Pappa betaler for mitt nye hjem kontant. Hvordan kan jeg kjøpe huset av ham?

Du skal å trenge en advokat uansett så sjekk med ham.

Men her er en sti du kanskje kan gå ned.

Sett huset i navnet ditt med en gang. Han gir deg pengene, men du underskriver et gjeldsbrev til ham slik at du tjener mindre enn $ 14000 (årlig ekskludering av gaveskatt for kalenderåret).

Han kan gi alle i husstanden din 14k per år skatt gratis, og han kunne gi den til deg og partneren din på mindre enn 7 år. Du kan betale ham tilbake uansett du vil eller ikke i det hele tatt, ettersom gjeldsbrevet kan reduseres med 28 000 per år.

Jeg tror en CPA og advokat i din stat ville være i stand til å bekrefte at dette ville fungere for deg.

Kommentarer

• Er dette kjent som Shawshank Redemption Gambit ?

Du har fire grunnleggende alternativer.

1. Faren din kjøper huset, og så når du har ordnet opp i økonomien din, kjøper du den fra ham.Du bør sannsynligvis bli enige om en tidsramme og prisen du betaler ham, ved å ta i betraktning en kompensasjon for renten han ikke tjente mens pengene hans var bundet i huset. Ulempen med denne tilnærmingen er at du ender opp med å betale noen ekstra advokatsalær og overføringsgebyr, og muligens noen landskatt eller lignende. Fordelen er at ingen noen gang skylder noen noen betydelige mengder penger. Uansett hva du trenger for å være sikker på at han er OK i det usannsynlige tilfellet at noe skjer som gjør umulig for deg å få et pantelån (som å plutselig bli veldig syk).
2. La faren din låne deg pengene. Sørg for at du dokumenterer lånet, og du kan vurdere å få en advokat til å utarbeide avtalen. Når du er i stand til å ta et pantelån / huslån på huset og betale faren din tilbake. Som ovenfor, inkluder en godtgjørelse for den tiden pengene ikke tjente renter for ham. Som ovenfor må du dekke saken der du aldri er i stand til å få pant.
3. Pappa din kjøper huset og leier det til deg. Dette vil føre til at han ikke får pengene tilbake snart, og du må være enig i hvem som får hvor mye penger tilbake når huset til slutt blir solgt (husk at boligprisene kan gå ned så vel som opp).
4. Kjøp det sammen. Sett begge navnene på skjøtet, og trekk opp en egen avtale om hvem som eier hvilken brøkdel og hvilke penger som skal betales ved salg, og lignende forhold. Denne avtalen er slik at du trenger en advokat for å utarbeide den, men du kan da effektivt overføre huset ved å omformulere delingsavtalen (det kan hende du må legge igjen en nominell brøkdel av det i din fars besittelse). gjelder denne typen avtaler, og du bør sjekke med en advokat hvordan du gjør det, og om det er mulig i din jurisdiksjon.

Kommentarer

• Alternativ 2 virker det sunneste. Du ‘ nærmer deg en bank med den hensikt å refinansiere, ikke med den hensikt å ta et boliglån.
• Enig med @MSalters, bortsett fra DJ ‘ s bruk av » lån » som verb. Et egenkapitallån er et andre pantelån, og banken vil godkjenne og prise det lånet som om OP ‘ s far ville forbli (i teorien som er alt som betyr noe for forsikringsselskapene) en panterett. Hvis du gjør en re-fi, vil faren din bli betalt ut som en del av avslutningsprosessen; og banken ville bli den primære pantelåneren. (OP må gjøre lånet eksplisitt et pantelån, ikke et personlig lån, for å trekke renten.)
• @Malvolio: Det finnes andre typer lån i tillegg til pantelån og personlige lån, men den grunnleggende ideen er faktisk at fradraget kun kan kreves av sikret gjeld, sikret av din primære bolig.
• @MSalters, hei, hvis vi skal få tekniske renter på gjeld sikret av din primære eller sekundære bosted kan trekkes fra. Se Pub 936 for de grufulle detaljene. Jeg ‘ er nysgjerrig på hva kravet om at gjelden skal være » registrert eller på annen måte er fullkommen i henhold til statlige eller lokale lover som gjelder » betyr egentlig. Må pappa faktisk føre pant i hjemmet før Junior kan trekke det?

vi har lite penger i kontanter for en forskuddsbetaling

Dette er et rødt flagg for meg. Hvis du har lite penger i kontanter for en forskuddsbetaling, hvordan skal du også være utleier?

Du kan prøve å gjøre en leieavtale for å eie fra faren din. Få en leietaker inn i det andre hjemmet i minst ett år eller mer, og lukk huset når din økonomiske situasjon forbedres. Du har fortsatt det samme problemet med å være utleier.

