Combien cela coûte-t-il de construire un lotissement de maisons sur un grand terrain?

Une banque peut ne pas aimer vous prêter de largent pour cela. Cest un hic.

Vous avez inscrit 500 000 à 600 000 $ pour un monstre de maison (3000 pieds carrés, cest plus de trois fois la taille moyenne des maisons il y a cent ans). Ajoutez le prix du terrain à 60K (600K divisé en dix). Là où je vis, il y a une TVA de 15% sur les maisons neuves. Je ne peux pas savoir si la Californie impose une TVA sur les maisons neuves.

Quoi quil en soit, revenons au sujet, en raison du risque de vous prêter 660K pour un terrain et une construction, la banque peut ne vous permettent demprunter que la moitié ou moins du coût final attendu (pas de valeur).

Un autre énorme hic est-ce que vous dites dans un commentaire à quid « Je suis venu avec cette conclusion après avoir parlé à quelquun qui a fait construire sa propriété au début des années 2000 dans la région de la baie pour ce prix moyen ». Appliquons 3% dinflation sur 15 ans à cela nombre de 200 $ / pc. Cela porte la fourchette des coûts de construction à 780K-930K. Même à 2% dinflation 670K-810K.

Edit:

OP plus tard, élargi la question en faisant une enquête sur les raisons pour lesquelles les gens ne collaborent pas pour acheter un terrain et construire leurs maisons. »À lépoque, ce nétait pas si atypique! Par exemple, les parents de mon pasteur ont fait cela quand il était jeune.

Outre les problèmes individuels mentionnés ci-dessus, il y a des défis sociologiques qui arrivent.

Exemples:

• Combien de personnalisation chaque personne peut-elle apporter à sa propriété (placement de la maison sur un terrain, design, etc.)
• Si la famille huit veut construire une maison laide, les neuf autres peuvent-ils opposer leur veto à la conception?
• À dix lots effectifs, que se passe-t-il en cas déchec?
• Avez-vous tous besoin dutiliser la même entreprise de construction?
• Peut-on trouver neuf autres familles avec qui faire ça?
• Qui peut vivre à part qui? Qui décide cela?
• Si les lots proposés entraînent des écarts de coûts héréditaires dans la construction (ex. on a besoin dun aménagement paysager ou on a un sol rocheux), qui prend en charge les surcoûts? Le groupe ou lindividu?
• Si les lots ne sont pas identiques, est-ce que ceux avec les morceaux les plus riches devraient payer plus? Comment le déterminez-vous? Surtout si une découverte est faite qui perturbe ce calcul.
• Qui obtient quels lots? (Imaginez une mise en page 5×2 où les cinq arrière ont accès à un beau ruisseau naturel. Ou peut-être cinq sont sur la route principale et les cinq autres ont des arbres)

Voici les questions faciles .

Commentaires

• Vos questions dans la réponse font partie de ce doit être accepté dès le départ. Si je suis entré, puis que je découvre le meilleur plan créé pour le 5×2, je ‘ devenir fou. Les lots de parement en bois ont une valeur plus élevée que le face à un arbre. Cest pourquoi la meilleure option pour un investisseur est de développer et de vendre des lots ou des maisons une par une. Le problème difficile et je ‘ devine que le problème majeur est que beaucoup de ‘ ne produit pas de terre qui en profite bien gh pour 10 sous lots. (BTW – 3000 pieds carrés nest pas un monstre dans de nombreuses régions des États-Unis. Certaines villes ont des maisons de taille minimale par zonage.)

De toute évidence, il vous manque quil ny a pas de maison sur le terrain, donc la comparaison des coûts entre une maison et un terrain nest pas vraiment valable.

Le terrain peut ne pas avoir de connexions aux égouts / électricité / électricité municipaux et peut nécessiter des changements de zonage et des permis pour ces connexions.

Il vous manque le fait que vous ne savez pas comment concevoir et construire une maison, vous devrez donc embaucher des personnes pour ces tâches, puis vivre le processus, les maux de tête et les dépassements budgétaires probables.

Edit: Il vous manque également que les prêts pour le développement spéculatif de terrains sont très différents des prêts pour une maison unifamiliale.

