Hoeveel kost het om op een groot stuk grond een onderverdeling van huizen te bouwen?

Een bank wil je hiervoor misschien niet graag geld lenen. Dat is een addertje onder het gras.

U hebt 500.000-600.000 $ opgesomd voor een monster van een huis (3000 vierkante voet is meer dan drie keer de gemiddelde grootte van huizen honderd jaar geleden). Voeg de prijs van het land toe aan 60K (600K verdeeld over tien manieren). Waar ik woon, is er een btw-belasting van 15% op nieuwe woningen. Ik kan er niet achter komen of Californië btw op nieuwe huizen heft.

Hoe dan ook, terugkomend op het onderwerp, vanwege het risico dat u 660K leent voor een stuk land en constructie, kan de bank laat u alleen de helft of minder van de uiteindelijke verwachte kosten lenen (geen waarde).

Nog een groot probleem is dat u in een opmerking tegen quid zegt: “Ik kwam tot deze conclusie na een gesprek met iemand die zijn eigendom in het begin van de jaren 2000 in Bay Area had laten bouwen voor die gemiddelde prijs”. Laten we daarop 3% inflatie over 15 jaar toepassen aantal van 200 $ / sqft. Dat brengt het bereik voor constructiekosten op 780K-930K. Zelfs bij een inflatie van 2% 670K-810K.

Bewerken:

OP later breidde de vraag zich uit tot een onderzoek naar waarom mensen niet samenwerken om een stuk land te kopen en hun huizen te bouwen. Vroeger was dit niet zo atypisch! De ouders van mijn voorganger deden dit bijvoorbeeld precies toen hij nog een jonge knaap was.

Afgezien van de individuele problemen die hierboven zijn genoemd, zijn er ook sociologische uitdagingen.

Voorbeelden:

• Hoeveel maatwerk kan elke persoon doen aan zijn eigendom (plaatsing van een huis op een perceel, ontwerp, enz …)
• Als familie acht een lelijk huis wil bouwen, kunnen de andere negen een veto uitspreken over het ontwerp?
• Wat gebeurt er als er bij tien effectieve percelen een faalt?
• Moeten jullie allemaal hetzelfde bouwbedrijf gebruiken?
• Kan iemand negen andere gezinnen vinden om dit mee te doen?
• Wie mag er leven naast wie? Wie beslist dat?
• Als de voorgestelde percelen kostenverschillen in de bouw veroorzaken (bijvoorbeeld als je landschapsarchitectuur nodig hebt of als je een rotsachtige grond hebt), wie betaalt dan de extra kosten? De groep of het individu?
• Als de kavels niet identiek zijn, moeten degenen met de rijkere stukken dan meer betalen? Hoe bepaal je dat zelfs? Vooral als er een ontdekking wordt gedaan die die berekening verstoort.
• Wie krijgt welke kavels? (Stel je een lay-out van 5×2 voor waarbij de achterste vijf toegang hebben tot een natuurlijke, prachtige stroom. Of misschien liggen er vijf op de hoofdweg en de andere vijf hebben bomen)

Dit zijn de gemakkelijke vragen.

Opmerkingen

• Uw vragen in het antwoord maken deel uit van wat moet vooraf worden afgesproken. Als ik meewerkte en ontdekte dat het beste plan de 5×2 heeft gemaakt, word ik ‘ gek. De met hout beklede percelen hebben een hogere waarde dan de bomen. Daarom is het voor een belegger een betere optie om kavels of huizen een voor een te ontwikkelen en te verkopen. Het moeilijke probleem en ik ‘ m vermoed dat het belangrijkste probleem is dat de veel ‘ produceert geen land dat goed genoeg is gh voor 10 subkavels. (Tussen haakjes – 3000 vierkante meter is in veel gebieden in de VS geen monster. Sommige steden hebben minimale grootte van woningen per zone.)

