Tato płaci gotówką za mój nowy dom. Jak mogę kupić od niego dom?

Idziesz i tak potrzebować prawnika, więc skontaktuj się z nim.

Ale oto ścieżka, którą możesz zejść.

Nazwij dom swoim imieniem od samego początku. Daje ci pieniądze, ale podpisujesz mu weksel, dzięki czemu netto nie przekracza 14 000 $ (roczne wyłączenie podatku od darowizn za rok kalendarzowy).

Może przekazać każdemu domownikowi 14 tys. Rocznie podatku za darmo i może podarować go Tobie i Twojemu partnerowi w mniej niż 7 lat. Możesz mu spłacić w dowolny sposób lub wcale, ponieważ weksel można zmniejszyć o 28 000 rocznie.

Myślę, że doradca podatkowy i prawnik w Twoim stanie byliby w stanie potwierdzić, że to zadziała dla Ciebie.

Komentarze

• Czy jest to znane jako Shawshank Redemption Gambit ?

Masz cztery podstawowe opcje.

1. Twój ojciec kupuje dom, a kiedy masz uporządkujesz swoje finanse, kupujesz to od niego.Prawdopodobnie powinieneś uzgodnić ramy czasowe i cenę, jaką mu zapłacisz, biorąc pod uwagę jakąś rekompensatę za odsetki, których nie zarobił, gdy jego pieniądze były zajęte w domu. Wadą tego podejścia jest to, że ostatecznie zapłacisz trochę dodatkowe honoraria prawników i opłaty za przelewy oraz prawdopodobnie niektóre podatki od przeniesienia własności ziemi lub podobne. Zaletą jest to, że nikt nigdy nie jest nikomu winien znacznych kwot pieniędzy. Jednak w mało prawdopodobnym przypadku, gdy coś się stanie, trzeba się upewnić, że wszystko jest w porządku. uzyskanie kredytu hipotecznego jest niemożliwe (np. nagłe zachorowanie).
2. Poproś tatę o pożyczkę pieniędzy. Upewnij się, że udokumentowałeś pożyczkę i możesz rozważyć zlecenie prawnika sporządzenia umowy Kiedy będziesz mógł, zaciągnij kredyt hipoteczny / mieszkaniowy na dom i spłać tacie. Jak wyżej, uwzględnij dodatek za czas, w którym jego pieniądze nie były dla niego oprocentowane. Jak wyżej, musisz pokryć przypadek, w którym nigdy nie możesz dostać kredytu hipotecznego.
3. Twój Tata kupuje dom, a następnie wynajmuje Ci go. Spowodowałoby to, że nie odzyskałby swoich pieniędzy w najbliższym czasie i musiałbyś uzgodnić, kto otrzyma jaką kwotę z powrotem, gdy dom zostanie ostatecznie sprzedany (pamiętając, że ceny domów mogą zarówno spadać, jak i rosnąć).
4. Kup razem. Umieść oba nazwiska na tytule własności i sporządzaj osobną umowę o tym, kto jest właścicielem jakiej części i jakie pieniądze mają zostać zapłacone w przypadku sprzedaży i podobnych spraw. Umowa ta jest taka, że do jej sporządzenia potrzebny byłby prawnik, ale można wtedy skutecznie przenieść dom, przeredagowując umowę o współdzielenie (może być konieczne pozostawienie jej nominalnej części w posiadaniu ojca). odnoszą się do tego rodzaju umowy i powinieneś zapytać prawnika, jak to zrobić i czy jest to w ogóle możliwe w Twojej jurysdykcji.

