Találtunk egy otthont, amelyet szeretnénk megvásárolni (Egyesült Államok). Ez volt a 2. nap a piacon, és már két másik ajánlat is érkezett rá, ezért úgy döntöttünk, hogy készpénzes ajánlatot teszünk (230 000 USD), mivel apám beleegyezett abba, hogy fizessen érte, amíg kiderül a finanszírozás.
Ajánlatunkat elfogadták, és 3/1 hét múlva zárunk, ezért most megpróbálom kitalálni a finanszírozás legjobb útját.
További háttér: Az első házunk a tulajdonosa, 120–140 ezer dollárt ér, egyenesen. de azt tervezzük, hogy bérbe adjuk, nem pedig eladjuk. Kevés pénzünk van készpénzben előlegre. Jó a hitelünk.
Íme a lehetséges lehetőségek “Jelenleg figyelembe véve:
-
1. lehetőség: Az ő nevére írja alá a házat. Addig fizessen be neki, amíg ki nem találjuk a jelzálogkölcsönt, ekkor “megadjuk neki az összeg fennmaradó részét és megvásároljuk tőle a házat. Ezzel a lehetőséggel aggódom a kettős díjak miatt, amelyeket fizetünk a két különböző eladás, de nem tudom, mi lehet ez.
-
2. lehetőség: Jelezd a nevünkre a házat, és vidd ki tőkehitel. Megvizsgáltam egy helyi bankot, és a házirend az volt, hogy az ingatlan megvásárlásától számított 6 hónapig
nincs lakáscélú kölcsön *, plusz további 1/8% a kamatlábon. Nem vagyok biztos benne, hogy ez általános-e, vagy csak az ő politikájuk, de inkább nem késztetem apámat arra, hogy ilyen sokáig várjon, mielőtt visszafizeti. -
3. lehetőség : ???
Minden tanácsot nagyra értékelünk!
Frissítés (2014.08.14.):
Miután megvizsgáltuk a lehetőségeket, és megnéztük azokat a bonyolultságokat és potenciális többletköltségeket, amelyeket apám készpénzzel fizet, úgy döntöttünk, hogy a zárás idejére hagyományos jelzálogkölcsönt alkalmazunk. Apám megajándékozza a 20% -os előleget, és rendszeres visszafizetési ütemezés szerint fizetünk vissza neki. A bank jóváhagyta a hitelt, és azt mondja, hogy időben meg tudják valósítani, mivel az otthon már átesett az ellenőrzésen, és csak az értékelésre van szüksége.
Az utolsó kérdés az, hogy az eladók elfogadják-e ezt a módosítást. Javasoltam, hogy ez ne vezessen be további eshetőségeket, mivel visszatérhetünk a készpénzzel történő fizetéshez, ha a finanszírozás valamilyen oknál fogva elmarad. Ennek volt értelme az ingatlanügynökem és az eladó ingatlanügynök számára, így remélhetőleg az eladók számára is lesz értelme, és ők elfogadják a módosítást.
* Megakadályozhatja a 6 hónapos refinanszírozási késedelmet. vásárlás után, ha bezárásakor dokumentálja, hogy az alap forrása nem Ön volt, plusz néhány egyéb követelmény. A részletekért lásd a Freddie Mac útmutató 24.6 szakaszát.
Megjegyzések
- Ó, ember, ez rendetlen. Ha ő birtokolja a házat, és te akarod birtokolni, ‘ újra be kell menned a bezáráson, vagy akaratán keresztül szerzi meg, de gyanítom, hogy ‘ itt nem ésszerű lehetőség. Ha Ön a ház tulajdonosa, de ő fizeti érte, az adománynak hatalmas adóügyi következményei vannak .
- Apád szándékozik jelzálogkölcsönnyújtóként tevékenykedni a ház teljes idejében, vagy néhány hónap múlva vissza akarja kérni a pénzét?
- Miért nem tekinthető hagyományos jelzálogkölcsönnek egy HELOC? Van néhány díj, amelyet kétszer is fizethet, de feltehetően ez jobb megoldás, mint ha ezt a házat elengedné a többi ajánlattevő egyikének?
- @ Briguy37: Ha kevés készpénze van, és ‘ nem fogja eladni a jelenlegi otthonát, hogyan tervezi, hogy néhány hónap múlva visszafizesse apjának?
- ” Apám megajándékozza a 20% -os előleget, és rendszeres visszafizetési ütemezés alapján fizetünk vissza neki. ” Ha van törlesztési ütemezése, akkor ‘ nem ajándék.
Válasz
Mész amúgy ügyvédre lenne szükséged, kérdezd meg tőle.
