Hvor mye koster det å bygge en underavdeling av hus på en stor tomt?

En bank kan ikke like å låne penger til deg for dette. Det er en hake.

Du oppførte 500.000-600.000 $ for et monster av et hus (3000 kvm er over tre ganger gjennomsnittlig størrelse på boliger for hundre år siden). Legg til prisen på landet på 60K (600K fordelt på ti måter). Der jeg bor, er det 15% moms på nye boliger. Jeg kan ikke finne ut om California pålegger en merverdiavgift på nye boliger.

Uansett, tilbake til emnet på grunn av risikoen for å låne deg 660 000 kroner for et stykke land og konstruksjon, kan banken bare la deg låne halvparten eller mindre av den endelige forventede kostnaden (ikke verdi).

Nok en stor hake er at du sier i en kommentar til quid «Jeg kom opp med denne konklusjonen etter å ha snakket med noen som fikk bygd eiendommen sin tidlig på 2000-tallet i buktområdet for den gjennomsnittlige prisen.» La oss bruke 3% inflasjon over 15 år på det antall 200 $ / sqft. Dette bringer rekkevidden for byggekostnader til 780K-930K. Selv ved 2% inflasjon 670K-810K.

Edit:

OP senere utvidet spørsmålet og gjorde det til en forespørsel om hvorfor folk ikke samarbeider om å kjøpe en tomt og bygge hjemmene sine. «Tilbake på dagen var dette ikke så utypisk! For eksempel gjorde pastorens foreldre akkurat dette da han var ung gutt.

Bortsett fra de enkelte problemstillingene som er nevnt ovenfor, er det sosiologiske utfordringer som kommer.

Eksempler:

• Hvor mye tilpasning kan hver person gjøre for sin eiendom (husplassering på mye, design osv …)
• Hvis familie åtte ønsker å bygge et stygt hjem, kan de andre ni legge ned veto mot designet?
• På ti effektive partier, hva skjer hvis en mislykkes?
• Må alle bruke det samme byggefirmaet?
• Kan man finne ni andre familier å gjøre dette med?
• Hvem får bo foruten hvem? Hvem bestemmer det?
• Hvis de foreslåtte tomtene medfører arvkostnadsforskjeller i konstruksjonen (for eksempel trenger man landskapsarbeid eller man har steinete jord), hvem plukker opp overskuddskostnadene? Gruppen eller individet?
• Hvis partiene ikke er identiske, bør de med de rikere biter betale mer? Hvordan bestemmer du det til og med? Spesielt hvis det blir gjort en oppdagelse som opprører beregningen.
• Hvem får hvilke partier? (Tenk deg en 5×2 layout der de fem bakre har tilgang til en naturlig, vakker bekk. Eller kanskje fem er på hovedveien og de andre fem har trær)

Dette er enkle spørsmålene.

Kommentarer

• Dine spørsmål i svaret er en del av det må avtales i forkant. Hvis jeg chippet inn, og så fant ut den beste planen som skapte 5×2, ville jeg ‘ gå nøtter. Treet som vender mot loddene, har høyere verdi som Dette er grunnen til at det bedre alternativet er at en investor utvikler og selger ut tomter eller hus en etter en. Det tøffe problemet og jeg ‘ jeg gjetter det viktigste problemet er at mye produserer ikke ‘ t land som fordeler seg godt enou gh for 10 delpartier. (BTW – 3000 sq ft er ikke monster i mange områder i USA. Noen byer har boliger med minimum størrelse per sonering.)

Anslått kostnad på $ 200 kvadratmeter boareal er oppnåelig av byggherrer som følger en av deres standardplaner. De bygger hundrevis av hjem hvert år over hele regionen ved hjelp av disse standardplanene. De har detaljerte tidsplaner for å bygge disse hjemmene, og de vet nøyaktig hvor mange 2x4er som trenger å bygge hus X med alternativ A, F og P. De kjøper hundrevis av oppvaskmaskiner og får rabatter. Prisen inkluderer også kostnadene for råmarken og de nødvendige forbedringene av eiendommen.

Du trenger å kjenne reguleringsområdet for landet. Du må vite hva du kan bygge med rett, og hva du kan få unntak for. Du vil ikke betale $ 600 K og deretter finne ut at du bare kan bygge et hus på 1 plan, og du kan bare bruke 1/4 acre.

Du må starte med et design og deretter ha arkitekten og byggherren og en eiendomsadvokat ser over eiendommen. Så kan de gi deg et estimat av hva det vil koste å legge det designet på eiendommen.

83k sqft? Jeg mener at den har plass til minst 10 hus.

Det avhenger av hva som er den minste partistørrelsen. Hvis den maksimalt tillatte tettheten er tre hus per dekar du kan få 6 til 2,2 dekar, men hvis den minste partistørrelsen skal være 5 dekar, trenger du et unntak bare for å bygge ett hus. Og unntakene inkluderer papirarbeid, høringer og advokater.

La oss tenke som en eiendomsutvikler.

Først må du sjekke med reguleringskommisjonen. begrensningene for området. La oss si at tomten faktisk er egnet for 10 boliger.

Du kjøper tomten. Du må også finansiere selve bygningen. Hvis du ikke har nok penger, trenger du å skaffe finansiering fra bankene. og kanskje også fra andre kilder, fordi bankene ikke låner deg hele beløpet.

Deretter må du dele tomten i 10 stykker, og sørg for at hvert stykke har tilgang til innkjørsel til gaten og planlegger tilgang til verktøy (vann / avløp / strøm / bredbånd / telefonlinjer). Planlegg størrelsen og plasseringen til hvert hus.

