinun tulisi myös etsiä päivitettyjä numeroita rakennuskustannuksista. Mökit ovat todennäköisesti lähempänä 275-350 dollaria (missä arkkitehti on mukana suunnitelmien laatimisessa).