Nous avons trouvé une maison que nous aimerions acheter (États-Unis). Cétait le deuxième jour sur le marché et il y avait déjà deux autres offres pour cela, nous avons donc décidé de faire une offre en espèces (230 K $) car mon père a accepté de payer pendant que nous déterminions le financement.
Notre offre a été acceptée et nous fermons dans 3 semaines et demie, donc maintenant jessaye de trouver la meilleure voie pour le financement.
Plus de contexte: Nous possédons notre première maison, dune valeur totale de 120 000 $ à 140 000 $. Mais prévoyez de le louer plutôt que de le vendre. Nous avons peu dargent en espèces pour un acompte. Nous avons un bon crédit.
Voici les options possibles que je « Je considère pour le moment:
-
Option 1: Signez la maison à son nom. Faites-lui des paiements jusquà ce que nous puissions déterminer le prêt hypothécaire, auquel moment nous lui donnerons le reste du montant et lui acheterons la maison. Avec cette option, je minquiète du double des frais que nous paierons pour le deux ventes différentes, mais je ne sais pas ce que cela pourrait être.
-
Option 2: Signez la maison à notre nom et emportez une maison prêt participatif. Jai vérifié auprès dune banque locale, et la politique était de
aucun prêt immobilier jusquà 6 mois après lachat de la propriété*, plus un autre 1/8% sur le taux dintérêt. Je ne sais pas si cest courant ou simplement leur politique, mais je préfère ne pas faire attendre mon père aussi longtemps avant de le rembourser. -
Option 3 : ???
Tout conseil serait grandement apprécié!
Mise à jour (14/08/2014):
Après avoir examiné les possibilités et vu les complexités et les coûts supplémentaires potentiels quapporterait mon père en espèces, nous avons décidé de contracter un prêt hypothécaire conventionnel à temps pour la clôture. Mon père me donnera lacompte de 20% et nous le rembourserons selon un calendrier de remboursement régulier. La banque a approuvé le prêt et dit quelle sera en mesure de le faire à temps, car la maison a déjà passé linspection et na besoin que de lévaluation.
La dernière question est de savoir si les vendeurs accepteront cet amendement. Jai proposé que cela nintroduise pas de contingences supplémentaires, car nous pourrions revenir au paiement en espèces si le financement échouait pour une raison quelconque. Cela avait du sens pour mon agent immobilier et pour lagent immobilier vendeur, alors jespère que cela aura également du sens pour les vendeurs et quils accepteront lamendement.
* Vous pouvez éviter le délai de refinancement de 6 mois après lachat si vous documentez lors de la clôture que la source des fonds nétait pas vous-même, ainsi que dautres exigences. Consultez la section 24.6 du guide Freddie Mac pour plus de détails.
Commentaires
- Oh mec, cest compliqué. Sil est propriétaire de la maison et que vous voulez en être propriétaire, vous ‘ devrez refermer, ou lacquérir par testament, mais je soupçonne que ‘ nest pas une option raisonnable ici. Si vous êtes propriétaire de la maison, mais quil la paie, il y a dénormes implications fiscales pour le cadeau .
- Votre père a-t-il l’intention d’agir en tant que prêteur hypothécaire pendant toute la période pendant laquelle vous êtes propriétaire de la maison ou va-t-il vouloir récupérer son argent dans quelques mois?
- Pourquoi vous navez pas envisagé une hypothèque conventionnelle ead dun HELOC? Il y a des frais que vous pouvez payer deux fois, mais cest probablement une meilleure option que de laisser cette maison aller à lun des autres soumissionnaires?
- @ Briguy37: Si vous avez peu dargent et que vous nêtes pas ‘ Je vais vendre votre maison actuelle, comment comptez-vous rembourser votre père dans quelques mois?
- » Mon père me donnera l’acompte de 20% et nous le rembourserons selon un calendrier de remboursement régulier. » Si vous avez un échéancier de remboursement, ‘ nest pas un cadeau.
Réponse
Vous y allez avoir besoin dun avocat de toute façon, alors vérifiez avec lui.
Mais voici un chemin que vous pourrez peut-être emprunter.
Mettez la maison à votre nom dès le départ. Il vous donne largent, mais vous lui signez un billet à ordre pour que vous rapportiez moins de 14000 $ (exclusion annuelle de la taxe de donation pour lannée civile).
Il peut offrir à tous les membres de votre ménage 14 000 $ par année dimpôt gratuit et il pourrait le donner à vous et à votre partenaire en moins de 7 ans. Vous pouvez le rembourser comme vous le souhaitez ou pas du tout, car le billet à ordre pourrait être réduit de 28k par an.
