Lehetséges első vásárló vagyok a kaliforniai San Diegóban, és manapság Caliban a legtöbb vevőhöz hasonlóan elég drágának tartom a piacot, és próbálok újszerű módszereket találni, hogy megengedhessem magamnak egy házat.
Az egyik ötlet az volt, hogy hátha tudok földet vásárolni és saját házat építeni. Lehet vagy nem olcsó. Talán sokkal drágább lenne, mint otthont vásárolni Zillow-ban vagy építtetőtől, azonban azt szerettem volna, ha ez a saját következtetésem lenne, nem pedig valaki másé. Úgy döntöttem, hogy elvégzem a saját kutatásom és összegyűjtöm a saját számaimat.
Jelenleg, ha vadonatúj 2500-3000nm-es házat szeretne vásárolni San Diego jó szomszédságában, ez körülbelül 800 ezer dollárba kerülhet. Kutatásomból megállapítottam, hogy valahol 200 dollár / négyzetméter költségbe kerül egy ház építése. Természetesen ez egy labda-park figura.
Találtam egy 1,9 hektáros földterületet (83000 négyzetméter) 600 ezer dollárért egy nagyon jó környéken és iskolai körzetben. A 83 ezer négyzetméter legalább 10 ház befogadására alkalmas.
A számokat nézve alku látszik, de 4 hónapja volt a Zillow-n. Mindenképpen el szeretnék menni és megnézném ezt a földet, de hogyan lehet egy ilyen üzletnek 4 hónapja vevője? Lehet, hogy valami baj van?
Mi lehet ezzel a probléma? Hiányzik valami nagyon kézenfekvő dolog?
Megjegyzések
- Nem vagyok biztos benne, hogy milyen matematikát használsz.
div id = “f10c5de4aa”> arra a következtetésre jut, hogy ez elképesztő üzlet. 200 USD / m2 egy 2500 négyzetméteres ház építéséhez 500 ezer dollár építési költséget jelent. Adja hozzá a föld árát, és összesen 1,1 millió dollárt kell elköltenie, ami lényegesen meghaladja azt a 800 ezer dollárt, amelyet jó árként felsorol egy ilyen ház esetében. Pontosítani tudja, miért gondolja konkrétan, hogy ez az üzlet túl jó ahhoz, hogy igaz legyen? Különösen, miért vonzó a föld neked , tekintettel arra, hogy ‘ nem vásárolhatsz meg és építhetsz rá házat kevesebbet, mint amennyit költhetsz egy új ház? Vagy csak arra kíváncsi, miért nem rakott valaki ‘ több lakást rá?
Válasz
Előfordulhat, hogy egy bank nem szereti ezt kölcsönadni neked. Ez egy csapás.
500 000-600 000 USD-t sorolt fel egy ház szörnyéért (3000 négyzetméter több mint száz évvel ezelőtt a házak átlagos méretének háromszorosa). Adja hozzá a föld árát 60K-ban (600K osztva tízféleképpen). Ahol lakom, az új lakások után 15% -os áfa-adó van. Nem tudom megtudni, hogy Kalifornia kivet-e áfa-adót az új lakásokra.
Mindenesetre visszatérve a témához, annak a kockázata miatt, hogy 660 ezer forintot kölcsönadunk neked egy darab földért és építkezésért, a bank csak a végső várható költség (vagy érték) felét vagy kevesebbet veheti fel kölcsönként.
Újabb hatalmas csavar azt állítja, hogy a quidhez írt megjegyzésében azt mondta: “Ezt a következtetést vontam le, miután beszéltem valakivel, akinek az ingatlanát 2000-es évek elején építették öbölben az átlagos árért.” Alkalmazzunk erre 15% -os 3% -os inflációt száma 200 $ / sqft. Ez az építési költségek tartományát 780–930 ezer forintra növeli. 2% -os infláció mellett is 670K-810K.
Szerkesztés:
OP később kibővítette a kérdést, és ezzel arra kereste a kérdést, hogy miért nem működnek együtt az emberek egy telek megvásárlásához és az otthonaik felépítéséhez. “A napokban” ez nem volt annyira atipikus! Például lelkészem szülei éppen ezt tették, amikor fiatal legény volt.