Et annet alternativ er å motta et gavebrev fra faren din siden han gir pengene på hjemmet. Det kan forlenge lukkingen din litt, slik at du kan få en vurdering og lånesøknad. Dette er for meg det mest fornuftige alternativet.

Kommentarer

• » Jeg mistenker at det er fordi du er opp ned på huset. » De eier huset direkte, så antagelig skylder de ikke ‘ i det hele tatt.
• OP tror enten markedet vil øke (dette er grunnen til at jeg holdt fast på en eiendom som jeg eide direkte og leide i 2 1/2 år før jeg solgte den), eller OP likte ideen om gjenværende inntekt og ikke ‘ t har noen klare planer om å selge.
• Hovedårsaken til leie over salg er at leieinntektene er høyere enn pantesparingen. Ser vi på lignende utleie i området, får vi ‘ ca $ 1250 / måned.Betalinger for et 30-årig $ 140.000-lån til 4% vil være $ 668 / måned, for en forskjell på $ 582. Figur i reparasjoner ($ 150 / måned) + skatt ($ 100 / måned) + forsikring ($ 50 / måned), og det bringer forskjellen til $ 277 / måned til fordel for leie. Imidlertid vil hver måned av året den er tom ta $ 105 / måned av det, så to måneder tom vil fortsatt være et nettofortjeneste ($ 67), men 3 måneder vil være et tap ($ 38 / måned) over salg.
• @staticx Ja, i min kommentar vurderte jeg bare at hvis jeg solgte det, ville det egentlig være $ 140k (høyst) av pantet i det andre huset.
• @ Briguy37: Ja, det heter ‘ krydder. Du trenger imidlertid bare dokumentasjon de siste 60 dagene, ikke at den trenger å være der i minst 60 dager. Jeg vil snakke med en annen pantemegler. Se her: www.quickenloans.com/blog/gift-money-down-payment

Antagelig dette huset er veldig bra for deg av en eller annen grunn hvis du er villig til å strekke seg langt som disse for å skaffe deg det.

Jeg foreslår at du får din far til å kjøpe huset med kontanter, så kjøper du hus fra ham. Det kan være lurt å diskutere dette med tittelselskapet. Det er mulig at det er noen gebyrer som de vil gi avkall på hvis du lukker begge salg gjennom dem på kort tid.

Hvis hjemmet vil vurdere for et høyere beløp enn kjøp, så kan det hende du kan få et pantelån uten en betydelig forskuddsbetaling. Hvis ikke, må du skylde faren din minst beløpet på forskuddsbetalingen ved stengetid.

Kommentarer

• Ikke bare tittelgebyret. Vant ‘ t De fleste jurisdiksjoner har overføringsskatt, arkiveringsgebyr og Dette virker som en ekstraordinær kostbar måte å gjøre det OP-en ønsker.
• Med flere konkurrerende bud er det klart at OP-en ønsker denne egenskapen sterkt, og at noen mener en » kontanter » tilbudet er tilstrekkelig til å gi dem et forsprang i budgivningen. I min tilstand vil dette utgjøre noen hundre dollar ekstra. Uansett hva som er tilfelle i OP s tilstand, kan det fortsatt være billigere enn å øke tilbudet flere tusen dollar.

Det er ganske mange alternativer, men uten ytterligere informasjon kan jeg bare gi eksempler.

I fjor hadde jeg muligheten til å kjøpe et hus, men jeg bestemte meg for det fordi det i mitt område er blir vanskeligere og vanskeligere hvert år for å selge det til en fornuftig pris.

Men hvis jeg hadde kjøpt et hus, hadde moren lånt meg pengene, med at jeg betalte dem tilbake til henne gjennom årene 3. % renter. Så det hadde vært en slags privat lån. Men moren min ville aldri ha tatt eierskap til huset, siden det ikke var hennes hensikt å eie det på noen måte. (Har faren tenkt å eie huset og leie det til deg? Hvis ja, og hvis du er komfortabel med å leie i stedet for å kjøpe, er dette et alternativ.)

Det andre alternativet, det vi forkastet på grunn av merkostnaden, er at jeg kunne tatt et lån med å betale 4,5% rente til banken, som da ville betale under 1% til moren min, og beholde resten.
Bankene vil alltid tjene penger, og dette overskuddet må komme fra et sted – fra forskjellen mellom rentene. Hvis faren din har 230 000 i banken, og du skylder 230 000 i banken, har du det bedre hvis du holder banken utenfor – i det minste så lenge faren din er komfortabel med å låne ut penger, og du er komfortabel med å skylde ham penger .
(min lege ville aldri borough penger fra moren sin, fordi moren hennes alltid spilte «du er i gjeld» -kortet mitt – på hvert eneste besøk, og når hun trengte hjelp på noen måte …)

Så nøkkelen er: Hva føler faren din deg komfortabel med – og hva føler du deg komfortabel med. Hvis mulig, hold bankene utenfor, men legg opp en skriftlig kontrakt mellom deg og faren din.