Komentarze

• Opcja 2 wydaje się najbardziej rozsądna. ' d zwracasz się do banku z zamiarem refinansowania, a nie z zamiarem zaciągnięcia pożyczki pod zastaw domu.
• Zgadzam się z @MSalters, z wyjątkiem DJ ' używa ” pożyczki ” jako czasownika. Pożyczka pod zastaw domu to drugi kredyt hipoteczny, a bank zatwierdzi i wyceni tę pożyczkę, tak jakby ojciec OP ' pozostał (teoretycznie co jest wszystkim, co ma znaczenie dla ubezpieczycieli) posiadacza zastawu. Jeśli zrobisz powtórkę, twój ojciec zostanie opłacony w ramach procesu zamknięcia; a bank stałby się głównym kredytodawcą hipotecznym. (OP musi wyraźnie oznaczać pożyczkę hipoteką, a nie pożyczką osobistą, aby odliczyć odsetki).
• @Malvolio: Istnieją inne rodzaje pożyczek oprócz kredytów hipotecznych i osobistych, ale podstawowa idea jest taka faktycznie, że odliczenie można żądać tylko na podstawie Długu Zabezpieczonego, zabezpieczonego przez Twoje główne miejsce zamieszkania.
• @MSalters, hej, jeśli mamy zamiar uzyskać techniczne odsetki od długu zabezpieczone przez pierwotne lub dodatkowe można odliczyć miejsce zamieszkania. Zobacz Pub 936 , aby poznać makabryczne szczegóły. Jestem ' Ciekawe, jaki wymóg, aby dług był ” zarejestrowany lub w inny sposób udoskonalony zgodnie z jakimkolwiek stanowym lub lokalnym prawem, które ma zastosowanie ” właściwie oznacza. Czy tata faktycznie musi złożyć zastaw na dom, zanim Junior będzie mógł go potrącać?

mamy mało gotówki na zaliczkę

To jest dla mnie czerwona flaga. Jeśli masz mało pieniędzy w gotówce na zaliczkę, w jaki sposób możesz być także wynajmującym?

Możesz spróbować wydzierżawić na własność od taty. Zaproś najemcę do drugiego domu na co najmniej rok lub dłużej, a następnie zamknij dom, gdy sytuacja finansowa się poprawi. Nadal masz ten sam problem z wynajmowaniem mieszkania.

Inną opcją jest otrzymanie listu prezentowego od taty, ponieważ przekazuje on pieniądze na dom. Może to trochę przedłużyć zamknięcie, abyś mógł uzyskać wycenę i wniosek o pożyczkę. To dla mnie najbardziej rozsądna opcja.

Komentarze

• ” Podejrzewam, że to dlatego, są do góry nogami w domu. ” Są właścicielami domu, więc prawdopodobnie nie ' nie są nic winni.
• OP albo uważa, że rynek pójdzie w górę (dlatego zatrzymałem nieruchomość, którą od razu posiadałem i wynajmowałem przez 2 i pół roku przed jej sprzedażą) albo OP lubi pomysł pozostałego dochodu i nie ' nie mam żadnych konkretnych planów sprzedaży.
• Głównym powodem wynajmu zamiast sprzedaży jest to, że dochód z wynajmu jest wyższy niż oszczędności z kredytu hipotecznego. Patrząc na podobne wypożyczalnie w okolicy, ' d otrzymujemy około 1250 USD miesięcznie.Płatności za 30-letnią pożyczkę w wysokości 140 000 USD przy 4% wyniosłyby 668 USD miesięcznie, przy różnicy wynoszącej 582 USD. Liczba napraw (150 USD / miesiąc) + podatki (100 USD / miesiąc) + ubezpieczenie (50 USD / miesiąc), a to daje różnicę do 277 USD / miesiąc na korzyść wynajmu. Jednak każdy miesiąc w roku, w którym jest pusty, zabierałby 105 USD miesięcznie, więc 2 miesiące puste nadal byłyby zyskiem netto (67 USD), ale 3 miesiące byłyby stratą (38 USD miesięcznie) w stosunku do sprzedaży.
• @staticx Tak, w moim komentarzu zastanawiałem się tylko, czy gdybym go sprzedał, to zasadniczo byłby to 140 000 USD (co najwyżej) z kredytu hipotecznego w drugim domu.
• @ Briguy37: Tak, to ' nazywa się przyprawą. Potrzebujesz jednak tylko dokumentacji z ostatnich 60 dni, a nie żeby była tam przez co najmniej 60 dni. Porozmawiałbym z innym brokerem hipotecznym. Zobacz tutaj: www.quickenloans.com/blog/gift-money-down-payment