A fent említett egyéni kérdéseken kívül vannak szociológiai kihívások.
Példák:
- Mennyit tud személyre szabni az ingatlana (ház sok elhelyezése, tervezés stb.)
- Ha a nyolcas család csúnya otthont akar építeni, megvétózhatja-e a másik kilenc a tervezést?
- Tíz tényleges tételnél mi történik, ha az egyik kudarcot vall?
- Mindegyiknek ugyanazt az építőipari vállalkozást kell használnia?
- Találhat-e még kilenc másik családot, akikkel ezt megteheti?
- Ki élhet ki mellett? Ki dönti el ezt?
- Ha a javasolt tételek örökölt költségkülönbségeket okoznak az építkezésben (az egyiknek tereprendezésre van szüksége, vagy akinek sziklás talaja van), ki szedi felesleges költségeit? A csoport vagy az egyén?
- Ha a tételek nem azonosak, akkor a gazdagabb darabokkal rendelkezők többet kell-e fizetniük? Hogyan lehet ezt egyáltalán meghatározni? Különösen, ha olyan felfedezésre kerül sor, amely felborítja ezt a számítást.
- Kinek mennyi jut? (Képzeljen el egy 5×2-es elrendezést, ahol a hátsó öt természetes, gyönyörű patakhoz juthat. Vagy lehet, hogy öt főúton van, a másik öten pedig fák vannak)
Ezek a könnyű kérdések.
Megjegyzések
- A válaszban feltett kérdései annak részét képezik, elõzetesen meg kell állapodnunk. Ha betörtem, és akkor megtudtam, hogy a legjobb terv készítette az 5×2-t, akkor én ‘ d diót. A fafelületnek nagyobb értéke van, mint a fa felé néz. Ezért van az a jobb megoldás, ha a befektető egyesével fejleszti és értékesíti a telkeket vagy házakat. A nehéz kérdés, és azt hiszem, a fő kérdés az, hogy a tétel nem ‘ nem termel olyan földet, amely enu gh 10 rész tételért. (BTW – 3000 négyzetméter nem szörnyeteg az Egyesült Államokban sok területen. Egyes városokban zónánkénti minimális méretű otthon van.)
Válasz
Nyilván hiányzik, hogy nincs ház a földön, ezért a ház és a föld közötti költség-összehasonlítás nem rettenetesen érvényes.
Előfordulhat, hogy a földterületen nincsenek kapcsolatok a települési szennyvízzel / villamos energiával / villamos energiával, ezért szükség lehet övezeti változtatásokra és engedélyekre.
Hiányzik, hogy nem tud házat tervezni és építeni, ezért embereket kell felvennie ezekre a feladatokra, majd át kell élnie a folyamatot, a fejfájást és a költségvetés valószínű túllépését.
Szerkesztés: Önnek hiányzik az is, hogy a spekulatív területfejlesztéshez nyújtott kölcsönzés jelentősen eltér az egyetlen családi ház kölcsönzésétől.
Megjegyzések
- @CoffeeBean, tehát csak a dot-com buborék kipukkanása után, hívjuk 15 évvel ezelőtt, ez körülbelül 200 USD / négyzetméter. az öböl területén házat építeni. Valami azt gondolja, hogy az arány ma kicsit más lenne.
- @Philipp True, de rejtélyes módon az alvállalkozók általában drágábbak azokon a területeken, ahol az otthoni értékek magasak …
- @ Philipp hozzátette a D Stanley ‘ ponthoz, a bérek és az anyagköltségek az infláció hatására emelkedhetnek.
- @Philipp köszönöm az épület dőlt betűjét, ez valóban segít. A recesszió általában befolyásolja a munkaerő és az anyagköltségeket, és ez a 200 USD / SQ.ft. A becslés a recesszió epicentrumából származik, és nem tartalmazza a ‘ 15 éves inflációt. (A dőlt betű felett nagybetűkre tettem szert).
- @CoffeeBean: A válaszhoz fűzött megjegyzésed azt jelzi számomra, hogy nem fordítottál elegendő erőfeszítést ennek alapos kutatására / átgondolására. Én személy szerint úgy gondolom, hogy ebben túl lenne a fején.