De itt van egy út, amelyen végig lehet menni.
Helyezze a házat a nevére már a kezdéskor. Ő adja meg a pénzt, de Ön aláír egy váltót, hogy kevesebb mint 14000 USD legyen nettó (ajándékozási adó évenkénti kizárása a naptári évre).
A háztartásában mindenkinek megajándékozhatja az évi 14 ezer adót ingyenes, és kevesebb mint 7 év alatt megajándékozhatta Önt és párját. Bármikor visszafizetheti neki, ha úgy tetszik, vagy sem, mivel a váltó évente 28 ezer ezerrel csökkenhet.
Úgy gondolom, hogy a CPA és az ügyvéd az Ön államában képes lenne megerősíteni, hogy ez működni fog neked.
Megjegyzések
- Ez az úgynevezett Shawshank Redemption Gambit ?
Válasz
Négy alapvető lehetőséged van.
- Apád megveszi a házat, majd amikor megvan rendezte a pénzügyeit, tőle vásárolja meg.Valószínűleg meg kell állapodnia az időtartamban és az árban, amelyet fizet neki, figyelembe véve a kamatot, amelyet nem keresett, míg a pénze le volt kötve a házban. Ennek a megközelítésnek az a hátránya, hogy végül fizet extra ügyvédi díjak és transzferdíjak, esetleg néhány földátadási adó vagy hasonló. Az előnye, hogy senki nem tartozik valakinek jelentős összegekkel. Hoever-nek meg kell győződnie arról, hogy jól van-e abban a valószínűtlen esetben, ha valami történik, ami miatt ez lehetetlen, hogy valaha jelzálogjogot szerezzen (például hirtelen nagyon megbetegszik).
- Engedje meg, hogy apja kölcsönadja a pénzt. Győződjön meg róla, hogy dokumentálja a kölcsönt, és fontolóra veheti, hogy ügyvéd készítse el a megállapodást Amikor képes, vegyen fel jelzálogkölcsön / lakáshitelt a házba, és fizesse vissza apjának. Amint fent említettük, tartalmazzon pótlékot arra az időre, amikor a pénze nem kapott kamatot érte. A fentiekhez hasonlóan ki kell terjednie arra az esetre is, amikor soha nem lehet jelzáloghoz jutni.
- Apád megveszi a házat, majd bérbe adja neked. Ez azt eredményezné, hogy hamarosan nem kapja vissza a pénzét, és meg kell állapodnia arról, hogy ki mennyi pénzt kap vissza, amikor a házat végül eladják (emlékeztetve arra, hogy a lakásárak csökkenhetnek és emelkedhetnek is).
- Vásárolja meg együtt. Tegye mindkét nevet a tulajdoni lapra, és külön megállapodást kössön arról, hogy ki milyen hányad birtokában van, és milyen pénzt kell fizetni eladás esetén, és hasonló ügyekben. Ez a megállapodás olyan, hogy ügyvédre lenne szüksége annak elkészítéséhez, de a megosztási megállapodás újrafogalmazásával hatékonyan áthelyezheti a házat (lehet, hogy apja birtokában kell hagynia annak valamilyen névleges részét). alkalmazza ezt a fajta megállapodást, és konzultálnia kell egy ügyvéddel, hogyan lehet ezt megtenni, és hogy ez lehetséges-e az Ön illetékességi területén.
Megjegyzések
- A 2. lehetőség tűnik a józan észnek. ‘ nem refinanszírozási céllal, hanem lakáscélú hitel felvétele céljából keres fel egy bankot.
- Egyetért a @MSalters szolgáltatással, kivéve a DJ ‘ a ” kölcsön ” használata igeként. A lakáscélú kölcsön második jelzálog, és a bank úgy jóváhagyja és beárazza ezt a hitelt, mintha az OP ‘ apja megmaradna (elméletileg ami csak az ügyfelek számára fontos) zálogjoggal rendelkező. Ha újrakezdesz, apádat a zárási folyamat részeként kifizetik; és a bank lesz az elsődleges jelzálogkölcsön. (Az OP-nak a kamat levonása érdekében kifejezetten jelzálogkölcsönt, nem személyi kölcsönt kell tennie.)
- @Malvolio: A jelzálog és a személyi kölcsönök mellett más típusú hitelek is léteznek, de az alapötlet valóban, hogy a levonást csak az elsődleges lakóhelyed által biztosított biztosíték követelheti.