Prawdopodobnie ten dom to dla ciebie świetna okazja z jakiegoś powodu, jeśli jesteś skłonny dołożyć wszelkich starań, aby go kupić.

Sugeruję, aby twój ojciec kupił dom za gotówkę, a następnie kup dom od niego. Możesz porozmawiać o tym z firmą tytułową, możliwe, że są pewne opłaty, z których zrezygnuje, jeśli zamkniesz obie sprzedaże za jej pośrednictwem w krótkim czasie.

Jeśli dom oceni za kwotę wyższą niż zakup, możesz być w stanie uzyskać kredyt hipoteczny bez znacznej zaliczki. Jeśli nie, będziesz musiał być winny ojcu co najmniej kwotę zaliczki w momencie zamknięcia.

Komentarze

• Nie tylko opłata za tytuł. Wygrana ' t W większości jurysdykcji obowiązują podatki od przelewów, opłaty za zgłoszenie i tak dalej? Wydaje się to niezwykle kosztownym sposobem robienia tego, czego chce OP.
• W przypadku wielu konkurencyjnych ofert jest jasne, że OP bardzo potrzebuje tej właściwości i że ktoś uważa, że ” oferta gotówkowa ” jest wystarczająca, aby dać im przewagę w licytacji. W moim stanie oznaczałoby to kilkaset dolarów dodatkowych. Niezależnie od przypadku w PO , nadal może być tańsze niż podniesienie oferty o kilka tysięcy dolarów.

Jest sporo opcji, ale bez dodatkowych informacji mogę podać tylko przykłady.

W zeszłym roku miałem możliwość kupna domu, ale zdecydowałem się na to, ponieważ w mojej okolicy jest z każdym rokiem coraz trudniej sprzedać go za rozsądną cenę.

Ale gdybym kupił dom, moja mama pożyczyłaby mi pieniądze, a ja spłacałbym jej je przez lata 3 % zainteresowanie. Więc byłaby to pożyczka prywatna. Ale moja mama nigdy nie przejęłaby domu na własność, ponieważ nie miała zamiaru go w jakikolwiek sposób posiadać. (Czy twój tata ma zamiar posiadać dom i wynająć go tobie? Jeśli tak i jeśli wolisz wynająć zamiast kupować, to jest to opcja.)

Druga opcja, ta, którą odrzucone z powodu dodatkowych kosztów, to fakt, że mogłem wziąć pożyczkę, płacąc 4,5% odsetek bankowi, który następnie spłaciłby mniej niż 1% mojej mamie, a resztę zatrzymałbym.
Banki zawsze chcą zarabiać, a ten zysk musi skądś wziąć – z różnicy między stopami procentowymi. Jeśli twój tata ma na koncie 230 tys., A ty jesteś winien 230 tys., Lepiej będzie, jeśli trzymasz bank z daleka – przynajmniej tak długo, jak długo tata jest zadowolony z pożyczania ci pieniędzy, a ty czujesz się komfortowo z dłużnikiem. .
(moja dziewczyna nigdy nie pożyczałaby pieniędzy od swojej matki, ponieważ jej mama zawsze grała kartę „jesteś w moim długu” – przy każdej wizycie i kiedy potrzebowała jakiejkolwiek pomocy …)

A więc kluczem jest to: z czym czuje się komfortowo Twój tata – iz czym czujesz się komfortowo. Jeśli to możliwe, trzymaj banki z daleka, ale zawrzyj pisemną umowę między tobą a twoim tatą.