Je pense quun CPA et un avocat dans votre état seraient en mesure de confirmer que cela fonctionnerait pour vous.
Commentaires
- Est-ce connu sous le nom de Gambit de rachat de Shawshank ?
Réponse
Vous avez quatre options de base.
- Votre père achète la maison, puis quand vous lavez réglé vos finances, vous lachetez de lui.Vous devriez probablement convenir dun délai et du prix que vous lui payez, en tenant compte dune compensation pour les intérêts quil na pas gagnés pendant que son argent était immobilisé dans la maison. Linconvénient de cette approche est que vous finirez par en payer des honoraires davocat et des frais de transfert supplémentaires, et éventuellement des droits de mutation foncière ou similaires. Lavantage est que personne ne doit jamais à personne des sommes substantielles. Cependant, vous devrez vous assurer quil va bien dans le cas improbable où il se passe quelque chose qui le rende impossible pour vous dobtenir un prêt hypothécaire (comme si vous tombiez soudainement très malade).
- Demandez à votre père de vous prêter largent. Assurez-vous de bien documenter le prêt, et vous pourriez envisager de faire rédiger laccord par un avocat Lorsque vous le pouvez, contractez un prêt hypothécaire / logement sur la maison et remboursez votre père. Comme ci-dessus, incluez une allocation pour le temps où son argent na pas rapporté dintérêts pour lui. Comme ci-dessus, vous devez couvrir le cas où vous ne pourrez jamais obtenir de prêt hypothécaire.
- Votre père achète la maison et vous la loue. Cela aurait pour conséquence quil ne récupérera pas son argent de sitôt, et vous auriez besoin de convenir de qui récupérera quel montant lorsque la maison sera finalement vendue (en vous rappelant que les prix des maisons peuvent aussi bien baisser que monter).
- Achetez-le ensemble. Mettez les deux noms sur le titre de propriété et rédigez un accord séparé sur qui détient quelle fraction et quel argent doit être payé en cas de vente, et des questions similaires. Cet accord est tel que vous auriez besoin dun avocat pour le rédiger, mais vous pouvez alors transférer efficacement la maison en remaniant laccord de partage (vous devrez peut-être en laisser une partie symbolique en la possession de votre père). Règles spécifiques probablement sappliquent à ce type daccord, et vous devriez vérifier avec un avocat comment le faire et si cest même possible dans votre juridiction.
Commentaires
- Loption 2 semble la plus saine. Vous ‘ d approchez une banque avec lintention de refinancer, et non avec lintention de contracter un prêt immobilier.
- Daccord avec @MSalters, sauf pour le DJ ‘ utilise » prêt » comme verbe. Un prêt sur valeur domiciliaire est une deuxième hypothèque, et la banque approuvera et fixera ce prêt comme si le père du OP ‘ restait (en théorie, cest tout ce qui compte pour les souscripteurs) un titulaire de privilège. Si vous faites une re-fi, votre père sera payé dans le cadre du processus de clôture; et la banque deviendrait le principal emprunteur hypothécaire. (OP doit explicitement faire du prêt une hypothèque, pas un prêt personnel, afin de déduire les intérêts.)
- @Malvolio: Il existe dautres types de prêts en plus des prêts hypothécaires et des prêts personnels, mais lidée de base est en effet, la déduction ne peut être réclamée que par la dette garantie, garantie par votre résidence principale.
- @MSalters, hé, si nous voulons obtenir des intérêts techniques sur la dette garantie par votre primaire ou secondaire la résidence peut être déduite. Voir Pub 936 pour les détails horribles. Je ‘ je suis curieux de savoir quelle est lexigence selon laquelle la dette doit être » enregistrée ou est par ailleurs perfectionnée en vertu de toute loi nationale ou locale qui sapplique » signifie en fait. Est-ce que papa doit réellement déposer un privilège sur la maison avant que Junior puisse la déduire?
Réponse
nous avons peu dargent en espèces pour un acompte
Ceci est un signal dalarme pour moi. Si vous avez peu dargent en espèces pour un acompte, comment êtes-vous censé être propriétaire aussi?
Vous pourriez essayer de faire un bail à votre père. Faites entrer un locataire dans lautre maison pendant au moins un an ou plus, puis fermez la maison une fois que votre situation financière saméliore. Vous avez toujours le même problème dêtre propriétaire.
Une autre option est de recevoir une lettre de cadeau de votre père, car il donne de largent sur la maison. Cela pourrait prolonger un peu votre clôture afin que vous puissiez faire une évaluation et faire une demande de prêt. Cest pour moi loption la plus sensée.
Commentaires
- » Je suppose que cest parce que vous sont à lenvers sur la maison. » Ils sont propriétaires de la maison, donc vraisemblablement ils ne ‘ ne doivent rien du tout.