Få godkjenning fra bygningen. Dette er en prosess som kan ta litt tid, spesielt hvis de har oppfølgingsspørsmål.

Få en byggherre til å bygge husene, inkludert grunnarbeid og forberedelse til verktøy.

Få godkjenning for de ferdige husene. En bygningsinspektør vil kontrollere at husene følger tillatelsen og alle lover og regler som gjelder. Dette trinnet kan medføre tid og ekstra kostnad.

Få en eiendomsmegler til å selge de nye boligene. Ofte starter salgsprosessen i planleggingsfasen, og tidlige kjøpere er i stand til å påvirke både utformingen av huset og finishen.

Kostnadsoverslaget ditt inkluderer et overskudd på 140 000 kroner for hvert hus. Fra det trenger en byggherre å trekke fra finansieringskostnader, eiendomsmeglerkostnader, eventuelle kostnader du glemte å ta inn i, budsjettkreditt, beredskapskostnader og lønn for dine ansatte og deg selv.

Jeg estimerer prosjektets tid til 1,5-2 år.

Så, vi har et $ 8M-prosjekt med et bruttofortjeneste på $ 1,4M (ikke inkludert alle kostnader). Nettoresultat sannsynligvis bare noen få hundre tusen. Eller mindre.

Eiendomsutviklere med lokal kunnskap vil kunne gjøre et mye mer nøyaktig estimat på både tid og kostnader. Min gjetning er at de har, og siden tomten ikke har solgt på en stund, er prisen enten i den øvre enden av det som gjør et lønnsomt prosjekt, eller det er andre begrensninger som begrenser antall / størrelse på boliger som kan bygges på den.

Det grunnleggende svaret er at du sammenligner epler og appelsiner. På den ene siden vurderer du et tilfelle der noen kjøper et enkelt allerede bygd hus. På den annen side vurderer du et tilfelle der noen kjøper et stort stykke land, bygger 10 hus og (antagelig) selger eller leier de 9 de ikke bor i .

Dette er to helt forskjellige bestrebelser. Det kan være rimelig å sammenligne kostnadene for et tomtstørrelse for et enkelt hus med kostnadene for en lignende tomt med et hus som allerede ligger på det. Men du kan ikke direkte sammenligne kostnadene for å kjøpe 10 hus verdt land til kostnadene for ett hus. Som andre svar har nevnt, innebærer bygging av 10 hus enormt mye arbeid: en arkitekt må designe et hus, noen må få tillatelse til å bygge den, noen må kanskje skaffe vann / kraft / kloakk, noen må fysisk bygge den – så multipliser alt dette med 10 for 10 hus. Når du er ferdig, har du fortsatt ikke tilbakebetalt investeringen din Du har bare ti hus. Nå må du selge dem, noe som er en helt annen jobb i seg selv.

Fordi tingene du sammenligner er så forskjellige, er de potensielle kjøperne for de to sakene også helt annerledes. Dette forklarer «inkonsekvensen» mellom pris og prisoppfatning av verdien. De to typer eiendommer er i to forskjellige markeder. Mennesker som ønsker å kjøpe et enkelt hjem er bare vanlige mennesker som leter etter et sted å bo (eller kanskje prøver å skaffe seg en leiebolig). Menneskene som ønsker å kjøpe en tomt på 10 hus, er eiendomsutviklere med et helt annet sett med bekymringer. Det kan være mange grunner til at landet ikke er kjøpt ennå, men du kan ikke sammenligne det med kostnadene for sammenlignbare hus, fordi nesten ingen som leter etter et hus, vil vurdere å kjøpe 2 dekar land i stedet. Det er som å spørre hvorfor å fylle bilen med bensin er så mye dyrere per liter enn å kjøpe en bensinstasjon og gi deg gratis bensin. De er bare ikke det samme.

Men gitt størrelsen på landet, kan jeg slå meg sammen med andre mennesker som også er i markedet og helt få ned landprisen per stykke til si 100k?

Du kan gjøre det, men det du vil gjøre er å danne et eiendomsutviklingsselskap av noe slag. Dette åpner en helhet annen verden av mulig snafus (for eksempel hvordan eierskap skal deles, og hva som skjer hvis eierne er uenige om riktig utvikling av porsjonene).

Det er absolutt mulig å tjene penger ved å kjøpe land og bygge huser på den, spesielt i California. Folk gjør det hele tiden. Men det er ikke noe du bør prøve hvis du ikke vet hva du gjør, og det er definitivt ikke det samme som bare å kjøpe et hus å bo i.

Du kan ansette en byggherre til å bygge for deg på mye du gjerne vil leve på med verktøy som allerede er tilkoblet. Underinndeling et stort stykke land blir litt mer komplisert.

Hvilke servitutter finnes, og hvilke nye servitutter må opprettes når du kobler til verktøy?Ville alle partiene allerede ha gatetilgang, eller trenger du å vie noe av landet til å bygge en ny vei i underavdelingen?

Dessuten redigerte jeg innlegget ditt fordi 83 000 kvadratmeter er 1,9 dekar. Å bygge hjem på 0,19 dekarpakker (forutsatt at det ikke er behov for en vei for å ta ytterligere 15% av tomten) reduserer verdien av boligene du bygger. Du bør kjøre tallene med 6 hus og se hvor attraktiv matematikken ser ut. Du bør også se etter oppdaterte tall for kostnadene du skal bygge. Tilpassede hjem er sannsynligvis nærmere $ 275 – $ 350 (der en arkitekt er involvert i å tegne planene).