De geschatte kosten van $ 200 vierkante meter woonoppervlak is haalbaar door bouwers die een van hun standaardplannen volgen. Ze bouwen elk jaar honderden huizen in de regio met behulp van die standaardplannen. Ze hebben gedetailleerde schemas voor het bouwen van die huizen, en ze weten precies hoeveel 2x4s er nodig zijn om huis X te bouwen met opties A, F en P. Ze kopen honderden vaatwassers en krijgen kortingen. Die prijs omvat ook de kosten van de onbewerkte grond en de vereiste verbeteringen van het onroerend goed.

U moet de bestemmingsplannen voor dat land kennen. U moet weten wat u op de juiste manier kunt bouwen en waarvoor u uitzonderingen kunt krijgen. U wilt geen $ 600 K betalen en er dan achter komen dat u slechts een huis van 1 niveau kunt bouwen en dat u slechts 1/4 acre kunt gebruiken.

U zou met een ontwerp moeten beginnen en dan de architect en de aannemer en een vastgoedadvocaat bekijken het pand. Vervolgens kunnen ze u een schatting geven van wat het zou kosten om dat ontwerp op dat pand te plaatsen.

83.000 vierkante voet? Ik bedoel, het biedt plaats aan ten minste 10 huizen.

Het hangt af van wat de minimale kavelgrootte is. Of de maximaal toegestane dichtheid is drie huizen per hectare kun je 6 op 2,2 hectare krijgen, maar als de minimale kavelgrootte 5 hectare moet zijn, dan heb je een uitzondering nodig om slechts één huis te bouwen. En uitzonderingen betreffen papierwerk, hoorzittingen en advocaten.

Laten we denken als een vastgoedontwikkelaar.

Eerst moet je contact opnemen met de bestemmingscommissie de beperkingen voor het gebied. Stel dat het perceel eigenlijk geschikt is voor 10 woningen.

U koopt de grond. U moet ook de bouw zelf financieren. Als u niet genoeg geld heeft, moet u financiering van banken krijgen. en misschien ook uit andere bronnen, omdat banken u niet het hele bedrag uitlenen.

Vervolgens moet je het perceel in 10 stukken verdelen, ervoor zorgen dat elk stuk een oprit naar de straat heeft en de toegang tot nutsvoorzieningen plannen (water / riolering / elektriciteit / breedband / telefoonlijnen). Plan de grootte en positie van elk huis.

Vraag bouwgoedkeuring. Dit is een proces dat enige tijd kan duren, vooral als ze vervolgvragen hebben.

Vraag een aannemer om de huizen te bouwen, inclusief grondwerk en voorbereiding voor nutsvoorzieningen.

goedkeuring voor de voltooide huizen. Een bouwinspecteur controleert of de woningen voldoen aan de toestemming en alle wet- en regelgeving die van toepassing is. Deze stap kan tijd en extra kosten met zich meebrengen.

Vraag een makelaar om de nieuwe huizen te verkopen. Vaak begint het verkoopproces in de planningsfase en kunnen vroege kopers zowel de indeling van het huis als de afwerking beïnvloeden.

Uw kostenraming omvatte een winst van 140k voor elk huis. Daarvan moet een aannemer financieringskosten, makelaarskosten, eventuele kosten die u bent vergeten af te trekken, rekening-courantkredieten, onvoorziene kosten en salarissen voor uw personeel en uzelf aftrekken.

Ik schat de projecttijd tot 1,5-2 jaar.

We hebben dus een project van $ 8 miljoen met een brutowinst van $ 1,4 miljoen (niet alle kosten inbegrepen). Nettowinst waarschijnlijk slechts een paar honderdduizend. Of minder.

Vastgoedontwikkelaars met lokale kennis zouden in staat zijn om een veel nauwkeurigere schatting te maken van zowel tijd als kosten. Ik vermoed dat ze dat hebben gedaan, en aangezien het perceel al een tijdje niet is verkocht, ligt de prijs aan de bovenkant van wat een winstgevend project maakt of zijn er andere beperkingen die het aantal / de grootte van huizen die kunnen worden gebouwd beperken erop.

Het basisantwoord is dat u appels en sinaasappels vergelijkt. Aan de ene kant overweegt u een geval waarin iemand een reeds gebouwd huis koopt. Aan de andere kant overweegt u een geval waarin iemand een groot stuk land koopt, 10 huizen bouwt en (vermoedelijk) de 9 verkoopt of verhuurt waar hij niet in woont .