Válasz
A becsült 200 USD költség négyzetméternyi lakóterületet azok az építők érhetik el, akik betartják a szokásos terveiket. Évente száz házat építenek a régióban az említett tervek felhasználásával. Részletes ütemtervük van ezeknek az otthonoknak a felépítésére, és pontosan tudják, hány 2×4-esre van szükség az X ház felépítéséhez az A, F és P opciókkal. Több száz mosogatógépet vásárolnak és kedvezményeket kapnak. Ez az ár magában foglalja a nyers föld költségeit és az ingatlan szükséges fejlesztéseit is.
Ismernie kell az adott terület övezetét. Tudnod kell, mit építhetsz jobbra, és mire kaphatsz kivételeket. Nem akar 600 K dollárt fizetni, és akkor megtudhatja, hogy csak egy szintes házat tud építeni, és csak 1/4 hektárt használhat.
Kezdeni kell egy tervvel, majd meg kell adnia a az építész, az építtető és az ingatlanjogász átnézik az ingatlant. Ezután becslést tudnak adni arról, hogy mennyibe kerülne a terv elkészítése az ingatlanra.
83 ezer négyzetméter? Úgy értem, hogy legalább 10 ház befogadására képes.
Attól függ, hogy mi a legkisebb tételméret. Ha a maximálisan megengedett sűrűség ha három ház hektáronként, 6 hektárt kaphat 2,2 hektáron, de ha a minimális telekméret 5 hektár, akkor kivételre lesz szükség csak egy ház felépítéséhez. És a kivételek papírmunkát, meghallgatásokat és ügyvédeket tartalmaznak.
Válasz
Gondolkodjunk úgy, mint egy ingatlanfejlesztő.
Először ellenőriznie kell az övezeti bizottsággal a területre vonatkozó korlátozások. Mondjuk azt, hogy a telek valójában 10 otthonra alkalmas.
Ön megvásárolja a földet. Magát az építést is finanszíroznia kell. Ha nincs elég készpénz, akkor bankoktól kell finanszírozást szereznie. és talán más forrásokból is, mert a bankok nem adják kölcsön a teljes összeget.
Ezután el kell osztani a telket 10 darabra, ügyelve arra, hogy mindegyik darab hozzáférjen az utcához, és megtervezze a közművek (víz / csatorna / villany / szélessáv / telefonvonal) elérését. Tervezze meg az egyes házak méretét és elhelyezkedését.
Szerezze be az épület jóváhagyását. Ez egy folyamat eltarthat egy ideig, különösen, ha további kérdéseik vannak.
Vegyen fel egy építtetőt a házak építésére, ideértve a földmunkákat és a közművek előkészítését is.
a kész házak jóváhagyása. Az épületfelügyelő ellenőrzi, hogy a házak betartják-e az engedélyt, valamint az összes vonatkozó törvényt és előírást. Ez a lépés idővel és többletköltséggel járhat.
Kérjen ingatlanközvetítőt az új otthonok eladásához. Az eladási folyamat gyakran a tervezési szakaszban kezdődik, és a korai vásárlók képesek befolyásolni a ház elrendezését és a kivitelezést is.
A költségbecslés 140 ezer nyereséget tartalmazott minden házhoz. Ebből egy építtetőnek le kell vonnia a finanszírozási költségeket, az ingatlanügynöki költségeket, az összes költséget, amelyet elfelejtett figyelembe venni, a költségvetési folyószámlahiteleket, a készenléti költségeket és az alkalmazottak és saját magának fizetéseit. 1,5-2 évig.
Tehát van egy 8 millió dolláros projektünk, amelynek bruttó nyeresége 1,4 millió dollár (az összes költséget nem tartalmazza). A nettó nyereség valószínűleg csak néhány százezer. Vagy kevesebb.
A helyismerettel rendelkező ingatlanfejlesztők sokkal pontosabb becslést tudnának készíteni mind az idő, mind a költségek tekintetében. Azt hiszem, hogy vannak, és mivel a telek egy ideje nem került eladásra, vagy az ár annak a felső végén van, ami jövedelmező projektet jelent, vagy vannak más korlátozások, amelyek korlátozzák az építhető lakások számát / méretét rajta.