Commentaires

• @CoffeeBean, donc juste après léclatement de la bulle dot-com, appelez-le il y a 15 ans, cela coûte environ 200 $ / pied carré. pour construire une maison dans la région de la baie. Quelque chose me fait penser que le tarif serait un peu différent aujourdhui.
• @Philipp Cest vrai, mais mystérieusement, les sous-traitants ont tendance à être plus chers dans les régions où la valeur des maisons est élevée …
• @ Philipp ajoutant au point de D Stanley ‘, les salaires et le coût du matériel peuvent augmenter avec linflation.
• @Philipp merci davoir mis en italique la construction, cela aide vraiment. Les récessions ont tendance à avoir un impact sur les coûts de main-dœuvre et de matériaux, et ce, 200 $ / pi. lestimation est dérivée de lépicentre dune récession ET ninclut pas ‘ 15 années dinflation. (Jai choisi les majuscules plutôt que litalique).
• @CoffeeBean: Votre commentaire sur cette réponse mindique que vous navez pas fait suffisamment defforts pour faire des recherches approfondies / réfléchir à cela. Personnellement, je pense que vous seriez bien au-dessus de votre tête à ce sujet.

Le coût estimé de 200 $ m² despace habitable est réalisable par les constructeurs qui suivent lun de leurs plans standard. Ils construisent des centaines de maisons chaque année dans la région en utilisant ces plans standard. Ils ont des horaires détaillés pour la construction de ces maisons et ils savent exactement combien de 2×4 sont nécessaires pour construire la maison X avec les options A, F et P. Ils achètent des centaines de lave-vaisselle et bénéficient de réductions. Ce prix comprend également le coût du terrain brut et les améliorations nécessaires de la propriété.

Vous devez connaître le zonage de ce terrain. Vous devez savoir ce que vous pouvez créer correctement et pour quoi vous pouvez obtenir des exceptions. Vous ne voulez pas payer 600 K $, puis découvrez que vous ne pouvez construire quune maison à 1 étage et que vous ne pouvez utiliser que 1/4 acre.

Vous devrez commencer par une conception, puis avoir le Larchitecte, le constructeur et un avocat spécialisé en droit immobilier examinent la propriété. Ils peuvent ensuite vous donner une estimation du coût de linstallation de cette conception sur cette propriété.

83 000 pieds carrés? Je veux dire quil peut accueillir au moins 10 maisons.

Cela dépend de la taille minimale du lot. Si la densité maximale autorisée Cest trois maisons par acre que vous pouvez obtenir 6 sur 2,2 acres, mais si la taille minimale du lot est censée être de 5 acres, alors vous aurez besoin dune exception juste pour construire une maison. Et les exceptions impliquent la paperasse, les audiences et les avocats.

Pensons comme un promoteur immobilier.

Vous devez dabord vérifier auprès de la commission de zonage les restrictions pour la zone. Disons que le terrain convient en fait à 10 maisons.

Vous achetez le terrain. Vous devez également financer la construction elle-même. Si vous n’avez pas assez de liquidités, vous devez obtenir un financement auprès des banques et peut-être dautres sources, car les banques ne vous prêtent pas la totalité du montant.

Ensuite, vous devez diviser lintrigue en 10 morceaux, en vous assurant que chaque pièce a accès à lallée de la rue et planifier laccès aux services publics (eau / égout / électricité / haut débit / lignes téléphoniques). Planifiez la taille et la position de chaque maison.

Obtenez lapprobation de la construction. Cest un processus qui peut prendre un certain temps, surtout sils ont des questions complémentaires.

Demandez à un constructeur de construire les maisons, y compris les travaux de terrain et la préparation des utilitaires.

Obtenir approbation pour les maisons finies. Un inspecteur en bâtiment vérifiera que les maisons respectent lautorisation et toutes les lois et réglementations applicables. Cette étape peut entraîner du temps et des coûts supplémentaires.

Demandez à un agent immobilier de vendre les nouvelles maisons. Souvent, le processus de vente commence dans la phase de planification et les premiers acheteurs sont en mesure dinfluencer à la fois la disposition de la maison et la finition.

Votre estimation des coûts comprenait un bénéfice de 140 000 pour chaque maison. De cela, un constructeur doit soustraire les coûts de financement, les coûts dagent immobilier, tous les coûts que vous avez oublié de prendre en compte, les découverts budgétaires, les frais imprévus et les salaires de votre personnel et de vous-même.

Jestime la durée du projet à 1,5 à 2 ans.

Nous avons donc un projet de 8 M $ avec un bénéfice brut de 1,4 M $ (sans compter tous les coûts). Bénéfice net probablement quelques centaines de milliers. Ou moins.

