Quanto costa costruire una suddivisione di case su un grande appezzamento di terreno?

A una banca potrebbe non piacere prestarti denaro per questo. Questo è un problema.

Hai messo in vendita 500.000-600.000 $ per una casa mostruosa (3000 piedi quadrati sono oltre tre volte la dimensione media di una casa cento anni fa). Aggiungi il prezzo del terreno a 60K (600K diviso in dieci modi). Dove vivo, cè una tassa IVA del 15% sulle nuove case. Non riesco a scoprire se la California impone una tassa IVA sulle nuove case.

Comunque, tornando allargomento, a causa del rischio di prestarti 660.000 per un pezzo di terreno e costruzione, la banca potrebbe ti consente di prendere in prestito solo la metà o meno del costo finale previsto (non il valore).

Un altro grosso ostacolo è che dici in un commento a quid “Sono arrivato a questa conclusione dopo aver parlato con qualcuno che ha fatto costruire la sua proprietà allinizio degli anni 2000 nella Bay Area per quel prezzo medio”. Applichiamo linflazione del 3% su 15 anni a quella numero di 200 $ / piedi quadrati. Ciò porta la gamma dei costi di costruzione a 780K-930K. Anche con uninflazione del 2% 670K-810K.

Modifica:

OP in seguito ha ampliato la domanda rendendola uninchiesta sul motivo per cui le persone non collaborano per acquistare un appezzamento di terreno e costruire le loro case. “Ai tempi” non era affatto atipico! Ad esempio, i genitori del mio pastore hanno fatto proprio questo quando era un ragazzino.

Oltre alle questioni individuali sopra menzionate, ci sono sfide sociologiche che arrivano.

Esempi:

• Quanta personalizzazione può fare ogni persona per la sua proprietà (sistemazione della casa su un lotto, design, ecc …)
• Se la famiglia otto vuole costruire una brutta casa, gli altri nove possono porre il veto al progetto?
• Con dieci lotti effettivi, cosa succede se uno fallisce?
• Dovete “utilizzare tutti la stessa impresa di costruzioni?
• Si possono trovare altre nove famiglie con cui farlo?
• Chi riesce a vivere oltre a chi? Chi lo decide?
• Se i lotti proposti causano differenze di costo ereditarie nella costruzione (ex uno ha bisogno di un paesaggio o uno ha un terreno roccioso), chi sostiene i costi in eccesso? Il gruppo o lindividuo?
• Se i lotti non sono identici, quelli con i pezzi più ricchi dovrebbero pagare di più? Come fai a determinarlo? Soprattutto se viene fatta una scoperta che sconvolge il calcolo.
• Chi ottiene quali lotti? (Immagina un layout 5×2 in cui i cinque posteriori hanno accesso a un bellissimo ruscello naturale. O forse cinque sono sulla strada principale e gli altri cinque hanno alberi)

Queste sono le domande facili .

Commenti

• Le tue domande allinterno della risposta fanno parte di ciò deve essere concordato in anticipo. Se avessi scheggiato e poi scoperto che il piano migliore ha creato il 5×2, ‘ impazzirei. I lotti di rivestimento in legno hanno un valore più alto del albero di fronte. Questo è il motivo per cui lopzione migliore è che un investitore sviluppi e venda lotti o case uno per uno. Il problema difficile e io ‘ immagino che il problema principale sia che il il lotto non ‘ produce terra che beneficia bene gh per 10 lotti secondari. (A proposito, 3000 piedi quadrati non sono un mostro in molte aree degli Stati Uniti. Alcune città hanno case di dimensioni minime per zonizzazione.)

Il costo stimato di $ 200 piedi quadrati di spazio vitale è realizzabile da costruttori che stanno seguendo uno dei loro piani standard. Costruiscono centinaia di case ogni anno in tutta la regione utilizzando questi piani standard. Hanno programmi dettagliati per la costruzione di queste case e sanno esattamente quanti 2×4 sono necessari per costruire la casa X con le opzioni A, F e P. Comprano centinaia di lavastoviglie e ottengono sconti. Tale prezzo comprende anche il costo del terreno grezzo e le necessarie migliorie della proprietà.

Devi conoscere la zonizzazione di quella terra. Devi sapere cosa puoi costruire correttamente e per cosa puoi ottenere eccezioni. Non vuoi pagare $ 600.000 e poi scopri che puoi costruire solo una casa di 1 livello e puoi usare solo 1/4 acro.

Dovresti iniziare con un progetto e poi avere il larchitetto, il costruttore e un avvocato immobiliare esaminano la proprietà. Quindi possono darti una stima di quanto costerebbe mettere quel progetto su quella proprietà.

83.000 piedi quadrati? Intendo dire che può ospitare almeno 10 case.

Dipende da qual è la dimensione minima del lotto. Se la densità massima consentita è di tre case per acro puoi ottenere 6 su 2,2 acri, ma se la dimensione minima del lotto dovrebbe essere di 5 acri, avrai bisogno di uneccezione solo per costruire una casa. E le eccezioni riguardano documenti, udienze e avvocati.

Pensiamo come uno sviluppatore immobiliare.

Per prima cosa devi verificare con la commissione di zonizzazione le restrizioni per larea. Supponiamo che lappezzamento sia effettivamente adatto per 10 case.

Acquisti il terreno. Devi anche finanziare la costruzione stessa. Se non hai abbastanza soldi devi acquisire finanziamenti dalle banche e forse anche da altre fonti, perché le banche non ti presteranno lintero importo.

Successivamente è necessario dividere la trama in 10 pezzi, assicurandosi che ogni pezzo abbia accesso carrabile alla strada e pianificare laccesso ai servizi (acqua / fognatura / elettricità / banda larga / linee telefoniche). Pianifica le dimensioni e la posizione di ogni casa.