Válasz
Az alapvető válasz az, hogy almát és narancsot hasonlít össze. Egyrészt fontolgatja egy olyan eset, amikor valaki egyetlen, már épített házat vásárol. Másrészről azt gondolja, hogy valaki vesz egy nagy darab földet, 10 házat épít, és (feltehetően) eladja vagy bérbe adja azt a 9-et, amelyben nem élnek. .
Ez két teljesen különböző törekvés. Indokolt lehet összehasonlítani az egy házra méretezett telkek költségeit a hasonló telkek költségeivel, amelyeken már van egy ház. De nem lehet közvetlenül összehasonlítani a 10 ház értékű földvásárlás költségeit egy ház költségével. Amint más válaszok említették, a 10 ház építése hatalmas munkával jár: az építésznek házat kell terveznie, valakinek engedélyeket kap a megépítéséhez, lehet, hogy valakinek víz / áram / szennyvíz bekötéseket kell beszereznie, valakinek fizikailag meg kell építenie – majd ezt 10-zel meg kell szorozni 10 háznál. Miután végzett, még mindig nem térítette meg beruházását . Csak tíz házad van. Most el kell adnod őket, ami önmagában egy teljesen más munka.
Mivel az általad összehasonlított dolgok annyira különböznek, a két eset potenciális vásárlói is teljesen különböző. Ez megmagyarázza az “inkonzisztenciát” a kért ár és az Ön értékének érzékelése között. A kétféle ingatlan két különböző piacon található. Azok az emberek, akik egyetlen házat szeretnének vásárolni, csak rendszeres emberek, akik lakóhelyet keresnek (vagy esetleg bérelt ingatlant próbálnak szerezni). Azok az emberek, akik 10 házas telket akarnak vásárolni, ingatlanfejlesztők, akiknek teljesen más gondjaik vannak. Sok oka lehet annak, hogy a földet még nem vásárolták meg, de nem lehet összehasonlítani az összehasonlítható házak költségeivel, mert szinte senki, aki házat keres, nem fontolóra vesz 2 hektár földet. Olyan ez, mintha azt kérdeznénk, miért sokkal drágább az autó feltöltése benzinenként, mint egy benzinkút vásárlása és ingyen benzin adása. Csak nem ugyanaz.
De figyelembe véve a föld méretét, összefoghatok más emberekkel is, akik szintén a piacon vannak, és teljesen lehúzhatom a darabonkénti földárat 100k?
Meg tudod csinálni, de alapvetően amit csinálsz, valamiféle ingatlanfejlesztő céget alkotsz. Ez egy egészet nyit meg a lehetséges snafusok más világa (például hogyan kell megosztani a tulajdonjogot, és mi történik, ha a tulajdonosok nem értenek egyet részeik megfelelő fejlesztésében).
Teljesen lehet pénzt keresni földvásárlással és építéssel házak vannak rajta, főleg Kaliforniában. Az emberek folyamatosan csinálják. De ezt nem szabad megkísérelnie, ha nem tudja, mit csinál, és ez biztosan nem ugyanaz, mint csak házat vásárolni élni.
Válasz
Bérelhet egy építőt, aki sok mindenre épít Önnek, amelyet szívesen élne be van kapcsolva a már csatlakoztatott segédprogramokkal egy nagy darab föld kissé bonyolultabbá válik.Az összes telek már rendelkezik utcai hozzáféréssel, vagy a föld egy részét új út építésére kell szánnia a felosztásban?
Továbbá szerkesztettem a hozzászólását, mert a 83 000 négyzetméter 1,9 hektár. Az otthonok 0,19 hektáros parcellákra való felépítése (feltételezve, hogy nincs szükség útra a telek további 15% -ához) csökkenti az épített otthonok értékét. Futtassa a számokat 6 házzal, és nézze meg, mennyire vonzó a matematika. Ezenkívül meg kell keresnie az építési költségekre vonatkozó frissített számokat. Az egyedi otthonok valószínűleg közelebb vannak a 275-350 dollárhoz (ahol egy építész vesz részt a tervek elkészítésében).