Ile kosztuje zbudowanie podziału domów na dużej działce?

Bank może nie chcieć pożyczać Ci pieniędzy w tym celu. To jeden szkopuł.

Podałeś 500 000-600 000 $ za potworny dom (3000 stóp kwadratowych to ponad trzy razy więcej niż średnia wielkość domów sto lat temu). Dodaj cenę ziemi na poziomie 60 000 (600 000 podzielone na dziesięć sposobów). Tam, gdzie mieszkam, od nowych domów obowiązuje podatek VAT w wysokości 15%. Nie mogę się dowiedzieć, czy Kalifornia nakłada podatek VAT na nowe domy.

W każdym razie wracając do tematu, ze względu na ryzyko pożyczenia 660 tys. Na działkę i budowę, bank może pozwala pożyczyć tylko połowę lub mniej ostatecznego oczekiwanego kosztu (nie wartości).

Kolejny ogromny problem jest to, że w komentarzu do quida powiedziałeś: „Doszedłem do takiego wniosku po rozmowie z kimś, kto miał swoją nieruchomość zbudowaną na początku 2000 roku w zatoce za tę średnią cenę”. Zastosujmy do tego 3% inflację przez 15 lat liczba 200 $ / sqft. Daje to zakres kosztów budowy do 780–930 tys. Nawet przy 2% inflacji 670–810 000.

Edycja:

OP później rozszerzyło to pytanie, czyniąc je pytaniem o to, dlaczego ludzie nie współpracują przy zakupie działki i budowaniu swoich domów. „Dawno temu„ to nie było wcale takie nietypowe! Na przykład rodzice mojego pastora właśnie to zrobili, gdy był młodym chłopcem.

Oprócz indywidualnych problemów, o których mowa powyżej, pojawiają się wyzwania socjologiczne.

Przykłady:

• W jakim stopniu każda osoba może dostosować swoją nieruchomość (ustawienie domu na parceli, projekt itp.)
• Jeśli ośmioro rodziny chce zbudować brzydki dom, czy pozostałych dziewięciu może zawetować projekt?
• Co się stanie, jeśli jedna z dziesięciu działek się nie powiedzie?
• Czy wszyscy muszą korzystać z usług tej samej firmy budowlanej?
• Czy można znaleźć dziewięć innych rodzin, z którymi można by to zrobić?
• Kto oprócz kogo ma żyć? Kto o tym decyduje?
• Jeśli proponowane działki powodują dziedziczenie różnic w kosztach w budownictwie (np. potrzeba kształtowania krajobrazu lub kamienistej gleby), kto ponosi dodatkowe koszty? Grupa czy osoba?
• Jeśli partie nie są identyczne, czy te z bogatszymi kawałkami powinny płacić więcej? Jak w ogóle to ustalasz? Zwłaszcza jeśli dokonane zostanie odkrycie, które zakłóci obliczenia.
• Kto dostanie jakieś parcele? (Wyobraź sobie układ 5×2, w którym piątka z tyłu ma dostęp do naturalnego, pięknego strumienia. A może pięć znajduje się przy głównej drodze, a pozostałych pięć ma drzewa)

To są łatwe pytania.

Komentarze

• Twoje pytania zawarte w odpowiedzi są częścią tego, co musi zostać uzgodnione z góry. Jeśli się odłupię, a potem stwierdzę, że najlepszy plan utworzył 5×2, ' d oszaleję. Drewniane parcele mają wyższą wartość niż drzewem. Dlatego lepszym rozwiązaniem jest dla inwestora budowanie i sprzedawanie działek lub domów jeden po drugim. Trudny problem i ' zgaduję, że głównym problemem jest to, że parcela nie ' nie produkuje ziemi, która jest wystarczająco korzystna gh za 10 części. (Przy okazji – 3000 stóp kwadratowych nie jest potworem w wielu obszarach w USA. W niektórych miastach domy mają minimalne rozmiary w podziale na strefy).

Oczywiście brakuje ci tego, że na działce nie ma domu, więc porównanie kosztów domu i gruntu nie jest strasznie ważne.

Teren może nie mieć podłączeń do miejskiej sieci kanalizacyjnej / energetycznej / elektrycznej i może wymagać zmian w warunkach zabudowy i pozwoleń na te przyłącza.

Tęsknisz za tym, że nie wiesz, jak zaprojektować i zbudować dom, więc będziesz musiał zatrudnić ludzi do tych zadań, a następnie przeżyć ten proces, bóle głowy i prawdopodobne przekroczenia budżetu.

Edytuj: „Tęsknisz również za tym, że pożyczki na spekulacyjne zagospodarowanie terenu znacznie różnią się od pożyczek na dom jednorodzinny.