Ottieni lapprovazione delledificio. Questo è un processo che può richiedere del tempo, soprattutto se hanno domande di follow-up.

Chiedi a un costruttore di costruire le case, compresi i lavori di terra e la preparazione per i servizi pubblici.

Ottieni approvazione per le case finite. Un ispettore edile verificherà che le case rispettino lautorizzazione e tutte le leggi e i regolamenti applicabili. Questo passaggio può comportare tempo e costi aggiuntivi.

Chiedi a un agente immobiliare di vendere le nuove case. Spesso, il processo di vendita inizia nella fase di pianificazione e i primi acquirenti sono in grado di influenzare sia il layout della casa che la finitura.

La stima dei costi includeva un profitto di 140.000 per ogni casa. Da questo un costruttore deve sottrarre i costi di finanziamento, i costi dellagente immobiliare, tutti i costi che ti sei dimenticato di tenere conto, scoperti di conto, costi imprevisti e stipendi per il tuo personale e te stesso.

Stimo il tempo del progetto a 1,5-2 anni.

Quindi, abbiamo un progetto da 8 milioni di dollari con un profitto lordo di 1,4 milioni di dollari (esclusi tutti i costi). Utile netto probabilmente solo poche centinaia di migliaia. O meno.

Gli sviluppatori immobiliari con conoscenze locali sarebbero in grado di fare una stima molto più accurata sia in termini di tempi che di costi. La mia ipotesi è che lo abbiano fatto, e dal momento che la trama non viene venduta da un po , o il prezzo è allestremità superiore di ciò che rende un progetto redditizio o ci sono altre restrizioni che limitano il numero / le dimensioni delle case che possono essere costruite su di esso.

La risposta di base è che stai confrontando mele e arance. Da un lato, stai considerando un caso in cui qualcuno acquista una singola casa già costruita. Daltra parte, stai considerando un caso in cui qualcuno acquista un grande pezzo di terra, costruisce 10 case e (presumibilmente) vende o affitta le 9 in cui “non vive .

Queste sono due imprese completamente diverse. Potrebbe essere ragionevole confrontare il costo di un terreno delle dimensioni di una singola casa con il costo di un terreno simile con una casa già su di esso. Ma non è possibile confrontare direttamente il costo di acquisto di 10 case per un valore di terreno con il costo di una casa. Come hanno già detto altre risposte, la costruzione di 10 case richiede una quantità enorme di lavoro: un architetto deve progettare una casa, qualcuno deve farlo ottenere i permessi per costruirlo, qualcuno potrebbe dover prendere acqua / elettricità / fognature, qualcuno deve costruirlo fisicamente – quindi moltiplicare tutto per 10 per 10 case. Una volta che hai finito, non hai ancora recuperato il tuo investimento . Hai solo 10 case. Ora devi venderle, che è un altro lavoro in sé.

Poiché le cose che stai confrontando sono così diverse, anche i potenziali acquirenti per i due casi lo sono completamente differente. Questo spiega l “incoerenza” tra il prezzo richiesto e la tua percezione del suo valore. I due tipi di proprietà si trovano in due mercati diversi. Le persone che cercano di acquistare una casa singola sono solo persone normali che cercano un posto dove vivere (o forse cercano di ottenere una proprietà in affitto). Le persone che cercano di acquistare un terreno di 10 case sono sviluppatori immobiliari con una serie di preoccupazioni completamente diverse. Potrebbero esserci molte ragioni per cui il terreno non è stato ancora acquistato, ma non è possibile confrontarlo con il costo di case comparabili, perché quasi nessuno che sta cercando una casa prenderà in considerazione lacquisto di 2 acri di terreno. È come chiedersi perché fare il pieno di benzina alla tua macchina è molto più costoso per gallone che comprare una stazione di servizio e darti benzina gratis. Non sono la stessa cosa.

Ma date le dimensioni del terreno, posso unire le forze con altre persone che sono anche sul mercato e ridurre totalmente il prezzo del terreno per pezzo a diciamo 100k?

Puoi farlo, ma fondamentalmente ciò che farai è formare una società di sviluppo immobiliare di qualche tipo. Questo apre un intero un altro mondo di possibili snafus (ad esempio, come deve essere divisa la proprietà e cosa succede se i proprietari non sono daccordo sullo sviluppo appropriato delle loro porzioni).

È assolutamente possibile guadagnare acquistando terreni e edifici case, soprattutto in California. Le persone lo fanno sempre. Ma non è qualcosa che dovresti provare se non sai cosa stai facendo, e sicuramente non è la stessa cosa che comprare una casa in cui vivere.

Puoi assumere un costruttore per costruire per te un lotto che saresti felice di vivere acceso con utenze già allacciate Suddivisione un grande pezzo di terra diventa un po più complicato.

Quali servitù esistono e quali nuove servitù dovrebbero essere create quando si collegano le utenze?Tutti i lotti avrebbero già accesso stradale o è necessario dedicare parte del terreno alla costruzione di una nuova strada nella suddivisione?

Inoltre, ho modificato il tuo post perché 83.000 piedi quadrati sono 1,9 acri. Costruire case su parcelle di 0,19 acri (supponendo che non sia necessaria una strada per prendere un altro 15% del lotto) riduce il valore delle case che stai costruendo. Dovresti eseguire i numeri con 6 case e vedere quanto sembra attraente la matematica. Inoltre, dovresti cercare i numeri aggiornati sui costi di costruzione. Le case personalizzate sono probabilmente più vicine a $ 275- $ 350 (in cui un architetto è coinvolto nel disegnare i piani).