- OP pense que le marché va augmenter (cest pourquoi jai conservé une propriété que je possédais purement et simplement et loué pendant 2 ans et demi avant de la vendre) ou lOP aime lidée de revenu résiduel et naime pas ‘ Je nai pas lintention de vendre.
- La principale raison de louer plutôt que de vendre est que le revenu locatif est supérieur à lépargne hypothécaire. En regardant des locations similaires dans la région, nous ‘ gagnerions environ 1 250 USD / mois.Les paiements pour un prêt de 140 000 $ sur 30 ans à 4% seraient de 668 $ / mois, pour une différence de 582 $. Chiffre en réparations (150 $ / mois) + taxes (100 $ / mois) + assurance (50 $ / mois), et cela porte la différence à 277 $ / mois en faveur de la location. Cependant, chaque mois de lannée où il est vide coûterait 105 $ / mois, donc 2 mois vides seraient toujours un bénéfice net (67 $), mais 3 mois seraient une perte (38 $ / mois) par rapport à la vente.
- @staticx Oui, dans mon commentaire, je considérais simplement que si je la vendais, ce serait essentiellement 140 000 $ (tout au plus) sur lhypothèque de lautre maison.
- @ Briguy37: Oui, cela ‘ est appelé assaisonnement. Cependant, vous navez besoin que de la documentation des 60 derniers jours, pas quelle doive y rester pendant au moins 60 jours. Je parlerais avec un autre courtier en hypothèques. Voir ici: www.quickenloans.com/blog/gift-money-down-payment
Answer
Vraisemblablement cette maison est une bonne affaire pour vous pour une raison quelconque si vous êtes prêt à faire de grands efforts comme ceux-ci pour lacquérir.
Je suggère que votre père achète la maison avec de largent, puis vous achetez le maison de lui. Vous voudrez peut-être en discuter avec la société du titre, il est possible qu’elle renonce à certains frais si vous concluez les deux ventes par son intermédiaire dans un court laps de temps.
Si la maison est évaluée pour un montant plus élevé que lachat, vous pourrez peut-être obtenir un prêt hypothécaire sans acompte significatif. Sinon, vous devrez au moins devoir à votre père le montant de lacompte à la clôture.
Commentaires
- Pas seulement les frais de propriété. Won ‘ t la plupart des juridictions ont des taxes de transfert, des frais de dépôt et Cela semble être un moyen extrêmement coûteux de faire ce que veut lOP.
- Avec plusieurs offres concurrentes, il est clair que lOP désire énormément cette propriété et que quelquun pense que cash » est suffisante pour leur donner un avantage dans les enchères. Dans mon état, cela équivaudrait à quelques centaines de dollars supplémentaires. Quoi quil en soit dans lOP , cela peut encore être moins cher que daugmenter loffre de plusieurs milliers de dollars.
Réponse
Il y a pas mal doptions, mais sans informations supplémentaires, je ne peux donner que des exemples.
Lannée dernière, jai eu la possibilité dacheter une maison, mais jai décidé de ne pas le faire car dans ma région, cest il devient de plus en plus difficile chaque année de la vendre à un prix raisonnable.
Mais si javais acheté une maison, ma mère maurait prêté de largent, et je le lui rendrais au fil des ans le 3 % intérêt. Cela aurait donc été une sorte de prêt privé. Mais ma mère naurait jamais pris possession de la maison, car ce nétait en aucun cas son intention de la posséder. (Votre père a-t-il lintention de posséder la maison et de vous la louer? Si oui, et si vous êtes à laise avec la location au lieu de lacheter, alors cest une option.)
La deuxième option, celle que nous jeté à cause du coût supplémentaire, cest que jaurais pu contracter un emprunt, en payant 4,5% dintérêts à la banque, qui paierait alors moins de 1% à ma mère, et garderait le reste.
Les banques veulent toujours faire des bénéfices, et ce profit doit venir de quelque part – de la différence entre les taux dintérêt. Si votre père a 230k sur la banque et que vous devez 230k à la banque, vous feriez mieux de garder la banque en dehors – du moins tant que votre père est à laise pour vous prêter de largent et que vous êtes à laise de lui devoir de largent. .
(ma petite amie nobtiendrait jamais dargent de sa mère, parce que sa mère jouait toujours la carte «tu es dans ma dette» – à chaque visite, et chaque fois quelle avait besoin daide de quelque manière que ce soit …)
La clé est donc la suivante: avec quoi ton père se sent-il à laise – et avec quoi tu te sens à laise. Si possible, gardez les banques à lécart, mais établissez un contrat écrit entre vous et votre père.