Komentarze

• @CoffeeBean, więc zaraz po pęknięciu bańki internetowej, nazwijmy to 15 lat temu, kosztował około 200 USD / stopę kwadratową. budowa domu w rejonie zatoki. Coś sprawia, że myślę, że dzisiejsza stawka byłaby trochę inna.
• @Philipp To prawda, ale w tajemniczych okolicznościach podwykonawcy są drożsi w obszarach, w których ceny domów są wysokie …
• @ Philipp dodaje punkt D Stanleya ', płace i koszt materiałów mogą rosnąć wraz z inflacją.
• @Philipp dzięki za napisanie kursywy, to naprawdę pomaga. Recesje mają wpływ na koszty pracy i materiałów, a to 200 USD / stopę kwadratową. szacunek pochodzi z epicentrum recesji ORAZ nie ' nie obejmuje 15-letniej inflacji. (Postawiłem wielkie litery zamiast kursywy).
• @CoffeeBean: Twój komentarz do tej odpowiedzi wskazuje mi, że nie włożyłeś wystarczająco dużo wysiłku w dokładne zbadanie / przemyślenie tego. Osobiście uważam, że byłbyś w tym o wiele ponad twoją głowę.

Szacunkowy koszt 200 USD m2 powierzchni mieszkalnej jest osiągalne przez budowniczych, którzy postępują zgodnie ze swoimi standardowymi planami. Każdego roku budują setki domów w całym regionie, korzystając z tych standardowych planów. Mają szczegółowe harmonogramy budowy tych domów i dokładnie wiedzą, ile potrzeba 2×4, aby zbudować dom X z opcjami A, F i P. Kupują setki zmywarek i otrzymują zniżki. Cena ta obejmuje również koszt surowca i wymagane ulepszenia nieruchomości.

Musisz znać podział na strefy dla tego terenu. Musisz wiedzieć, co możesz zbudować zgodnie z prawem i od czego możesz uzyskać wyjątki. Nie chcesz płacić 600 tys. $, A potem dowiadujesz się, że możesz zbudować tylko dom jednopoziomowy i używać tylko 1/4 akra.

Musiałbyś zacząć od projektu, a następnie mieć Architekt, budowniczy i prawnik zajmujący się nieruchomościami oglądają nieruchomość. Następnie mogą oszacować, ile kosztowałoby umieszczenie tego projektu na tej nieruchomości.

83 tys. stóp kwadratowych? To znaczy, że może pomieścić co najmniej 10 domów.

To zależy od minimalnej wielkości parceli. Jeśli maksymalna dopuszczalna gęstość to trzy domy na akr, możesz dostać 6 na 2,2 akra, ale jeśli minimalna wielkość parceli ma wynosić 5 akrów, wtedy będziesz potrzebować wyjątku tylko przy budowie jednego domu. Wyjątki obejmują dokumenty, przesłuchania i prawników.

Pomyślmy jak deweloper.

Najpierw musisz sprawdzić w komisji zagospodarowania przestrzennego ograniczenia dla obszaru. Powiedzmy, że działka nadaje się na 10 domów.

Kupujesz ziemię. Musisz także sfinansować samą budowę. Jeśli nie masz wystarczającej ilości gotówki, musisz uzyskać finansowanie z banków a może także z innych źródeł, ponieważ banki nie pożyczą Ci całej kwoty.

Następnie należy podzielić działkę na 10 części, upewniając się, że każdy kawałek ma podjazd do ulicy i zaplanować dostęp do mediów (woda / kanalizacja / prąd / szerokopasmowe / telefoniczne). Zaplanuj wielkość i położenie każdego domu.

Uzyskaj pozwolenie na budowę. Jest to proces, który może zająć trochę czasu, zwłaszcza jeśli mają dodatkowe pytania.

Poproś wykonawcę, który zbuduje domy, w tym prace ziemne i przygotowanie do mediów.

Uzyskaj zatwierdzenie gotowych domów. Inspektor budowlany sprawdzi, czy domy są zgodne z pozwoleniami i wszystkimi obowiązującymi przepisami. Ten krok może wymagać czasu i dodatkowych kosztów.

Poproś agenta nieruchomości o sprzedaż nowych domów. Często proces sprzedaży zaczyna się w fazie planowania, a nabywcy mogą mieć wpływ zarówno na układ domu, jak i jego wykończenie.

Twój kosztorys obejmował zysk w wysokości 140 000 z każdego domu. Od tego budowniczy musi odjąć koszty finansowania, koszty pośrednika w obrocie nieruchomościami, wszelkie koszty, o których zapomniałeś uwzględnić, przekroczenia w budżecie, koszty nieprzewidzianych wydatków i pensje dla twojego personelu i ciebie.

Szacuję czas projektu do 1,5-2 lat.

Mamy więc projekt o wartości 8 milionów dolarów z zyskiem brutto w wysokości 1,4 miliona dolarów (bez wszystkich kosztów). Zysk netto prawdopodobnie zaledwie kilkaset tysięcy. Lub mniej.