- @MSalters, hé, ha technikai, kamatot kapunk az elsődleges vagy másodlagos biztosítékokkal a lakóhely levonható. A rettenetes részleteket lásd a 936 kocsmában .
kíváncsi vagyok, hogy az adósság ” követelésének bármely követelményét rögzítik vagy más módon tökéletesítik-e bármely állam vagy helyi törvény szerint, amely alkalmazandó = “179c8320ef”> valójában azt jelenti. Apának valóban zálogjogot kell benyújtania az otthon ellen, mielőtt Junior levonhatja?
Válasz
kevés pénzünk van készpénzben egy előleghez
Ez nekem egy piros zászló. Ha kevés pénze van készpénzben az előleghez, akkor hogyan kellene te is bérbeadó lenni?
Megpróbálhat bérleti szerződést kötni apjának. Keressen egy bérlőt legalább egy évig vagy annál hosszabb ideig a másik otthonba, majd zárja be a házat, ha az anyagi helyzete javul. Még mindig ugyanaz a problémája, hogy bérbeadónak számít.
Egy másik lehetőség az, hogy ajándék levelet kapunk apjától, mivel ő ajándékozza a pénzt az otthonban. Lehet, hogy egy kicsit meghosszabbítja a zárást, így elvégezheti az értékelést és a hitelkérelmet. Számomra ez a legésszerűbb megoldás.
Megjegyzések
- ” Gyanítom, hogy azért van, mert te fejjel lefelé vannak a házon. ” Egyenesen a ház birtokában van, így feltehetőleg nem tartoznak semmivel
.
Válasz
Feltehetően ez a ház valamilyen okból kifolyólag sokat jelent számodra, ha hajlandó nagy erőfeszítéseket tenni, például ezek megszerzése érdekében.
Javaslom, hogy apád vásárolja meg a házat készpénzzel, majd vásárolja meg a ház tőle. Érdemes ezt megbeszélni a címadó céggel, lehetséges, hogy vannak olyan díjak, amelyeket eltekintenek, ha rövid időn belül mindkét értékesítést bezárja rajtuk keresztül.
Ha az otthon értékelni fogja A vásárlásnál magasabb összegért jelzáloghoz juthat jelentős előleg nélkül. Ha nem, akkor apjának legalább az előleg összegével kell tartoznia záró időpontban.
Megjegyzések
- Nem csak a címdíjat. Megnyerték ‘ t, hogy a legtöbb országban transzferadók, bejelentési díjak és így tovább? Ez rendkívül költséges módnak tűnik annak megvalósításához, amit az OP akar.
- Több versengő ajánlat esetén egyértelmű, hogy az OP nagyon vágyik erre a tulajdonságra, és hogy valaki úgy gondolja, hogy ” készpénz ” ajánlat elegendő ahhoz, hogy előnyt szerezzen nekik az ajánlattételben. Államomban ez néhány száz dollár többletet jelentene. Bármi is legyen az OP s állítása szerint ez még mindig olcsóbb lehet, mint ha több ezer dolláros ajánlatot emelne fel.
Válasz
Van néhány lehetőség, de további információk nélkül csak példákat tudok felhozni.
Tavaly volt lehetőségem házat vásárolni, de azért döntöttem ellene, mert az én körzetemben ez évről évre egyre nehezebb elfogadható áron eladni.
De ha házat vettem volna, anyám kölcsönadta volna nekem a pénzt, azzal, hogy az évek folyamán visszafizettem neki. % érdeklődés. Tehát valamiféle magánkölcsön lett volna. De anyám soha nem vette volna át a ház tulajdonjogát, mivel nem az volt a célja, hogy bármilyen módon birtokolja azt. (Apád szándékában áll birtokolni a házat és bérbe adni neked? Ha igen, és ha Ön kényelmesen veszi bérbe a vásárlást, akkor ez egy lehetőség.)
A második lehetőség, amelyet mi a többletköltségek miatt elvetették, hogy felvehettem volna kölcsönt, 4,5% kamatot fizetve a banknak, amely aztán 1% alatt fizetett anyámnak, a többit megtartotta.
A bankok mindig profitot akarnak keresni, és ennek a profitnak valahonnan kell származnia – a kamatlábak közötti különbségből. Ha apádnak 230 ezer dollárja van a bankban, és 230 ezer tartozol a banknak, akkor jobban jársz, ha nem tartod a bankot – legalábbis addig, amíg apád kényelmesen kölcsönad neked, és nyugodtan adhatsz neki pénzt .
(az én gf-m soha nem fedezne pénzt az anyjától, mert az anyja mindig eljátssza a “te vagy az adósságomban” kártyát – minden látogatás alkalmával, és amikor bármiféle segítségre lenne szüksége …)
Tehát a legfontosabb: Miért érzi jól magát apja – és mit érez. Ha lehetséges, tartsa távol a bankokat, de írjon szerződést ön és apja között.