Dat zijn twee totaal verschillende inspanningen. Het kan redelijk zijn om de kosten van een stuk grond dat geschikt is voor een enkel huis te vergelijken met de kosten van een soortgelijk perceel waarop al een huis staat. Maar je kunt de kosten van het kopen van 10 huizen ter waarde van grond niet direct vergelijken met de kosten van één huis. Zoals andere antwoorden al zeiden, is het bouwen van 10 huizen een enorme hoeveelheid werk: een architect moet een huis ontwerpen, iemand moet een huis ontwerpen. vergunningen krijgen om het te bouwen, iemand moet mogelijk water / stroom / riolering aansluiten, iemand moet het fysiek bouwen – en vermenigvuldig dat alles met 10 voor 10 huizen. Als je klaar bent, heb je je investering nog steeds niet terugverdiend . Je hebt maar 10 huizen. Nu moet je ze verkopen, wat op zich al een hele andere klus is.

Omdat de dingen die je vergelijkt zo verschillend zijn, zijn de potentiële kopers voor de twee zaken ook totaal verschillend. Dit verklaart de “inconsistentie” tussen de vraagprijs en uw perceptie van de waarde ervan. De twee soorten eigendommen bevinden zich in twee verschillende markten. De mensen die een huis willen kopen, zijn gewoon gewone mensen die op zoek zijn naar een plek om te wonen (of misschien een huurwoning proberen te krijgen). De mensen die een perceel met 10 huizen willen kopen, zijn vastgoedontwikkelaars met een heel andere reeks zorgen. Er kunnen veel redenen zijn waarom de grond nog niet is gekocht, maar je kunt het niet vergelijken met de kosten van vergelijkbare huizen, want bijna niemand die op zoek is naar een huis, zal overwegen om in plaats daarvan 2 hectare grond te kopen. Het is net zoiets als vragen waarom het tanken van je auto zoveel duurder is per gallon dan het kopen van een tankstation en jezelf gratis benzine geven. Ze zijn gewoon niet hetzelfde.

Maar gezien de grootte van het land, kan ik mijn krachten bundelen met andere mensen die ook op de markt zijn en de grondprijs per stuk volledig verlagen tot say 100k?

Je kunt dat doen, maar wat je in feite gaat doen is een soort vastgoedontwikkelingsbedrijf vormen. Dit opent een geheel andere wereld van mogelijke snafus (bijvoorbeeld, hoe eigendom moet worden verdeeld en wat gebeurt er als de eigenaren het niet eens zijn over de juiste ontwikkeling van hun porties).

Het is absoluut mogelijk om geld te verdienen door land te kopen en te bouwen huizen erop, vooral in Californië. Mensen doen het de hele tijd. Maar het is niet iets dat je moet proberen als je niet weet wat je doet, en het is zeker niet hetzelfde als alleen maar een huis kopen om in te wonen.

U kunt een aannemer inhuren om voor u te bouwen op een perceel waar u graag zou wonen verder met hulpprogrammas die al zijn aangesloten een groot stuk land wordt iets gecompliceerder.

Welke erfdienstbaarheden bestaan er en welke nieuwe erfdienstbaarheden zouden er moeten worden gecreëerd bij het aansluiten van nutsvoorzieningen?Zouden alle kavels al straattoegang hebben, of moet je een deel van het land wijden aan de aanleg van een nieuwe weg in de onderverdeling?

Ook heb ik je bericht bewerkt omdat 83.000 vierkante voet 1,9 hectare is. Door huizen te bouwen op percelen van 19 hectare (ervan uitgaande dat er geen weg nodig is om nog eens 15% van het perceel in te nemen), vermindert de waarde van de huizen die u bouwt. Je moet de cijfers met 6 huizen doorlopen en zien hoe aantrekkelijk de wiskunde eruitziet. U moet ook zoeken naar bijgewerkte cijfers over de bouwkosten. Aangepaste huizen liggen waarschijnlijk dichter bij $ 275 – $ 350 (waarbij een architect betrokken is bij het tekenen van de plannen).