Deweloperzy znający lokalną wiedzę mogliby znacznie dokładniej oszacować czas i koszty. Domyślam się, że tak się stało, a ponieważ działka nie została sprzedana od jakiegoś czasu, albo cena jest na górnym końcu tego, co sprawia, że projekt jest opłacalny, albo istnieją inne ograniczenia, które ograniczają liczbę / wielkość domów, które można zbudować na to.

Podstawową odpowiedzią jest to, że porównujesz jabłka i pomarańcze. Z jednej strony rozważasz przypadek, w którym ktoś kupuje jeden już zbudowany dom. Z drugiej strony rozważasz przypadek, w którym ktoś kupuje duży kawałek ziemi, buduje 10 domów i (przypuszczalnie) sprzedaje lub wynajmuje 9, w których nie mieszka .

To są dwa zupełnie różne przedsięwzięcia. Rozsądne może być porównanie ceny działki o wymiarach pod jeden dom z kosztem podobnej działki, na której znajduje się już dom. Ale nie można bezpośrednio porównać kosztu zakupu 10 domów na wartość gruntu z kosztem jednego domu. Jak wspominały inne odpowiedzi, budowa 10 domów wymaga ogromnej ilości pracy: architekt musi zaprojektować dom, ktoś musi dostać pozwolenie na budowę, ktoś może potrzebować przyłączenia wody / prądu / kanalizacji, ktoś musi fizycznie to zbudować – a następnie pomnożyć to wszystko przez 10 dla 10 domów. Gdy skończysz, nadal nie odzyskasz swojej inwestycji . Masz tylko 10 domów. Teraz musisz je sprzedać, co samo w sobie jest zupełnie inną pracą.

Ponieważ rzeczy, które porównujesz są tak różne, potencjalni nabywcy w tych dwóch przypadkach są również zupełnie inny. To wyjaśnia „niespójność” między ceną wywoławczą a Twoim postrzeganiem jej wartości. Te dwa rodzaje nieruchomości są na dwóch różnych rynkach. Osoby, które chcą kupić pojedynczy dom, to zwykli ludzie, którzy szukają miejsca do życia (a może próbują wynająć nieruchomość). Osoby, które chcą kupić 10-domową działkę, to deweloperzy z zupełnie innym zestawem obaw. Może być wiele powodów, dla których ziemia nie została jeszcze zakupiona, ale nie można jej porównać z kosztami porównywalnych domów, ponieważ prawie nikt, kto szuka domu, nie będzie rozważał zakupu 2 akrów ziemi. To tak, jakby zapytać, dlaczego tankowanie samochodu jest o wiele droższe w przeliczeniu na galon niż kupowanie stacji benzynowej i dawanie sobie za darmo benzyny. To nie to samo.

Ale biorąc pod uwagę wielkość ziemi, mogę połączyć siły z innymi ludźmi, którzy również są na rynku i całkowicie obniżyć cenę ziemi za sztukę do powiedz 100 tys.?

Możesz to zrobić, ale zasadniczo to, co będziesz robił, to utworzenie jakiejś firmy deweloperskiej. To otwiera całość inny świat możliwych snafusów (na przykład, jak podzielić własność i co się stanie, jeśli właściciele nie zgadzają się na odpowiednie zagospodarowanie swoich części).

Absolutnie możliwe jest zarabianie pieniędzy na zakupie ziemi i budowaniu domy na nim, zwłaszcza w Kalifornii. Ludzie robią to cały czas. Ale to nie jest coś, czego powinieneś próbować, jeśli nie wiesz, co robisz, i zdecydowanie nie jest to to samo, co kupowanie domu do zamieszkania.

Możesz zatrudnić budowniczego, który zbuduje dla Ciebie działkę, na której z przyjemnością będziesz mieszkać włączone z już podłączonymi narzędziami duży kawałek ziemi staje się trochę bardziej skomplikowany.

Jakie istnieją służebności i jakie nowe należałoby stworzyć przy podłączaniu mediów?Czy wszystkie parcele mają już dostęp do ulic, czy też musisz przeznaczyć część gruntu na budowę nowej drogi w osiedlu?

Ponadto zredagowałem Twój post, ponieważ 83 000 stóp kwadratowych to 1,9 akra. Budowanie domów na działkach o powierzchni 0,19 akrów (zakładając, że droga nie zajmie kolejnych 15% działki) zmniejsza wartość domów, które budujesz. Powinieneś policzyć liczby z 6 domami i zobaczyć, jak atrakcyjnie wygląda matematyka. Powinieneś także poszukać zaktualizowanych danych dotyczących kosztów budowy. Domy niestandardowe są prawdopodobnie bliżej wartości 275-350 USD (w przypadku gdy architekt jest zaangażowany w rysowanie planów).