Les promoteurs immobiliers ayant des connaissances locales seraient en mesure de faire une estimation beaucoup plus précise en termes de temps et de coût. Je suppose quils lont fait, et comme la parcelle na pas été vendue depuis un certain temps, soit le prix est à lextrémité supérieure de ce qui fait un projet rentable, soit il existe dautres restrictions qui limitent le nombre / la taille des maisons qui peuvent être construites dessus.

La réponse fondamentale est que vous comparez des pommes et des oranges. Dune part, vous envisagez un cas où quelquun achète une seule maison déjà construite. Dun autre côté, vous envisagez un cas où quelquun achète un grand terrain, construit 10 maisons et (vraisemblablement) vend ou loue les 9 dans lesquelles il ne vit pas .

Ce sont deux efforts totalement différents. Il peut être raisonnable de comparer le coût dune parcelle de terrain dimensionnée pour une seule maison au coût dun terrain similaire avec déjà une maison. Mais vous ne pouvez pas comparer directement le coût dachat de 10 maisons de terrain au coût dune maison. Comme dautres réponses lont mentionné, la construction de 10 maisons implique une énorme quantité de travail: un architecte doit concevoir une maison, quelquun doit obtenir des permis pour le construire, quelquun devra peut-être obtenir des branchements eau / électricité / égouts, quelquun doit le construire physiquement – puis multipliez tout cela par 10 pour 10 maisons. Une fois que vous avez terminé, vous navez toujours pas récupéré votre investissement . Vous navez que 10 maisons. Vous devez maintenant les vendre, ce qui est un tout autre travail en soi.

Parce que les choses que vous comparez sont si différentes, les acheteurs potentiels pour les deux cas sont également complètement différent. Ceci explique « lincohérence » entre le prix demandé et votre perception de sa valeur. Les deux types de propriétés se trouvent sur deux marchés différents. Les personnes qui cherchent à acheter une maison individuelle ne sont que des personnes ordinaires à la recherche dun logement (ou peut-être essayant dobtenir une propriété locative). Les personnes qui cherchent à acheter un terrain de 10 maisons sont des promoteurs immobiliers avec un tout autre ensemble de préoccupations. Il pourrait y avoir de nombreuses raisons pour lesquelles le terrain na pas encore été acheté, mais vous ne pouvez pas le comparer au coût de maisons comparables, car presque personne qui cherche une maison ne va envisager dacheter 2 acres de terrain à la place. Cest comme demander pourquoi faire le plein dessence dans votre voiture coûte tellement plus cher par gallon que dacheter une station-service et de vous donner de lessence gratuitement. Ce nest tout simplement pas la même chose.

Mais étant donné la taille du terrain, je peux munir à dautres personnes qui sont également sur le marché et faire baisser totalement le prix du terrain par pièce à dire 100k?

Vous pouvez le faire, mais en gros, vous allez créer une société de promotion immobilière. Cela ouvre un tout autre monde de snafus possible (par exemple, comment la propriété doit être divisée, et que se passe-t-il si les propriétaires ne sont pas daccord sur le développement approprié de leurs portions).

Il est tout à fait possible de gagner de largent en achetant un terrain et un bâtiment des maisons, en particulier en Californie. Les gens le font tout le temps. Mais ce nest pas quelque chose que vous devriez essayer si vous ne savez pas ce que vous faites, et ce nest certainement pas la même chose que dacheter une maison pour vivre.

Vous pouvez engager un constructeur pour construire pour vous sur un terrain que vous seriez heureux de vivre activé avec les utilitaires déjà connectés. une grande parcelle de terrain devient un peu plus compliquée.

Quelles servitudes existent et quelles nouvelles servitudes faudrait-il créer lors de la connexion des services publics?Est-ce que tous les lots ont déjà accès à la rue ou devez-vous consacrer une partie du terrain à la construction dune nouvelle route dans le lotissement?

De plus, jai édité votre message car 83 000 pieds carrés représentent 1,9 acres. Construire des maisons sur des parcelles de 0,19 acre (en supposant quil nest pas nécessaire quune route prenne 15% du terrain) réduit la valeur des maisons que vous construisez. Vous devriez exécuter les nombres avec 6 maisons et voir à quel point les mathématiques sont attrayantes. En outre, vous devriez rechercher des chiffres mis à jour sur le coût de construction. Les maisons personnalisées sont probablement plus proches de 275 $ à 350 $ (lorsquun architecte est impliqué dans le dessin des plans).